李嘉誠拋售內地物業的三大隱秘
時間：15-08-05 來源：騰訊財經
李嘉誠拋售內地物業的三大隱秘
導讀：近幾年李嘉誠多次出售內地物業，是多種因素綜合的結果，不宜簡單的理解為：李超人嚴重看空內地樓市、認定存在房價大泡沫，因此而提前逃離這個市場。
近日，有消息稱李嘉誠擬轉手內地一大型綜合體：世紀匯。這個位于浦東陸家嘴的商辦類項目，總建面36萬平米，地段一流，位于東方路世紀大道路口，四條地鐵站上蓋，擬以7萬元單價，約200億總價轉手。
近幾年，李嘉誠頻頻出售內地物業，據不完全統計，如果世紀匯出售，包括超市、港口、能源等其他資產，近三年套現國內資產金額達到上千億，而旗下公司期間沒有新增投資。作為亞洲首富和傳統地產大佬，李嘉誠每次出售國內大型物業，總會引發媒體熱議。比如，2013年71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經中心，2013年26億元出售廣州西城都薈廣場，2014年72億元出售北京盈科中心。
李嘉誠為什么頻頻賣掉內地物業？是否真的看空內地樓市？其實，李嘉誠代表了一批港資房地產商，過去20多年，他們在內地樓市的命運與際遇，已經發生了重大變化。借此事件，筆者分析如下。
其一，地價太高。近幾年，李嘉誠基本上沒在內地拿地。重要原因之一，地價太高。大型港資房企，過去多年一直布局一線城市和少數核心二線城市。但近幾年這幾個城市的房價與地價持續快速上漲，而且地價漲幅高于房價。尤其是2011年之后，三四線城市持續低迷，大開發商被迫調整布局戰略，重歸一線城市，宅地竟爭異常激烈，“面粉貴過面包”成為常態。風險防控意識強的港資房企，根本沒辦法在公開市場上獲得地塊。
其二，囤地不易。大家如果細心觀察就會發現，大型港資開發商在內地的很多項目，尤其是大型項目，常常需要開發很多年，其開發周期遠長于行業平均水平。就拿世紀匯說事，2004年以1.2萬元樓面價獲得，10年過去了，仍未竣工，一個商場和兩幢辦公樓，項目規模并不算特別大。如此優質地段，如今地價都超5萬元了。過去多年，李嘉誠們的部分項目，常被媒體質疑囤地。但是，近幾年大陸的土地調控與管理趨嚴，項目久拖不建，或建而不成，政府越來越難以忍受了。
其三，優勢不再。上世紀90年代，內地城市建設與房地產開發，缺資金、缺經驗、缺技術，當時港資開發商都是市長書記們的座上賓，招商引資的重點客戶。因此，港企常常能以非常優惠的地價與其他條件，獲得優質項目。而1998年房改之后，內地房地產市場快速發展，培育和催生了一批內地大型房企，尤其近三五年，萬科、綠地、恒大、中海、保利等迅猛發展，如今地產巨頭俱樂部中，已基本見不到傳統港商的身影。除了在商辦類持有物業方面仍有少許優勢外，傳統港企原來擁有的比較優勢已經消失。
綜上所述，隨著我國房地產市場的迅速發展，隨著內地一批優質房企的壯大，隨著土地出讓與管理的嚴格化、規范化，隨著一線城市地價快速上漲，隨著房地產黃金十年逝去、行業利潤率不斷下滑，包括李嘉誠在內的諸多傳統港資開發商，已經沒辦法在內地繼續購地、開發，項目越來越少，經營規模必然持續萎縮，機構與團隊配置也必然壓縮。即便是優質物業，持有經營的價值，相比以前也顯著下降。
這只是房地產領域的內因，而李嘉誠的賣房、撤資，可能還涉及房地產之外的因素。比如，中國經濟進入新常態，經濟由高增長進入中增長，內地投資機會與價值，相比之前10-20年減少了。再如，新一屆政府致力于深化改革、大力反腐，政商關系與格局發生重大變化。還有，李嘉誠一直是多元化、跨國化發展，房地產只是產業之一，收縮內地房地產業務，做大其他業務，加大在英國等國際投資，也屬正常。
總之，近幾年李嘉誠多次出售內地物業，是多種因素綜合的結果，不宜簡單的理解為：李超人嚴重看空內地樓市、認定存在房價大泡沫，因此而提前逃離這個市場。李嘉誠在內地房地產市場中20多年，由風起云涌到風輕云淡，由笑傲江湖到退隱江湖，其實也是一面鏡子，映射出中國房地產業由孩童，一步步長成少年，現在已步入青年甚至是中年。
摘自—騰訊財經
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