一路向西
——四海項(xiàng)目整體收購(gòu)案
一、沙井四海項(xiàng)目概況
四海時(shí)代大廈/四海云創(chuàng)大廈位于深圳市寶安區(qū)中亭東路與沙松路交匯處，屬沙井街道轄區(qū)，距深圳地鐵11號(hào)線后亭站僅510米，由原華僑城旗下子公司深圳市和冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目已于2020年12月中旬竣工，為寶安沙井地區(qū)首批完成舊改城市更新的標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目。
四海項(xiàng)目建設(shè)地塊土地性質(zhì)為商業(yè)用地，分為01地塊（四海時(shí)代大廈）及02地塊（四海云創(chuàng)大廈）兩個(gè)獨(dú)立地塊，共建設(shè)3棟寫(xiě)字樓及配套商業(yè)，計(jì)容建面總計(jì)66000㎡。01地塊四海時(shí)代大廈為26層獨(dú)棟寫(xiě)字樓，其中1-3層為配套商業(yè)，計(jì)容建面近27000㎡。02號(hào)地塊四海云創(chuàng)大廈含A、B兩座22層寫(xiě)字樓并通過(guò)1-4層商業(yè)裙樓相連，其中四海云創(chuàng)大廈A座屬于回遷物業(yè)，目前相關(guān)返遷手續(xù)正在辦理中，預(yù)計(jì)將會(huì)在年內(nèi)完成全部回遷手續(xù)。四海項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性交易標(biāo)的為完成返遷之后的四海時(shí)代大廈和四海云創(chuàng)大廈B座及相關(guān)配套設(shè)施合計(jì)計(jì)容建面約44000余㎡。
四海時(shí)代大廈/四海云創(chuàng)大廈處于沙井地區(qū)超千萬(wàn)平方大工改單元的核心位置。從11號(hào)線后亭站A出口出站后沿著寶安大道前行百余米，三棟被銀白色鋁合金和深灰色玻璃幕墻覆蓋周身的大樓——四海時(shí)代大廈/四海云創(chuàng)大廈就出現(xiàn)在眼前。摩登靚麗的四海時(shí)代大廈/四海云創(chuàng)大廈在陽(yáng)光的照耀下閃閃發(fā)光，與項(xiàng)目周邊大片老舊低矮、已被納入城市更新范圍的工業(yè)廠房形成了鮮明的對(duì)比。作為片區(qū)內(nèi)城市更新單元的揭幕之作，四海時(shí)代大廈/四海云創(chuàng)大廈功能完備、配套齊全。四海時(shí)代大廈一層設(shè)有公交首末站，社區(qū)菜市場(chǎng)、警務(wù)室、郵政所、便民服務(wù)站等公共配套設(shè)施分別位于兩棟大廈的裙樓商業(yè)。兩棟大廈的4層均設(shè)置了空中花園架空層，不但為樓內(nèi)用戶提供了休閑小憩的絕佳場(chǎng)所，更將大樓園林景觀從地面延伸到了空中。兩棟大廈地下三層的停車(chē)場(chǎng)提供近500個(gè)停車(chē)位，其中超過(guò)三分之一配備了兼容大部分新能源車(chē)型的充電樁，徹底解除了樓內(nèi)用戶關(guān)于停車(chē)緊張的后顧之憂。
二、投資背景與可行性分析
作為海翔集團(tuán)旗下開(kāi)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺(tái)，華拓置業(yè)多年來(lái)始終秉承“發(fā)現(xiàn)價(jià)值、提升價(jià)值、實(shí)現(xiàn)價(jià)值”的發(fā)展理念，在保持現(xiàn)有在管不動(dòng)產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，積極在一線城市尋找并評(píng)估潛在交易標(biāo)的。特別是自2018年海翔投資ABN成功發(fā)行之后，華拓置業(yè)旗下主要在管不動(dòng)產(chǎn)均已經(jīng)成功完成證券化，實(shí)現(xiàn)了從“挖掘具有發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的——積極有效提升物業(yè)發(fā)展品質(zhì)及市場(chǎng)價(jià)值——與投資者共享具有較高回報(bào)的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值”的業(yè)務(wù)鏈條閉環(huán)。在這樣的背景下，挖掘市場(chǎng)中具有潛力發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的并將其收入囊中就成為了推動(dòng)華拓置業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的重點(diǎn)工作。
