深圳正在做空自己
時間：20-04-29 來源：房東經濟學
深圳正在做空自己
由于深圳部分片區的房地產市場炒風再起，深圳樓市再次成為熱點，樓市走到了這一步，對房價的每一步做多，都是對城市未來的進一步做空。
今天這個主題將分幾個部分談一談深圳經濟與樓市，希望給讀者一個新的視角和參考。
經濟的降速
由于深圳經濟的外向程度比較高，自2018年以來，受到疫情等因素的影響，經濟增速顯著放緩，其中又以工業放緩最為明顯。當地規模以上工業增加值的增速從2017年的近10%放緩到2019年的4.7%。
深圳GDP增速 2015-2019
深圳規模以上工業增速 2015-201
而在重要的消費領域，深圳消費長期疲弱，深圳的社會消費品零售總額不僅低于北京、上海、廣州，甚至低于重慶、成都、武漢，而且隨著杭州的高速增長，深圳的消費總量可能在不久的未來被杭州超越。
2019年社會消費品零售總額排名前十
到了2020年，受疫情沖擊，深圳前兩月的經濟表現也不樂觀。其中規模以上工業增加值同比去年前兩月下降18.5%（大幅弱于全國的-13.5%），出口降低24.6%（大幅弱于全國的-17.2%），工業和出口是與實體經濟掛鉤最緊的兩個部分。
2020年1-2月深圳經濟數據
我們也可以從寫字樓租金、空置率以及住宅空置情況一窺深圳經濟狀況。
自2018年以來，深圳寫字樓空置率持續上升，在2019年末達到30%。今年受疫情影響，空置率再創新高，其中經濟總量最大的南山區，寫字樓空置率上升至40%，而之前被熱炒的前海，寫字樓空置率接近70%，大量嶄新的寫字樓建成后無人使用。
2019上半年大灣區各城市甲級寫字樓存量和空置率數據，深圳空置率遠超香港和廣州
寫字樓的情況似乎開始在住宅市場也出現了端倪，截至目前深圳掛牌的出租房源超過4.6萬套，創出歷史新高。更有經營城中村公寓的網友反應，從2019年開始，城中村房源的出租速度就明顯變慢了，甚至出現了一定程度的空置，這在過去極為罕見。租房市場的供大于求結合上面提到的寫字樓高空置，可以看出不僅是企業活動的降溫讓寫字樓市場遇冷，更有大量常住人口逃離了深圳，以至于掛牌出租房源大幅上升。
深圳二手住宅出租房源數據
被低估的制造業
深圳算得上是這幾年來一線城市中的網紅城市，從2015年率先啟動暴漲的房價，到粵港澳大灣區的核心城市之一，甚至有人表示香港和廣州未來都會是“臨深城市”，就連知名經濟學者張五常也高喊：深圳將成為整個地球的經濟中心。
張五常語出驚人
深圳真的有這么厲害嗎？當然沒有。
深圳高大上的金融和IT產業一直被視為這座城市競爭力的代表，但遺憾的是，這兩個看似是支柱的行業基礎并不穩固，金融行業在互聯網金融接連爆雷的背景下使得當地寫字樓租金大跌，IT行業在互聯網寒冬下的免疫力也相當有限。目前，制造業仍然是深圳經濟的基本盤，貢獻了深圳最多的就業
根據《深圳統計年鑒2019》提供的數據，在2018年末，深圳共有1050.25萬人就業，其中信息傳輸、軟件和信息技術服務業的從業者為53萬人，金融業20萬人，兩者之和為73萬人，占深圳市總就業比重只有6.9%
那么制造業是多少呢？367萬，占深圳市就業總量的35%。換句話說，那些不起眼的廠工廠妹們才是深圳就業的主流人群。
《深圳統計年鑒2019》第60頁
那么，占據深圳近四成就業量的制造業職工收入大概是多少呢？下面是一張深圳常見的招工廣告牌，我們可以大概了解一下他們的收入情況，底薪大約只有2000多元，大都包吃包住，在底薪的基礎上加上績效獎、全勤獎、夜班補助、周末加班等，月收入上5000算非常不錯的水平。
這與深圳市人力資源和社會保障局發布的《2019年深圳市人力資源市場工資指導價位》提供的信息相符合，該文件的第6頁，寫明了2019年深圳居民月薪的中位數是5826元/月。由于35%的制造業就業占比太重，那么這個不到6000元的中位數數據是可信的。
