房地產(chǎn)調(diào)控把“預(yù)期”搞丟了
時(shí)間：12-01-18 來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
房地產(chǎn)調(diào)控把“預(yù)期”搞丟了
什么時(shí)候限購(gòu)令會(huì)微調(diào)？什么時(shí)候保障房形成制度化供給？什么時(shí)候房?jī)r(jià)是底部？諸多問題，在房地產(chǎn)調(diào)控已冰凍一年半的情形下，仍然只能用“糾結(jié)”二字來概括。
即便是對(duì)于“微調(diào)”，行政平臺(tái)依然保持了高度的敏感。2011年12月31日，北京發(fā)改委稱，該市房地產(chǎn)調(diào)控將予以微調(diào)，并通過半官方管道表示外地人買房社保將從5年下調(diào)為3年。然而在十天之后，這個(gè)謹(jǐn)慎的試探宣告止步。
與去年海南三亞、廣東佛山試圖松動(dòng)限購(gòu)，被“秒殺”不同，此番北京限購(gòu)令是否微調(diào)顯然經(jīng)過了不同力量的博弈，而最終維持政策強(qiáng)勢(shì)干預(yù)市場(chǎng)的“指令性”格局得以延續(xù)。只要限購(gòu)沒有任何松動(dòng)，那么房?jī)r(jià)持續(xù)下跌、投機(jī)者無法進(jìn)場(chǎng)的“戰(zhàn)果”，就不會(huì)有絲毫變化。
這幾乎是付出了最小最輕的管理成本，而維持了一個(gè)凍至“冰點(diǎn)”的業(yè)績(jī)。來自北京房協(xié)的表述已非常清楚，宏觀調(diào)控“抑制房?jī)r(jià)過快上漲”的目標(biāo)已然到位，在限購(gòu)不放開的情形下，對(duì)于首套置業(yè)予以微調(diào)，不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定造成影響，況且在“國(guó)八條”的約定中，對(duì)剛需購(gòu)房的鼓勵(lì)是此輪調(diào)控應(yīng)有之義。
顯然，在變與不變之間產(chǎn)生了不平衡，應(yīng)該變化的房?jī)r(jià)已發(fā)生明顯變化，而原地踏步的保障房工程大多數(shù)卻仍然“只見開工，不見落地”。保障房供應(yīng)是否能真正到位？地方政府是否在消極應(yīng)對(duì)？在諸多的不確定因素面前，選擇對(duì)于商品住宅的冰凍狀態(tài)，等于是對(duì)保障房進(jìn)展緩慢的懲罰性平衡，只不過被懲罰的不是保障房，而是商品房市場(chǎng)。對(duì)于房?jī)r(jià)的高壓，可以搏取相當(dāng)一部分民意，然而因此造成的“非市場(chǎng)因素”，卻同樣會(huì)傷及其他基數(shù)龐大的另一部分個(gè)體。
行政作為的不確定性，最易造成“市場(chǎng)預(yù)期”混亂。對(duì)于在觀望中的購(gòu)買者而言，他難以預(yù)期，如果調(diào)控仍然嚴(yán)苛，那房?jī)r(jià)肯定還會(huì)下跌，可以再等一等，如果開始微調(diào)，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，那現(xiàn)在無疑是入場(chǎng)的好機(jī)會(huì)，但是，到底房地產(chǎn)冰凍到哪一天呢？這幾乎是任何人不敢觸碰的謎題。
對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，同樣難以預(yù)期，借銀行貸款，斥巨資拍下的土地，如果不甩賣，難以償付到期利息，如果頻頻甩賣，那么對(duì)于一個(gè)商業(yè)體而言，同樣是不公平的。正是由于政府收取了巨額土地出讓金之后，保障房難以到位，導(dǎo)致了調(diào)控政策難以解凍、預(yù)期失序，然而失序責(zé)任卻被新的“行政指令”，把抗壓重?fù)?dān)拋到了蓋房者與買房者身上。
對(duì)于行政“一刀切”的迷戀，只能說對(duì)于不同的利益主體，一部分擁有絕對(duì)的彈性，一部分只能服膺于來自權(quán)力的“指令”。自2003年開始，這個(gè)怪現(xiàn)象就一直在翻騰不止，121文件要擠出房地產(chǎn)泡沫，恢復(fù)保障房制度，然而其后不久卻有18號(hào)文承認(rèn)了房地產(chǎn)支柱地位；2006年終于有了“住房保障辦”，然而2008年危機(jī)中的獨(dú)家救市卻把剛剛抬頭的“保障機(jī)制”按在了嬰兒車中；2010年保障房大幅開工，然而真正竣工者寥寥無幾，單位房、集資房、拆遷房統(tǒng)統(tǒng)算成保障房，幾乎已成公開的秘密。
可以明了的是，正是因?yàn)楸Ｕ蠙C(jī)制的持續(xù)失靈，最終延宕為房地產(chǎn)的預(yù)期失序。可以想象的是，如果此種折騰的邏輯不變，那么種種“變臉保障房”必然越來越多；而有朝一日，房?jī)r(jià)反彈之時(shí)，在觀望中未出手者，又會(huì)重演涕淚嚎啕的悲狀；房地產(chǎn)商撤出資金購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品、盤下礦山資產(chǎn)……諸此等等，都是因?yàn)樵谧兣c不變之間，發(fā)生了根本的錯(cuò)位。
摘自—經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
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