2020年初新冠疫情突然爆發(fā)，深刻影響甚至改變了每一個(gè)人的生活。疫情的爆發(fā)給很多機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展帶去了嚴(yán)重的負(fù)面沖擊。在這樣的市場(chǎng)變化之下，整個(gè)深圳商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著變化：進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)的項(xiàng)目推介越來(lái)越多、項(xiàng)目整體價(jià)格水平也較兩三年前有了較大的調(diào)整。2020年中，四海項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入了海翔集團(tuán)的視野范圍。
經(jīng)過(guò)審慎的評(píng)估和多次實(shí)地考察調(diào)研，海翔集團(tuán)認(rèn)為四海時(shí)代大廈/四海云創(chuàng)大廈的整體狀況符合集團(tuán)對(duì)于“一線城市具有較大發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)”的全部標(biāo)準(zhǔn)：從項(xiàng)目所屬區(qū)域來(lái)看，沙井片區(qū)處于寶安中部產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展帶的核心位置及空港新城與沙井先進(jìn)制造城的輻射地帶，為深圳近年來(lái)持續(xù)西進(jìn)發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)區(qū)域，更是連接深圳東莞廣州三地的必經(jīng)區(qū)域，實(shí)屬不折不扣的粵港澳大灣區(qū)的核心地段；從市場(chǎng)需求來(lái)看，四海項(xiàng)目所處的寶安沙井街道為深圳人口密度最高的街道之一，轄區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)眾多，包括平安科技、大疆科技等多家知名企業(yè)的實(shí)驗(yàn)室或產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)落地或簽約沙井，可以預(yù)判隨著沙井舊改的推進(jìn)，將會(huì)由越來(lái)越多的高端產(chǎn)業(yè)和眾多的企業(yè)員工將會(huì)遷至沙井片區(qū)內(nèi)；從項(xiàng)目自身狀況和發(fā)展空間來(lái)看，項(xiàng)目自身的交通條件極其便利，步行十分鐘內(nèi)即可到達(dá)深圳目前唯一一條地鐵快線十一號(hào)線，并可半小時(shí)左右到達(dá)前海、后海、寶安中心區(qū)等現(xiàn)有深圳區(qū)域發(fā)展中心，而正在施工及規(guī)劃中的六條地鐵線更將進(jìn)一步提升項(xiàng)目的交通條件。項(xiàng)目自身硬件條件出眾，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，生活配套齊全，完全具備開(kāi)展酒店、公寓、辦公等主流商業(yè)功能的全部條件。
在經(jīng)過(guò)全面評(píng)估并確認(rèn)四海項(xiàng)目符合集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資標(biāo)準(zhǔn)后，海翔團(tuán)隊(duì)向原業(yè)主單位出具了意向報(bào)價(jià)函，并開(kāi)始了正式的溝通談判。
三、收購(gòu)過(guò)程
與以往歷次收購(gòu)的交易對(duì)手方分屬上市公司或民營(yíng)企業(yè)不同，四海項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體和冠公司屬于華僑城旗下子公司，因此四海項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓屬于國(guó)有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，須嚴(yán)格按照國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程進(jìn)行并接受外部監(jiān)督。因此，四海項(xiàng)目的收購(gòu)也就成了海翔集團(tuán)歷次商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)案中程序最長(zhǎng)、環(huán)節(jié)最多、耗時(shí)最久的一次收購(gòu)。