《2019年深圳市人力資源市場工資指導價位》第6頁寫了深圳中位數工資水平
實際上，在包括深圳在內的整個珠三角，這些工廠里的年輕人數量遠多于同城所謂的金融和科技精英，但一個城市的話語權被后者壟斷了，動輒“剛下飛機”、“年入百萬”，在鍵盤上揮灑著自己的優越感，讓大多數觀眾忘記了前者才是城市最大的基本盤。
廣大制造業工人是深圳經濟的重要元素
深圳地鐵二號線被稱為“富人線”，因為它經過福田中心區、香蜜湖、華僑城、深圳灣、蛇口等豪宅區，很多人對深圳的印象只有富人線周邊的輝煌，但沒有考察城中村的面貌和關外工廠的變化，富人線周邊的摩天大樓和豪宅代表的只是深圳的很小一部分，城中村和廠房才是深圳的基礎，真實的深圳，是兩個世界的融合。我們更應該對張五常說，在深圳成為“地球的經濟中心”之前，還是讓所有在深圳工作的人都過得更好一些吧。
深圳南山區不僅有起薪2000多的工廠，也有創下27萬/平米單價的豪宅（恒裕濱城二期）
恒裕濱城二期業主群團結一致拉高房價
目前深圳的制造業仍然強大，截至2018年，深圳規模以上工業增加值為全國第一，但是越來越高的房價和其他成本將制造業甚至是高新產業擠出了深圳。
以華為為例，華為自2018年起，將大量員工從位于深圳龍崗的總部搬遷至東莞松山湖，因為東莞擁有更大更低成本的土地以及更好的工作環境，如今華為已有上萬員工在松山湖工作，其中包括3000多名研發人員，另一方面，華為還以底價從政府部門獲得了東莞3萬套員工住房，保障了員工安居樂業。
華為松山湖歐洲小鎮
華為作為中國科技公司的標桿，實力已經夠強了吧，連華為在高地價高房價面前都不得不低頭，我們就能體會其他公司的壓力有多大了。
東莞松山湖園區2018年經濟數據顯示，2017年至2018年，松山湖園區GDP從380億元增長至630億元，如此驚人的數據背后，是東莞摘了深圳的桃。這不是因為東莞本領大，而是深圳拱手相讓，深圳的高房價高成本成了東莞崛起的最大動力。
奇怪的共識
作為樓市投機風氣最強的城市，只要談到深圳，房價走勢就是一個不可能不談的話題。現在大多數人對樓市有兩個共識：
（1）房價有泡沫；
（2）房價不會跌。
這兩個共識看上去是矛盾的，但在深圳似乎可以兼容。
泡沫的理解很簡單，租售比、房價收入比、租金回報率和按揭利率之比等指標都已經刷新了人類經濟學歷史。根據中原地產數據：深圳房價在2004年時租金回報率曾達7%，今天是1.4%，而兩個時期按揭利率是差不多的。
不會跌的共識則來自大多數人對供需關系的理解。供需關系決定商品價格，這是微觀經濟學最基礎最核心的一個常識。對于房地產來說，供不應求也一直被認為是房價上升的因素。
但是房地產的供求關系非常特別，一般的商品都是價格越低買的人越多，但房地產是房價越漲買的人越多，房價一跌連所謂的“剛需”都變得不剛了。當人們面對一個商品越漲越買時，這個商品的泡沫屬性就被奠定下來了。
那么，深圳樓市是不是供不應求呢？可以說是，也可以說不是。
從市場流通盤的角度看，深圳的確供不應求，深圳樓市早已進入存量時代，即二手房的成交遠多于新房成交，二手房市場貢獻了大多數的市場供給，但由于房產沒有持有成本而且多年來幾乎只漲不跌，所以很多業主囤貨居奇，很多都是在2011年限購出臺前買入的房產，甚至有很多房子不入住、不裝修、不出租，大量庫存被凍結，無法對二手房以及租房市場形成有效的供給。
但從總存量來看，深圳（以及其他熱點城市）根本不存在供不應求。如果房子真不夠住的話，那么為什么市場上的出租房源數不斷創出紀錄新高呢？為什么房租不漲反跌了呢？為什么沒有人露宿街頭呢？
再重復一次，深圳的住房總量不缺、但缺流通量，造成這一情況的原因是貧富差距導致的房產囤積 - 買房的人早就不止一套房，沒房的人攢錢速度永遠趕不上房價。
