“海闊憑魚躍，天高任我翔”：整體收購(gòu)鼎豐大廈
----海翔集團(tuán)收購(gòu)鼎豐大廈商業(yè)綜合體項(xiàng)目
一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介
鼎豐大廈位于深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，南臨嘉賓路，西鄰寶安南路，與目前深圳最大的購(gòu)物及娛樂(lè)中心華潤(rùn)萬(wàn)象城僅一路之隔，距深圳火車站、羅湖口岸只需5分鐘車程，距地鐵1號(hào)線大劇院站C出口也僅5分鐘路程，多路巴士頻繁經(jīng)過(guò)，交通極為便利，其所在區(qū)域?yàn)樯钲谑辛_湖區(qū)蔡屋圍金融商業(yè)中心區(qū)，該區(qū)域內(nèi)有地王大廈、華潤(rùn)中心等高檔寫字樓，超市、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等商業(yè)、公共配套設(shè)施一應(yīng)俱全，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，繁華程度極高。
鼎豐大廈樓高約
大廈外部裝飾采用雙層中空玻璃鋁合金幕墻，外形規(guī)整、簡(jiǎn)潔大方且極富現(xiàn)代感，內(nèi)部寫字樓大堂、酒店大堂、及電梯間等公共區(qū)域均按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)裝飾，特別是寫字樓大堂地面、墻面均使用進(jìn)口高檔石材黑金花和雪花白，整體效果豪華尊貴、宏偉華麗。大廈正門的雨棚高
鼎豐大廈設(shè)施齊全，位置優(yōu)越，集商業(yè)、娛樂(lè)、辦公、酒店為一體是國(guó)內(nèi)外企業(yè)良好的國(guó)際化商務(wù)交流平臺(tái)，是企業(yè)和個(gè)人發(fā)展與投資的理想選擇。
二、 投資背景
世紀(jì)海翔投資集團(tuán)全資子公司深圳市華拓置業(yè)投資有限公司自2005年成立之初起就著力于優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的收購(gòu)，經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的快速發(fā)展，已經(jīng)取得了擁有深圳市中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)約
在金融危機(jī)后全球經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)良好的大背景下，憑借著多年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解和豐富經(jīng)驗(yàn)，由豫盛投資發(fā)展有限公司開發(fā)的鼎豐大廈項(xiàng)目逐漸進(jìn)入了海翔集團(tuán)的視野。正如本文第一部分所介紹，鼎豐大廈設(shè)施齊全，位置優(yōu)越，是集商業(yè)、娛樂(lè)、辦公、酒店為一體的商業(yè)綜合體，海翔集團(tuán)經(jīng)過(guò)仔細(xì)研究和認(rèn)真分析，認(rèn)為鼎豐大廈屬于城市中心區(qū)域稀缺資源，符合有投資價(jià)值的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的定義，從2009年9月起開始與擁有鼎豐大廈全部產(chǎn)權(quán)的豫盛公司及其控股方開始接觸，商討由海翔集團(tuán)收購(gòu)鼎豐大廈商業(yè)綜合體項(xiàng)目的可行性事宜。
三、 投資過(guò)程
在三個(gè)多月的談判過(guò)程中，海翔集團(tuán)誠(chéng)信、穩(wěn)健、前瞻、雙贏的經(jīng)營(yíng)理念，認(rèn)真高效的工作態(tài)度，真誠(chéng)務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)，都得到了豫盛公司控股方的高度認(rèn)可，海翔集團(tuán)良好的現(xiàn)金流和資金優(yōu)勢(shì)更是收購(gòu)能夠順利進(jìn)行的重要保障，最終，海翔集團(tuán)從眾多的購(gòu)買者中脫穎而出，于2009年12月與豫盛公司控股方深圳市金鼎峰投資有限公司簽署了豫盛公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議約定金鼎峰投資將分兩期向海翔集團(tuán)全資子公司華拓置業(yè)轉(zhuǎn)讓其持有共計(jì)100%的豫盛公司股權(quán)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)一般有兩種方式：一是直接收購(gòu)房地產(chǎn)；二是收購(gòu)項(xiàng)目公司。