在向原業(yè)主單位出具了意向報(bào)價(jià)函后，雙方交易團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了正式接洽，并對(duì)項(xiàng)目本身信息進(jìn)行了情況介紹和盡調(diào)核實(shí)。伴隨著項(xiàng)目信息的進(jìn)一步完善，交易團(tuán)隊(duì)更加堅(jiān)定了對(duì)于四海項(xiàng)目的信心。按照國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序要求，原業(yè)主方于20年8月初通過(guò)公開(kāi)登報(bào)的方式將擬對(duì)四海項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的意向進(jìn)行了公告并邀請(qǐng)所有意向購(gòu)買(mǎi)方參與。海翔團(tuán)隊(duì)迅速按照公告的要求準(zhǔn)備了全套競(jìng)標(biāo)材料并在競(jìng)標(biāo)截止日前繳納了足額競(jìng)標(biāo)保證金。開(kāi)標(biāo)當(dāng)日，在公證機(jī)關(guān)的公證下海翔團(tuán)隊(duì)順利中標(biāo)獲得受讓四海項(xiàng)目資產(chǎn)的交易資格并簽署了交易合同。
作為長(zhǎng)期持有型的投資者而言，相比資產(chǎn)過(guò)戶的交易方式，股權(quán)交易方式更符合海翔集團(tuán)的實(shí)際情況。因此交易團(tuán)隊(duì)向轉(zhuǎn)讓方提出了希望通過(guò)受讓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體股權(quán)的方式完成整單交易的要求。但是四海項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體和冠公司為華僑城控股的子公司，若和冠公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓則屬于國(guó)有公司的控制權(quán)轉(zhuǎn)讓，為國(guó)資委有明確流程和程序要求的國(guó)有資產(chǎn)交易類型。轉(zhuǎn)讓方在同意了變更交易方式為股權(quán)交易的要求之后，隨即啟動(dòng)了國(guó)有企業(yè)控制權(quán)轉(zhuǎn)讓的報(bào)批程序。在經(jīng)過(guò)了公司內(nèi)部決議程序、國(guó)資主管部門(mén)備案等程序后，轉(zhuǎn)讓方嚴(yán)格按照國(guó)資監(jiān)管的要求將和冠公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)信息提交國(guó)資委指定的交易場(chǎng)所——北京產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行了股權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)披露。
在為期一個(gè)月的預(yù)披露期滿后，股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序隨即進(jìn)入到了正式披露暨受讓報(bào)名階段。在派專人赴北京產(chǎn)權(quán)交易所對(duì)交易材料進(jìn)行確認(rèn)后，海翔集團(tuán)在按照公告要求向北交所足額繳納一個(gè)億的交易保證金并于正式披露期滿后成為唯一獲得受讓方資格的競(jìng)買(mǎi)人。隨后按照產(chǎn)權(quán)交易所公告的約定，華拓置業(yè)與轉(zhuǎn)讓方于20年12月2日正式簽訂關(guān)于四海項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體和冠公司的產(chǎn)權(quán)交易合同及相關(guān)配套協(xié)議。
在交易流程穩(wěn)步推進(jìn)的同時(shí)，并購(gòu)交易配套融資也在同步進(jìn)行。與海翔以往先完成部分交易、再引入外部融資助力完成后續(xù)交易的不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)方式不同，此次四海項(xiàng)目的交易采用了項(xiàng)目公司股權(quán)一次性100%轉(zhuǎn)讓的方式。按照這種交易方式，海翔集團(tuán)需要先行一次性足額支付不低于9億元的交易總價(jià)款之后才可以獲得和冠公司的100%股權(quán)并控制和冠公司的資產(chǎn)，這對(duì)海翔集團(tuán)的現(xiàn)金管理能力和融資能力提出了很高的要求。憑借海翔集團(tuán)過(guò)往良好的信用記錄和優(yōu)秀的資產(chǎn)管理能力，在經(jīng)過(guò)充分溝通了解并對(duì)四海項(xiàng)目進(jìn)行了多次實(shí)地調(diào)研后，工商銀行與華拓置業(yè)就項(xiàng)目并購(gòu)融資達(dá)成一致，并在項(xiàng)目并購(gòu)協(xié)議簽署后、項(xiàng)目公司股權(quán)及資產(chǎn)尚未獲得的情況下就憑借海翔集團(tuán)的信用提供了外部融資資金。
