文旅和地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)卻不斷潰敗的華僑城，
時(shí)間：20-05-12 來源：今日頭條
文旅和地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)卻不斷潰敗的華僑城，
我從年報(bào)中找到了秘密
“真正的強(qiáng)者，善于從順境中找到陰影，從逆境中找到光亮，時(shí)時(shí)校準(zhǔn)自己前進(jìn)的目標(biāo)。”
——華僑城
華僑城是一家悲催的企業(yè)，1997年上市，前復(fù)權(quán)2007股價(jià)最高13.29元，隨后一蹶不振，2015年股價(jià)曾將到過13.14元，如今股價(jià)6.52元，市值534億，華僑城做錯(cuò)了什么？我們從中能得到什么教訓(xùn)？還能投資嗎？本文從2019年年報(bào)入手，試圖尋找答案。
1．貸款
根據(jù)深圳華僑城股份有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算，為滿足業(yè)務(wù)發(fā)展資金需求，公司2020-2021年度擬向控股股東華僑城集團(tuán)有限公司申請連同以前年度不超過400億元的委托貸款額度,借款利率不高于公司同期向金融機(jī)構(gòu)借款的利率。
連同公司以前年度使用的華僑城集團(tuán)委托貸款，該關(guān)聯(lián)交易涉及公司本年度需要支付的利息總額預(yù)計(jì)不超過24億元人民幣。
華僑城集團(tuán)是隸屬于國務(wù)院國資委直接管理的大型中央企業(yè)。
獨(dú)立董事：在符合國家有關(guān)法規(guī)政策的規(guī)定下，公司向控股股東華僑城集團(tuán)有限公司申請委托貸款，是為了充分利用華僑城集團(tuán)有限公司的融資平臺(tái)。
華僑城股份以“主題公園領(lǐng)導(dǎo)者、旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍者、城鎮(zhèn)化價(jià)值實(shí)現(xiàn)者”為戰(zhàn)略定位，強(qiáng)化策略部署，加速業(yè)務(wù)發(fā)展，拓寬利潤空間。
一是經(jīng)營指標(biāo)高速增長。2019年，公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 600億元，同比增長 25%；歸屬于上市公司股東凈利潤達(dá)到123 億元，同比增長 17%；年末總資產(chǎn)為3,796億元，同比增長 29%。公司的收入和利潤指標(biāo)均創(chuàng)造歷史最高水平，保持兩位數(shù)的增速，資產(chǎn)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。與此同時(shí)，公司年末資產(chǎn)負(fù)債率控制在 75%以下，處于同行業(yè)較低水平，公司發(fā)展質(zhì)量和效益持續(xù)提升。
二是主業(yè)競爭力穩(wěn)步增強(qiáng)。2019年，公司文旅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，規(guī)模實(shí)力保持行業(yè)領(lǐng)軍地位。公司旗下 18家景區(qū)、24家酒店、1家旅行社以及 2家開放式旅游區(qū)累計(jì)接待游客 5,209萬人次，同比增長 12%。
三是資源儲(chǔ)備不斷增厚。全年新獲取土地項(xiàng)目 47個(gè)，獲取土地面積 600 余萬方，新增規(guī)劃建筑面積 1,200 余萬方。項(xiàng)目主要分布在粵港澳大灣區(qū)、長三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場較好的區(qū)域，其中南京、武漢、廣州等多個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)了“一城多點(diǎn)”布局，為持續(xù)實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值夯實(shí)基礎(chǔ)。
四是周轉(zhuǎn)效率提擋加速。2019年，公司各地項(xiàng)目在開發(fā)過程中創(chuàng)新資金回流模式，加快兌現(xiàn)項(xiàng)目收益。一方面積極優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大“短平快”項(xiàng)目投入比重。西安、潮州、南京等多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年落地、當(dāng)年銷售、當(dāng)年回款；另一方面采取靈活有效的營銷策略，多措并舉搶抓銷售回款。華僑城大廈、茂名華僑城等創(chuàng)新實(shí)踐整售、團(tuán)購等模式，快速回籠資金。