有一次我去深圳辦事，留意到了一個細節，我發現華僑城、后海等城市中心的豪宅區晚間的亮燈率明顯要比更偏遠的龍崗中心區、寶安西鄉的亮燈率要低，而深圳亮燈率最高的就是城中村。越差的資源使用率越高、越好的資源使用率越低，這是一種典型的資源錯配。這反映的是富裕階層數不清的房產和中低收入階層在越來越高的住房成本面前不斷地退而求其次。比方說你香蜜湖一套、華僑城一套、后海蛇口各一套，但你自己也只能住一套，其他的由于租金太高還不好出租，所以就空置下來了，大多數人只租得起外圍地區的房子。
不止是深圳，這個情況在全國很多城市都存在。根據西南財經大學最新發布的《中國家庭金融調查報告》中的數據，中國城市家庭財富凈值的平均值是146.78萬元，但中位數只有3.33萬元，平均數是中位數的44倍。
家庭財務凈值的均值和中位
另外，你也一定聽說過這樣的一個說法：深圳紅本商品房只有180萬套，但常住人口1300萬，存在明顯的供不應求，因此房價必定大漲
但實際情況是，雖然深圳的商品房只有180萬套，但當地住房總計1060萬套，城中村、廠房宿舍等解決了大部分人的居住問題，而這些人本來就沒想過要在本地買房，甚至戶口都不在深圳（深圳1300萬常住人口中只有435萬戶籍人口），他們月收入大都是五六千的中位數水平，根本不形成有效需求，大多數人只是為了在深圳打幾年工，存一筆錢，然后回老家結婚、到縣城買房或者做點小生意
另外，靜態數據不能用于動態預測（更不用說這個靜態數據本身站不住腳），2008年深圳的商品房比現在還少得多、發展潛力比現在更大，為什么2008年就跌了那么多呢？
第二個香港？
深圳毗鄰香港，加之房價上漲，越來越多人認為深圳將成為下一個香港，畢竟香港的高房價是世界有名的。那我們就來認真看一看香港房價到底有多高，買房究竟有多難，真相可能會顛覆你的既有印象。
說到買房，自然繞不開收入，香港在2019年中時的中位數月薪為18200港幣，相比2010年時的11800港幣增長了54.2%。
香港全行業月薪數據
而深圳的情況呢？我們在上文的制造業部分已經提及，深圳的全行業中位數月薪是5826元/月。
《2019 年深圳市人力資源市場工資指導價位》第十二頁部分數據
由于香港和深圳都是貧富差距比較大的城市，因此中位數比平均數更具代表性和說服力，即使是看平均數，香港人均收入仍是深圳的三倍多。
再看房價，由于香港住房的面積相對更小，結構相對更緊湊，他們的商品房總價也并沒有大多數人想象的那么高，2018年該地房產的中位數總價為540萬港幣（合485萬人民幣），深圳為352萬人民幣，經過匯率換算，香港房產的中位數總價僅比深圳高38%，而香港的中位數收入是深圳的3倍多。
當地房產中位數總價 - 540萬港幣
深圳2018年時住房中位數總價352萬，列全國第二 現在應該已經超過北京成為全國第一了
不要認為香港中位數500多萬港元的總價在香港什么都買不到，以下圖中元朗的這套兩房戶型為例，雖然面積小，但房屋品質并不差（比內地一線城市的老破小要強得多），花園式小區、周邊有商場、學校、藥店，樓下就是地鐵站，公共交通到荃灣30分鐘，到尖沙咀43分鐘，好租好售（市場租金約1.4萬/月）。這比深圳光明新區可是強多了，據悉，深圳公明街道最近剛開了轄區內第一家肯德基，當地新房單價直指7萬/平米。
一套598萬港幣（合537萬人
民幣）的房子內部
上述房源所在小區，元朗世宙（Yuccie Square）
在去年十月，港府在施政報告中提出了放寬住宅物業按揭成數的新政。根據該新政，在香港的首套自住房購房者，在房屋總價不高于800萬港幣的情況下，能夠以10%的超低首付購房，這降低了年輕人買房的壓力。
香港9成按揭新計劃啟動