隨后按照交易協(xié)議的約定，和冠公司股權(quán)于20年12月中旬完成工商變更，四海時(shí)代大廈/四海云創(chuàng)大廈的交接工作也同步完成，華拓置業(yè)順利取得四海項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體和冠公司的股權(quán)并實(shí)際控制了四海時(shí)代大廈及四海云創(chuàng)大廈。至此歷時(shí)四個(gè)多月的交易程序正式告一段落，整個(gè)并購(gòu)交易開(kāi)始進(jìn)入到關(guān)于交割后事項(xiàng)的協(xié)議執(zhí)行階段。
四、收購(gòu)后行動(dòng)
早在四海項(xiàng)目投前論證階段，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)就已經(jīng)意識(shí)到現(xiàn)階段最適合四海時(shí)代大廈/四海云創(chuàng)大廈承載的功能是公寓/酒店式公寓/中高級(jí)酒店等以居住功能為主的商業(yè)細(xì)分業(yè)態(tài)。因此，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)提前積極開(kāi)展項(xiàng)目推介與設(shè)計(jì)方案研討。在順利獲得和冠公司股權(quán)并對(duì)四海時(shí)代大廈/四海云創(chuàng)大廈完成接收后，四海云創(chuàng)大廈就與華拓置業(yè)現(xiàn)有客戶美豪酒店集團(tuán)成功簽約。據(jù)了解，出于對(duì)沙井地區(qū)的巨大消費(fèi)發(fā)展?jié)摿Α⑺暮Ｔ苿?chuàng)大廈的杰出品質(zhì)的看好以及與華拓置業(yè)多年的良好合作關(guān)系的信賴，美豪酒店集團(tuán)將選擇旗下主力品牌美豪麗致酒店入駐四海云創(chuàng)大廈作為開(kāi)拓深圳大空港地區(qū)的重要依托。
在四海云創(chuàng)大廈成功簽約的同時(shí)，針對(duì)四海時(shí)代大廈的內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)等工作也在同步展開(kāi)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)計(jì)劃在四海時(shí)代大廈中以運(yùn)營(yíng)公寓業(yè)務(wù)為主，同步引進(jìn)部分可以為公寓用戶提供更好生活配套服務(wù)的精品商業(yè)業(yè)態(tài)。針對(duì)這一定位，包括為公寓用戶提供一個(gè)精致舒適的生活環(huán)境、全方位滿足用戶日常生活需求為核心目的的室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修、增設(shè)智能門(mén)禁系統(tǒng)、優(yōu)化空中花園配置在內(nèi)的多項(xiàng)前期工作已經(jīng)全面展開(kāi)。預(yù)計(jì)年內(nèi)四海時(shí)代大廈將完成全部室內(nèi)裝修工作并正式推向市場(chǎng)。
五、四海項(xiàng)目收購(gòu)案之意義
作為海翔集團(tuán)成立以來(lái)單筆交易金額最大的收購(gòu)案，同時(shí)也是2015年海翔廣場(chǎng)整體收購(gòu)案之后時(shí)隔五年的又一次商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)整體收購(gòu)交易，四海項(xiàng)目整體收購(gòu)案無(wú)論對(duì)于海翔集團(tuán)的整體布局還是集團(tuán)旗下商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展而言都有著重要的意義。
首先，通過(guò)對(duì)四海項(xiàng)目的整體收購(gòu)，海翔集團(tuán)將旗下核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的布局從羅湖、福田、南山三大區(qū)域的全面覆蓋進(jìn)一步擴(kuò)展到了近年來(lái)拉動(dòng)深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域——寶安，不但在粵港澳大灣區(qū)的核心融合區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了新的落子，更通過(guò)多區(qū)域的布局策略實(shí)現(xiàn)了公司資產(chǎn)組合多樣性和穩(wěn)定性的提升。本次收購(gòu)?fù)瓿珊螅Ｏ杓瘓F(tuán)旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)管理規(guī)模進(jìn)一步提升至近20萬(wàn)平米。管理規(guī)模的進(jìn)一步提升，不但意味著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金回報(bào)將會(huì)同步提升，還有助于進(jìn)一步增加海翔集團(tuán)增強(qiáng)與合伙伙伴粘性及建立新的合作關(guān)系，更為海翔集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資管理新業(yè)務(wù)的嘗試打開(kāi)了新的空間。