收購(gòu)項(xiàng)目公司具有回避收購(gòu)方資質(zhì)不足，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程和日常運(yùn)作產(chǎn)生干擾，手續(xù)簡(jiǎn)便（此種收購(gòu)只涉及到項(xiàng)目公司的股權(quán)變動(dòng)，只需要辦理相關(guān)工商登記即可）等優(yōu)勢(shì)，海翔集團(tuán)收購(gòu)豫盛公司（擁有鼎豐大廈全部產(chǎn)權(quán)）即屬此種收購(gòu)項(xiàng)目公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)。但此次收購(gòu)豫盛公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是：標(biāo)的公司是否有復(fù)雜的債務(wù)情況；收購(gòu)的標(biāo)的公司股權(quán)是否合法有效；該項(xiàng)目土地使用權(quán)是否被抵押或查封；該項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)是否合法等，并且此時(shí)的鼎豐大廈還是一棟未竣工的在建工程，在充分考慮到以上問(wèn)題，為確保收購(gòu)的順利進(jìn)行并最大限度的控制風(fēng)險(xiǎn)，海翔集團(tuán)確定出分兩期轉(zhuǎn)讓股權(quán)及支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的收購(gòu)方案和時(shí)間。
自雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之后，由海翔集團(tuán)委托律師事務(wù)所對(duì)豫盛公司的狀況進(jìn)行法律及財(cái)務(wù)審計(jì)方面的盡職調(diào)查（即審核豫盛公司和鼎豐大廈的全部文件、資料和數(shù)據(jù)的合法性和真實(shí)性），在完成此項(xiàng)工作后，雙方于2010年2月到工商行政管理機(jī)關(guān)辦理了首期51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓登記事項(xiàng)，并支付總收購(gòu)金額的51%。大廈是否能順利竣工并通過(guò)驗(yàn)收，是此次收購(gòu)的重大風(fēng)險(xiǎn)所在，因此海翔集團(tuán)將第二期股權(quán)轉(zhuǎn)讓和支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的時(shí)間點(diǎn)定于鼎豐大廈工程竣工驗(yàn)收合格之日起30日內(nèi)，最終雙方于2010年8月順利辦理了第二期49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，完成了剩余部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的支付。目前由海翔集團(tuán)全資子公司華拓置業(yè)100%控股擁有鼎豐大廈全部產(chǎn)權(quán)的豫盛公司。豫盛公司股權(quán)結(jié)構(gòu)合理，債權(quán)債務(wù)清晰，鼎豐大廈土地使用權(quán)合法，已通過(guò)竣工和規(guī)劃驗(yàn)收，是名副其實(shí)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
雖然此次股權(quán)收購(gòu)的標(biāo)的金額比較大，但是并不會(huì)對(duì)海翔集團(tuán)的資金狀況造成大的影響，因?yàn)槌撕Ｏ杓瘓F(tuán)一直以來(lái)保持良好的現(xiàn)金儲(chǔ)備之外，被收購(gòu)的豫盛公司還擁有建設(shè)銀行所提供人民幣三億元的在建工程項(xiàng)目貸款（以鼎豐項(xiàng)目的土地使用權(quán)及豫盛公司股權(quán)為抵押），這意味著在海翔集團(tuán)在支付了股權(quán)收購(gòu)總款后，只需保證按時(shí)支付銀行貸款利息，就可以有三億元建設(shè)銀行的貸款使用，這相當(dāng)于減少了此次項(xiàng)目收購(gòu)的現(xiàn)金投入，讓海翔集團(tuán)在收購(gòu)過(guò)程中變的更加主動(dòng)，是房地產(chǎn)與金融結(jié)合的體現(xiàn)。
四、 投資分析
此次成功收購(gòu)鼎豐大廈商業(yè)綜合體項(xiàng)目，是海翔集團(tuán)成立五年來(lái)首次以股權(quán)收購(gòu)的方式收購(gòu)整棟商用物業(yè)。標(biāo)志著海翔集團(tuán)開啟大型項(xiàng)目運(yùn)作的新航標(biāo)，體現(xiàn)出巨大的財(cái)務(wù)價(jià)值和戰(zhàn)略價(jià)值，在集團(tuán)的發(fā)展歷程中有著十分重要的意義。
1、 穩(wěn)定良好的現(xiàn)金流收益。
根據(jù)對(duì)周邊寫字樓租賃狀況和租金水平的調(diào)查，鼎豐大廈在招商期結(jié)束后，正常情況下每年能為公司帶來(lái)6-7千萬(wàn)元的現(xiàn)金流收益，隨著租約中租金每年7%幅度左右的遞增，該項(xiàng)目的租金收益和租金回報(bào)率都會(huì)逐年遞增。除租金以外,整棟大廈的廣告位收入、停車費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等其它收入都會(huì)由海翔集團(tuán)與大廈的物業(yè)管理公司中旅聯(lián)合物業(yè)一起分享，每年此項(xiàng)也會(huì)為公司帶來(lái)一筆數(shù)目不菲的收益。