另外香港的超低按揭利率也降低了不少負擔，目前P按實際利率僅2.5%，而相對應的，深圳目前按照最新的LPR房貸規則，首套房貸款利率最低5.05%，利率是香港的兩倍多。同樣是30年的400萬按揭，簡單計算，2.5%和5.05%利率各自對應的月供分別為1.58萬、2.16萬，后者每個月的負擔都要多5800塊
由此可見，香港有著低得多的首付比例、低得多的利率、高得多的收入、高一點的房價，摸摸良心問一下自己：深圳和香港哪邊買房比較難呢？
所以“深圳的香港化”這個說法根本沒有存在的基礎，結合居民收入、首付比例、按揭利率、公屋保障等多方面因素，深圳的房價現在就比香港還要恐怖得多；另外，深圳在經濟上地位遠不如香港，香港是零關稅的全球自由港、港交所IPO規模常年和紐交所爭奪全球第一、資本自由流通、每年來到中國的外商投資超過一半要借道香港（40年來這一比例沒有變過）、還是中國轉口貿易的中心...... 在這些方面即使想要香港化深圳也做不到
資源價值
房價的上漲背后，總有對各種資源的積極描述以使得良好預期繼續成立。
以學區房為例，深圳當地不少學區房價格自2017年至今翻了一倍，這還是2015-2016年剛剛翻過一倍的基礎上來的，即短期翻兩番
但是，深圳的教育資源真的很強嗎？從中小學教育資源、升學率、一本率等諸多指標來看，深圳的教育不僅不如北上廣，甚至不如天津、長沙、武漢等二線城市。學區房的投資者往往會說買來為了教育，但實際上都不是為了教育，只是以教育的名義去投機，他們堅信未來學區房要漲所以才買，如果預期不好，拿學區房五分之一的價格都夠上最好的市場化私立學校了。一套學區房換成美元捐贈給海外高校，都夠送你家孩子就讀常青藤了
近期被熱炒的寶安中心區，被譽為前海概念區，其實它屬于原關外地區，但即便如此，也不妨礙已經有大量小區的房價高過華僑城、后海、蛇口這些本市傳統豪宅區，甚至還高過了北京西城區和上海靜安區的均價。價格與資源顯然已經脫鉤。
做多房價、做空自
從這些年的行為來看，深圳對于房價的呵護可以說是所有熱點城市里最積極的。這一輪局部（寶安區和南山區）的上漲并不是年后才開始的，而開始于去年的11月。
就在2019年“雙十一”這一天，深圳的“豪宅稅“迎來了調整，將不再按照以前各區的豪宅線標準征收增值稅。在新的征收標準里，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144以下的房子為普通住宅，滿兩年免征增值稅。
這個調整對市場的直接影響是大幅降低了交易過程的費用，助力了樓市。以深圳房價最高的南山區為例，南山區之前的豪宅標準是達到490萬總價即是豪宅，如今豪宅標準調整，假設有一套成交價1000萬元的面積100平米、小區容積率2.0的“滿二”住宅，前一次交易價格為500萬元，那么過去面臨的增值稅是（1000-500）/(1+5%) *5% = 23.8（萬元）；
但在去年11月11日后，這樣的交易將免去23.8萬元增值稅。要知道，二手房交易過程中最重的一項就是增值稅，契稅和個人所得稅都是小頭。
增值稅減免后，業主可能調升價格，使得在買家總負擔不變的情況下增加自己的到手收入，也可能會使得部分買家享受到一部分減稅紅利。
深圳二手房增值稅計算方法
回頭看，去年11月這次樓市刺激有些詭異，因為在“分城施策”的背景下，只有市場不好的城市會采用刺激的方式以穩住市場，而市場較熱的城市都會采取抑制措施，但2019年11月時深圳房價已經經歷了長期連續緩慢上漲并創出歷史新高，成交量也不錯，在這樣的基礎上又推出了樓市刺激措施，實在是讓人看不
明白。
深圳放松“豪宅稅”之前，房價就已經在較快上漲了，上圖可見上海與深圳房價走勢出現的顯著分化（數據來自于中原研究中心）
自2019年以來，也有不少其他城市都曾試圖放松自己的樓市，但大都被撤回，最終不敢突破“房住不炒”的底線，這些案例包括：