華南事業(yè)部、華東事業(yè)部當(dāng)年簽約、回款均邁上 300億大關(guān)。
公司也進(jìn)入到轉(zhuǎn)型升級的過渡時(shí)期，到了從“高速度增長”的第一次跨越，到“高質(zhì)量發(fā)展”的第二次跨越的拐點(diǎn)。只有在拐點(diǎn)才能“彎道超車”，實(shí)現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)型升級。
旅游是華僑城的主業(yè)，也是立身之本。我們相信，人民群眾對美好生活需求只會(huì)不斷增加，文化旅游產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的趨勢仍將持續(xù)。
我們將蓄勢發(fā)力，提升城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)質(zhì)量。一是在確保資金鏈安全的基礎(chǔ)上積極穩(wěn)妥開展項(xiàng)目投資拓展。圍繞國家戰(zhàn)略，聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域和價(jià)格穩(wěn)健、剛需強(qiáng)烈的城市，集中優(yōu)勢力量獲取新資源；二是提升地產(chǎn)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化管理水平。完善住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系及項(xiàng)目開發(fā)周期模型，在全公司范圍推廣，壓縮項(xiàng)目建設(shè)周期，降低開發(fā)運(yùn)營成本；三是踐行“共享”理念，與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)探索戰(zhàn)略、股權(quán)等各種形式的合作，揚(yáng)長避短，優(yōu)勢互補(bǔ)，提高資源的周轉(zhuǎn)效率。
我們將追求卓越，持之以恒降本增效。首先要堅(jiān)持“底線思維”，樹立“過緊日子”思想，下大力氣優(yōu)化經(jīng)營降低成本，控負(fù)債、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長。同時(shí)，要加大解放思想，推行更加開放的用人觀，積極推廣職業(yè)經(jīng)理人管理模式，全面落實(shí)項(xiàng)目跟投機(jī)制，完善中長期激勵(lì)體系，提升基層員工收入水平，讓員工共享企業(yè)改革發(fā)展的紅利。
點(diǎn)評：別的房地產(chǎn)公司是通過文旅拿地，做的還是房地產(chǎn)，華僑城是作為房地產(chǎn)商的身份去拿地做文旅，做的是真文旅。
公司未來的看點(diǎn)有三個(gè)，第一，文旅資源重點(diǎn)布局長三角和珠三角，同時(shí)在二三線城市開始播種，第二，從外延性發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)生性增長為主，抓企業(yè)的人才建設(shè)、制度建設(shè)和項(xiàng)目管理，第三，項(xiàng)目建設(shè)主抓高周轉(zhuǎn)，抓現(xiàn)金流管理。
2019年與2018年相比，營業(yè)收入同比增加24.65，歸母凈利潤同比增加16.69%，但是扣非歸母凈利潤僅同比增加5.33%，這個(gè)問題很嚴(yán)重。
為了比較損益表這種營業(yè)收入和歸母凈利潤增速的不匹配，我把利潤表進(jìn)行拆解，如下圖。
小知識：綜合收益總額項(xiàng)目是反映企業(yè)凈利潤與其他綜合收益的合計(jì)金額。綜合收益，包括其他綜合收益和綜合收益總額。其中，其他綜合收益反映企業(yè)根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定未在損益中確認(rèn)的各項(xiàng)利得和損失扣除所得稅影響后的凈額;綜合收益總額是企業(yè)凈利潤與其他綜合收益的合計(jì)金額。
我們看到異常的數(shù)據(jù)主要有幾個(gè)：第一，營業(yè)成本增加較多，第二，利息收入暴增，第三，投資收益暴增，第四，少數(shù)股東損益大增。
我們同樣去看資產(chǎn)股債表，股東權(quán)益合計(jì)949.93億，少數(shù)股東權(quán)益263.56億，歸母股東權(quán)益686.37億。
市值為534.80億，市凈率為0.79，恒大市凈率為1.14，融創(chuàng)市凈率為1.7，萬科市凈率為1.61，相比之下華僑城很便宜。
