萬科陽謀：布局社區(qū)金融 突破增長(zhǎng)天花板
時(shí)間：13-11-07 來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
萬科陽謀：布局社區(qū)金融 突破增長(zhǎng)天花板
萬科宣布入股徽商銀行并將成為第一大股東，是否意味著其回歸多元化？萬科的回答是，要做社區(qū)金融，并稱已在構(gòu)建新的社區(qū)生態(tài)服務(wù)系統(tǒng)。如同花樣年一樣，萬科想要分享現(xiàn)實(shí)世界社區(qū)消費(fèi)和金融的“大蛋糕”。更深層次的邏輯則是，萬科正在構(gòu)建新的投融資能力，融合地產(chǎn)和金融兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值再造。
萬科的價(jià)值需要重估。資產(chǎn)規(guī)模已是A股“大象”的萬科，似乎正在向“恐龍”級(jí)別靠攏。
多元化爭(zhēng)議
逾30億港元入股徽商銀行，是萬科上市以來在房地產(chǎn)主業(yè)之外的最大一筆投資。
萬科在1993年便確立了住宅專業(yè)化道路，花了大約4年時(shí)間，剝離了諸如怡寶礦泉水、萬佳超市等還在賺錢的業(yè)務(wù)，專心做高周轉(zhuǎn)的住宅開發(fā)。這一戰(zhàn)略幫助萬科實(shí)現(xiàn)了超高速增長(zhǎng)，成長(zhǎng)為全國(guó)乃至全世界規(guī)模最大的住宅開發(fā)商。
2011年，萬科開始重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)圖，并陸續(xù)開發(fā)了社區(qū)食堂、菜市場(chǎng)等新業(yè)務(wù)。但成為徽商銀行未來的大股東，則意味著萬科前所未有的產(chǎn)業(yè)方向選擇。
萬科董秘譚華杰解釋，相對(duì)于萬科過千億的年銷售規(guī)模，此次參股徽商銀行的投資規(guī)模不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司率先向客戶提供國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)力。
萬科總裁郁亮在內(nèi)部郵件中稱，投資徽商銀行是在打造萬科的社區(qū)生態(tài)服務(wù)系統(tǒng)。他此前曾多次強(qiáng)調(diào)，萬科做商業(yè)也是為了更好地做住宅業(yè)務(wù)，以社區(qū)商業(yè)為主；長(zhǎng)期來看，住宅開發(fā)仍是萬科的主營(yíng)業(yè)務(wù)，不會(huì)改變。
萬科的社區(qū)金融怎么做？基于萬科龐大及潛在增長(zhǎng)的業(yè)主數(shù)據(jù)，它被一些投資者冠上了“線下淘寶”的概念。萬科目前管理著362個(gè)社區(qū)、40萬住戶、約300萬的社區(qū)人口，未來5年將可能增加到500-600個(gè)社區(qū)，100萬住戶，約800萬的人口規(guī)模。
萬科內(nèi)部會(huì)議記錄顯示，萬科的合作對(duì)象包括8000家建材供應(yīng)商及承包商，其中5000家為中小企業(yè)，這些企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)需要萬科的支持，萬科可以向銀行推薦他們或提供其他可能的融資。
根據(jù)花樣年集團(tuán)總裁潘軍的估算，以每人每月在社區(qū)范圍內(nèi)消費(fèi)1000元為基數(shù)，未來社區(qū)消費(fèi)將產(chǎn)生數(shù)以萬億計(jì)的潛在市場(chǎng)，而作為“線下淘寶”從中收取3%-5%的傭金，將為開發(fā)商社區(qū)增值服務(wù)帶來不菲的收入。
此外，基于社區(qū)用戶信用和資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，萬科還能做的業(yè)務(wù)包括小額信貸、保險(xiǎn)理財(cái)?shù)取?/SPAN>
打破“天花板”
如果堅(jiān)守主業(yè)做住宅，對(duì)萬科來說，將面臨這一市場(chǎng)增長(zhǎng)的天花板。
郁亮對(duì)此并不回避。在今年5月底的西安媒體交流會(huì)上，他對(duì)記者說，中國(guó)住宅市場(chǎng)每年銷售1000萬套住宅，不可能永遠(yuǎn)保持這樣的增長(zhǎng)速度；萬科年銷售額達(dá)到萬億不太可能，這是規(guī)模增長(zhǎng)的極限。
就股東回報(bào)率而言，2008年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的ROE（凈資產(chǎn)收益率）不斷提升，截至2012年底，房地產(chǎn)行業(yè)ROE水平已達(dá)到頂峰，萬科的ROE當(dāng)年也創(chuàng)下歷史新高。但2009年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的ROA（資產(chǎn)收益率）逐漸下行。這說明ROE的主要提升動(dòng)力來自于債務(wù)的擴(kuò)張，目前A股上市的房企資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到1998年以來的最高水平。
在企業(yè)負(fù)債率不可能無限上升的前提下，如何打破增長(zhǎng)的天花板？