2、物業(yè)增值。
鼎豐大廈地處羅湖區(qū)商業(yè)、辦公密集地帶，具有良好的發(fā)展前景。在目前國(guó)家控制住宅地產(chǎn)的背景下，商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控影響，很多國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)商和投資者紛紛將目光投向相對(duì)于住宅地產(chǎn)被視為“價(jià)值洼地”的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，受人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期，外資和熱錢也加速對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的布局。這都為位于羅湖中心區(qū)域的鼎豐大廈未來(lái)升值留下巨大空間。3、提升企業(yè)形象和知名度。
在全國(guó)一線城市的繁華中心區(qū)域擁有整棟高品質(zhì)商用物業(yè)的所有權(quán)、管理權(quán)和冠名權(quán)，這無(wú)疑是海翔集團(tuán)提升社會(huì)知名度最好的宣傳方式，在成功收購(gòu)鼎豐大廈后，海翔集團(tuán)持有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)已達(dá)10萬(wàn)平方米，所展示出雄厚的企業(yè)實(shí)力和良好的企業(yè)形象，有利于增加合作伙伴、客戶、和銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)海翔集團(tuán)的認(rèn)知和信任。
4、 獲得了寶貴的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)經(jīng)驗(yàn)。
收購(gòu)豫盛公司全部股權(quán)是自集團(tuán)成立起涉及金額最大的投資項(xiàng)目，從2009年9月項(xiàng)目立項(xiàng)到2010年8月全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成鼎豐大廈順利交接，在將近一年的時(shí)間里，海翔集團(tuán)子公司華拓置業(yè)的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)全程參與、跟蹤了此次股權(quán)收購(gòu)，積累了豐富的大型地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，為業(yè)務(wù)進(jìn)一步的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
5、 大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)是通向資本市場(chǎng)的橋梁。
房地產(chǎn)信托基金（REITs）是國(guó)際市場(chǎng)廣泛運(yùn)用的一種針對(duì)房地產(chǎn)成熟項(xiàng)目的融資方式，一般都以注入租金收益穩(wěn)定的租賃項(xiàng)目為核心資產(chǎn)，REITs的投資收益率十分穩(wěn)健。 隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善，不斷積累的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)可以通過(guò)房地產(chǎn)信托基金（REITs）等形式使海翔集團(tuán)與資本市場(chǎng)接軌，為公司發(fā)展帶來(lái)質(zhì)的變化。
在整體收購(gòu)鼎豐大廈后，海翔集團(tuán)又不惜巨資委托深圳裝飾行業(yè)龍頭企業(yè)科源集團(tuán)進(jìn)行大廈公共區(qū)域的裝飾工程，不斷完善大廈硬件及智能化設(shè)施，努力將鼎豐大廈打造成深圳羅湖區(qū)地王萬(wàn)象城商圈的又一座標(biāo)志性建筑。目前，鼎豐大廈的租金價(jià)格已上漲至160元/平米/月，出租率已高達(dá)93%，印證了海翔集團(tuán)最初決定收購(gòu)該項(xiàng)目時(shí)的睿智與前瞻。
海闊憑魚躍，天高任我翔！海翔集團(tuán)在過(guò)去的五年中堅(jiān)持走知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展道路，一次次正確的投資，一筆筆成功的交易，一步步企業(yè)的壯大,都是對(duì)海翔集團(tuán)長(zhǎng)久、創(chuàng)新和價(jià)值的企業(yè)文化精髓的最好詮釋。讓我們以此次順利收購(gòu)鼎豐大廈為新的起點(diǎn)，盡情飛躍，任意翱翔！