其次，在粵港澳大灣區(qū)一體化發(fā)展的國(guó)家戰(zhàn)略指引下，穗莞深加速融合和深圳倚重南山寶安等西部地區(qū)深挖發(fā)展空間兩大趨勢(shì)同步演進(jìn)并落地，四海項(xiàng)目整體收購(gòu)案的實(shí)質(zhì)性交易資產(chǎn)四海時(shí)代大廈/四海云創(chuàng)大廈位于深圳寶安沙井，正處于深圳西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶和穗莞深融合中心帶的雙重疊加區(qū)域。隨著粵港澳大灣區(qū)大發(fā)展戰(zhàn)略逐步落地實(shí)現(xiàn)和新冠疫情的消退，四海項(xiàng)目的整體估值已經(jīng)開(kāi)始擺脫疫情負(fù)面影響開(kāi)始上漲，并有望在全面運(yùn)營(yíng)后進(jìn)一步提升。
第三，通過(guò)在四海時(shí)代大廈開(kāi)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，海翔集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)從辦公、商業(yè)、酒店等商業(yè)業(yè)態(tài)拓展到了長(zhǎng)租公寓這一高度聚焦居住屬性的業(yè)態(tài)，這也意味著不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)目標(biāo)客群從原有的B端機(jī)構(gòu)型客戶進(jìn)一步延伸，實(shí)現(xiàn)了B端機(jī)構(gòu)型客戶和C端個(gè)人型客戶的全面覆蓋。業(yè)態(tài)的豐富和目標(biāo)客群的全覆蓋將會(huì)帶來(lái)海翔集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資管理能力的進(jìn)一步提升，也為集團(tuán)未來(lái)在更多不動(dòng)產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的布局奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
第四，自2018年海翔投資ABN成功發(fā)行之后，特別是近年來(lái)信用市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)爆雷現(xiàn)象，海翔旗下商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)憑借過(guò)硬的運(yùn)營(yíng)管理能力和穩(wěn)定的業(yè)績(jī)回報(bào)，贏得了投資人和合作伙伴的高度認(rèn)可。而此次四海項(xiàng)目的收購(gòu)，不但使得集團(tuán)資產(chǎn)組合中新增兩棟高品質(zhì)商業(yè)樓宇，更為海翔集團(tuán)進(jìn)一步開(kāi)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)提供了新的業(yè)務(wù)發(fā)展空間。
自十余年前開(kāi)始涉足商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)以來(lái)，海翔集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)板塊始終以發(fā)現(xiàn)價(jià)值、提升價(jià)值、實(shí)現(xiàn)價(jià)值為發(fā)展理念，穩(wěn)步擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模，努力提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量，每年為集團(tuán)帶來(lái)超過(guò)兩億元的穩(wěn)定現(xiàn)金回報(bào)。在粵港澳大灣區(qū)一體化融合發(fā)展已經(jīng)成為國(guó)策的時(shí)代背景下，海翔集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)板塊將會(huì)緊緊把握時(shí)代發(fā)展的脈搏，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，繼續(xù)秉承長(zhǎng)久創(chuàng)新價(jià)值的集團(tuán)文化精髓，不斷發(fā)展壯大！
