理性看待房地產“反暴利”
時間：11-04-28 來源：世紀海翔
理性看待房地產“反暴利”
據悉，發改委擬對商品住房實施反暴利規定。即使在次貸危機爆發前的世界性房地產牛市中，中國房地產市場的表現也極為引人注目。當時，在境外基金直接參與最多的房地產租賃市場，中國市場收益率比美歐市場收益率普遍高50%以上。如果境外投資者采用融資杠桿，在當時中國利率低于美國利率的情況下，還可以獲得額外的收益。2008年陡然升級的全球金融經濟危機雖然讓中國房地產市場一度降溫，但超強力度的“反危機”措施很快就令中國房地產市場再度急劇升溫，結果是現在中國房地產市場暴利問題比以前有過之而無不及。
房地產的高成本如何使得許多實體經濟部門企業步履維艱，使得許多企業背棄實業而投身虛擬經濟部門，這已經是眾所周知；在新興市場資產泡沫日益嚴重、唱空新興市場之聲日漸高漲之際，房地產及其暴利所蘊藏的風險更令人不得不給予嚴重關注，因為無論是學術界還是虎視眈眈時刻窺伺各國經濟弱點企圖一舉突破的國際游資主體，都把眼光投向了中國等熱門新興市場的房地產市場。對這種局面，中國已經表現出了高度的關注。
為了避免房地產泡沫繼續膨脹后終于不可避免地急劇破裂，中國開始運用各種手段抑制房地產市場暴利，促使房地產市場軟著陸?，F行全國性反暴利法規是1995年頒布實施的《制止牟取暴利的暫行規定》（下文簡稱“《規定》”）。其中第二條規定：“本規定適用于對國民經濟和社會發展有重大影響的和與居民生活有密切關系的商品和服務（以下簡稱商品和服務）”，房地產確實符合這一條件，可以納入該《規定》管轄范圍。
但也要理性看待這一思路。首先，不能指望反暴利法規成為抑制房地產暴利的主力工具，只有以下經濟社會基本面因素才能從根本上消除房地產市場的過大壓力：在長期內是工業化和城市化進程大體完成、人口年齡構成變遷等；在中短期內影響更大的是貨幣供給、保障性住房供給等因素，以及區域發展失衡、經濟資源過度集中于某些地區，導致局部地區房地產市場泡沫超級膨脹。而在開放經濟環境下，上述因素中的貨幣供給等因素又在很大程度上受外界影響。所以，在運用限制房地產融資、反暴利等手段調控房地產市場時，不宜對其訂立過高的期望目標值。
具體到反暴利工具本身而言，要應用反暴利法規抑制房地產泡沫，也需要解決一系列問題。首先要解決的是法規不完善問題?，F行《規定》十八條，實在難以有效約束復雜的房地產市場。盡管各地方已經相繼就商品市場反暴利制定了一些實施細則，但這些條文有著明顯的地方色彩，各個地方法規在對暴利行為的認定標準、表現分類、責任構成、處罰上難以達成統一，不能滿足公眾用法律武器保護自己合法權利的愿望，更難以直接擴大用到房地產市場。
其次，就具體條款而言，《規定》的許多條款需要進一步細化，還需要大量的基礎準備工作，才能具有操作性。如《規定》第五條中提出的“市場平均價格”、“合理幅度”如何確定？即使在明確了原則之后，也需要大量的基礎工作積累數據，才能真正投入實用。
最后，鑒于目前房地產市場的暴利已經從一手房市場蔓延到二手房市場、從房屋買賣市場蔓延到房屋租賃市場、從賣方蔓延到中介市場，所以，反暴利的約束范圍需要擴大，不能僅僅局限于一手房買賣市場，還需要包括二手房、房屋租賃和中介等領域，否則對一手房市場的單方面約束只不過是給二手房市場擴大暴利幅度，且無助于租房族。同時，目前房地產市場許多欺詐性牟利行為在二手房市場和中介、租賃環節更為猖獗，而租房市場的買方收入比房屋買賣市場的買方收入更低，更需要保護。
摘自—21世紀經濟報道
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