開封市住建局7月17日發布《關于調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》，取消了三年限售。但只過了三天，這一決定就被撤回；
開封市收回樓市刺激
2020年2月21日，河南省駐馬店發布《關于進一步規范促進房地產業平穩健康發展的意見》(下稱“《意見》”)，出臺17項穩樓市政策。其中提及，用公積金購買首套房，將最低首付比例由30%下調為20%。《意見》還要求金融機構適度下調個人住房按揭貸款利率。但僅僅在一周后的2月28日，河南省人民政府網站發布文章稱，省政府約談駐馬店市人民政府主要負責同志，堅持“房住不炒”，落實主體責任。約談后不久，備受關注的駐馬店“17項穩樓市政策”被叫停。
2020年3月3日，廣州掛出《廣州市人民政府關于印發廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》。該通知包括房地產，指出要優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象（即對取消商住房的限售）。這次的撤回更快，兩天后的3月5日，這則通知重新被掛出，取消限售的內容被刪除。
同為一線城市的廣州、甚至是作為三四線城市的開封和駐馬店，大局觀和防風險意識都強于深圳。
高杠桿城市
由于深圳炒房風氣的盛行，深圳居民的貸款遠超存款，目前深圳住戶存款1.381萬億，貸款近2萬億。按照1302萬常住人口計算，深圳人均負債15萬元；如果考慮到存款因素，深圳人均凈負債4.4萬元，但要注意，由于深圳常住人口中大量中低收入者負債很少或沒有負債，這些負債的分布是分成不均勻的，即少數群體的負債遠比這個數字更可怕。
的情況與深圳相反，上海住戶存款多于貸款，上海住戶存款2.857萬億，住戶貸款2.22萬億。在貸款結構中，深圳住房貸款約居民貸款的99.7%。上海住房貸款為1.33萬億，房貸占貸款的比重遠低于深圳，只有60%。
這還沒有算到其他企業貸款流向樓市的情況，由于深圳民間金融發達且管理不嚴，大量針對企業的“企業紓困貸”、“經營貸”、“三農項目”、“小微扶植”等貸款資金，最后也全都被拿去炒房了。我的朋友圈就有中介朋友，最近又開始忙起來，他們對接的大都是利用其他類型貸款買房的業務，只要動腦筋，一個一分錢都沒有的人也可以在深圳買房。
高杠桿的現狀也解釋了為何深圳對房價如此呵護，因為超高的杠桿率使得深圳對房價下跌的承受能力越來越小，簡單點說就是輸不起了。
回望十多年前，2008年深圳房價曾經歷了一輪暴跌，關外大量小區房價在一年內打了五折，但當時并沒造成什么大影響，因為那些年的買房者杠桿率很低，全款買房的人比例很大，房價下跌倒霉的只是一小部分人，但今天不一樣了。2007年3月至今，北京和上海房價累計下跌了約15%，北京和上海可以承受這個跌幅，但深圳恐怕是承受不了的。如果繼續炒下去，怎樣收場會是一個大問題。
在炒房者態度越來越激進的背后，當地經濟并沒有突出表現，深圳年后復工緩慢，從地鐵流量看，恢復率不到60%。
各地年后地鐵流量恢復率
保持樂觀心態
最后，但我們不能放棄樂觀的心態，樂觀是避免悲觀成為現實的最強工具。
深圳是中國經濟和改革開放的一面鏡子，是中國市場化程度和經濟轉型走在前列的城市。在今天這個時代，每個中國人的奮斗目標都是發財致富實現更好的生活，我們有理由相信無論是大到中國經濟還是小到深圳經濟，只要不犯錯，長期來看必然都會有光明的未來，只是在這個過程中，我們應該避免錯誤的發生。具體到深圳本身，我們要避免這個曾經的創業之都變成炒房圣地，自廢武功，何其可惜！
對投機者的呵護，就是對勞動者的褻瀆。
摘自—房東經濟學
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