諾亞財(cái)富分析師連凱認(rèn)為，2010年以來萬科的一系列動(dòng)作，如進(jìn)軍海外、收購南聯(lián)地產(chǎn)、啟動(dòng)B轉(zhuǎn)H等，與其說是迫于融資的壓力，不如說是拓展“第二曲線”。在傳統(tǒng)的價(jià)值鏈中，項(xiàng)目的獲取能力是關(guān)鍵；但是現(xiàn)在和未來，前期的調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，后期的物業(yè)管理、牢牢地抓住客戶才是真正的價(jià)值創(chuàng)造。
其中的核心又是金融設(shè)計(jì)、投融資安排，也就是王石所說的“幾千億的融資平臺(tái)”，萬科早已未雨綢繆，從戰(zhàn)略上拓展自己的空間，試圖打破原有的行業(yè)極限。萬科這兩年開始提出“城市配套服務(wù)商”的新定位，并構(gòu)建新的符合這一開發(fā)模式的投融資模式。動(dòng)機(jī)即源出于此。
蘭德咨詢總裁宋延慶也認(rèn)同，未來萬科可能面臨凈利潤(rùn)及凈資產(chǎn)收益率（ROE）壓力。進(jìn)入金融領(lǐng)域，是萬科為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性萎縮所采取的戰(zhàn)略預(yù)案之一。他預(yù)測(cè)，2018年前后，中國(guó)樓市很有可能從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，銷售面積將出現(xiàn)歷史性拐點(diǎn)，步入平緩和下滑期。而且，未來5年內(nèi)，絕不排除樓市深度調(diào)整的可能性。
宋延慶說，在拓展了新的利潤(rùn)空間后，即使今后萬科銷售額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，只要凈利潤(rùn)不下滑，就能給股東交代得過去。
萬科的未來：鐵獅門or凱德？
在連凱看來，萬科正在借鑒美國(guó)鐵獅門“地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司——到服務(wù)公司——再到投資公司”的發(fā)展路徑。郁亮稱，鐵獅門是萬科海外學(xué)習(xí)對(duì)象之一，萬科與鐵獅門在美國(guó)合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已在實(shí)質(zhì)運(yùn)作中。
根據(jù)獨(dú)立房地產(chǎn)金融學(xué)者杜麗虹的研究，鐵獅門將地產(chǎn)與金融結(jié)合，奉行縱向一體化的鐵獅門利用地產(chǎn)基金模式，以不到5%的資本投入，通過提取地產(chǎn)開發(fā)鏈條各個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)管理費(fèi)和參與旗下地產(chǎn)基金超額收益的分配（即業(yè)績(jī)提成），最高時(shí)曾分享了地產(chǎn)項(xiàng)目40%以上的收益。
這為萬科再造產(chǎn)業(yè)鏈提供了很大的想象空間。目前萬科已建成和在建的商業(yè)地產(chǎn)約700萬平方米，且規(guī)模還在不斷地增加，隨著國(guó)內(nèi)金融體制改革，存在分拆成Reits上市的可能；此外，未來還可能發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、私募房地產(chǎn)基金產(chǎn)品等。
但鐵獅門模式存在的問題是，由于過分重視項(xiàng)目的潛在升值收益，導(dǎo)致其在2008年的金融危機(jī)中由于流動(dòng)性緊縮而嚴(yán)重受創(chuàng)。相較而言，新加坡凱德模式對(duì)于萬科和國(guó)內(nèi)開發(fā)商來說，更為穩(wěn)妥。
杜麗虹指出，凱德的地產(chǎn)基金模式，其管理協(xié)議中關(guān)于業(yè)績(jī)提成的約定是“每年凈物業(yè)收入（經(jīng)營(yíng)收入-運(yùn)營(yíng)支出）的4%”，而非總收益的提成，也就是說只有當(dāng)物業(yè)升值真實(shí)表現(xiàn)為租金的提升時(shí)，管理團(tuán)隊(duì)的收入才會(huì)上升。這影響到為其輸送資產(chǎn)的私募地產(chǎn)基金，也必然把重心放在孵化過程中租金回報(bào)的提升上，從而減少整個(gè)資產(chǎn)鏈的泡沫化程度。
不過，上述“前期孵化基金+地產(chǎn)開發(fā)+Reits”的商業(yè)路徑，對(duì)于萬科或者其他國(guó)內(nèi)開發(fā)商來說，還很漫長(zhǎng)。
進(jìn)入金融領(lǐng)域后，萬科會(huì)不會(huì)發(fā)展成一個(gè)投資公司？“未來也許規(guī)模不會(huì)再增長(zhǎng)，但結(jié)構(gòu)會(huì)優(yōu)化，利潤(rùn)會(huì)增加，萬科團(tuán)隊(duì)將有新的挑戰(zhàn)。我們的目標(biāo)非常明確，不會(huì)去做投資公司，永遠(yuǎn)致力于實(shí)業(yè)。”郁亮稱。
摘自—21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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