我們繼續(xù)往下走。公司業(yè)務(wù)概要中講：+旅游+城鎮(zhèn)化”的戰(zhàn)略布局下，公司以“主題公園領(lǐng)導(dǎo)者、旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍者、城鎮(zhèn)化價(jià)值實(shí)現(xiàn)者”為戰(zhàn)略定位，以文化旅游、房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，不斷增強(qiáng)企業(yè)競爭力，在文化旅游發(fā)展新模式、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)差異化、旅游與互聯(lián)網(wǎng)融合等方面進(jìn)行探索與實(shí)踐。
在華僑城整篇財(cái)報(bào)中，每次講到華僑城業(yè)績及發(fā)展，包括董事長致辭，華僑城的發(fā)展完全服從于華僑城集團(tuán)的規(guī)劃，這點(diǎn)讓我非常反感，嚴(yán)重懷疑上市公司經(jīng)營的獨(dú)立性。
一個(gè)上市公司報(bào)大肆宣揚(yáng)控股股東的經(jīng)營業(yè)績是否合適？
（一）文化旅游業(yè)務(wù)
文化旅游業(yè)是公司最具社會(huì)影響力和品牌知名度的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，是公司戰(zhàn)略定位的重要組成部分。公司文化旅游業(yè)務(wù)以“文化+旅游”為內(nèi)核，采用“旅游+”為載體的協(xié)同發(fā)展模式，業(yè)態(tài)上以主題公園、酒店、旅行社、文化旅游綜合體、文創(chuàng)園區(qū)等為核心，涵蓋規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營全產(chǎn)業(yè)鏈。旗下“歡樂谷”榮獲國內(nèi)主題公園行業(yè)唯一中國馳名商標(biāo)，已在全國七座城市建成開放，組建成立“歡樂谷集團(tuán)”，成為全國最具實(shí)力的主題公園集團(tuán)。公司始終堅(jiān)持創(chuàng)新、品質(zhì)和特色，致力于傳承、展現(xiàn)、弘揚(yáng)中國優(yōu)秀文化，滿足人們對美好生活的向往和需求，打造中國文化旅游業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。
（二）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)
公司秉承“優(yōu)質(zhì)生活創(chuàng)想家”的品牌定位，以文化內(nèi)涵融入房地產(chǎn)開發(fā)，形成了文化旅游、酒店、住宅和商業(yè)類地產(chǎn)業(yè)務(wù)融合發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢，并結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+”的思維模式探索特色社區(qū)生活一體化運(yùn)營模式，以人文社區(qū)、品質(zhì)社區(qū)、生活街區(qū)為居民提供優(yōu)質(zhì)生活及人文體驗(yàn)。近年來，公司積極創(chuàng)新產(chǎn)品模式，在公園式商業(yè)街區(qū)、康養(yǎng)旅居等方面進(jìn)行了深入探索和實(shí)踐。
管理層的論述讓我堅(jiān)信了這就是一家假的房地產(chǎn)企業(yè)，其本質(zhì)是一家文旅集團(tuán)。我們要把握這是一個(gè)文化旅游公司，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是服務(wù)于文旅的。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，公司各級企業(yè)堅(jiān)持合作開發(fā)模式，在降低土地成本及投資風(fēng)險(xiǎn)、加快資金回流方面均取得良好效果。如地產(chǎn)公司江門市新會(huì)區(qū)樞紐新城項(xiàng)目與中糧地產(chǎn)合作，東莞項(xiàng)目與保利、卓越合作，共同開發(fā)快周轉(zhuǎn)的商住項(xiàng)目；西部事業(yè)部成都洛帶項(xiàng)目、西安灃東項(xiàng)目與融創(chuàng)合作，加快公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)；北方事業(yè)部太原文旅綜合項(xiàng)目與中鐵合作，雙方共享共贏，推動(dòng)公司高質(zhì)量跨越發(fā)展。
預(yù)計(jì)未來公司的少數(shù)股東權(quán)益仍然長期占比較大，這與萬科形成了對比。
堅(jiān)定貫徹國資委“金融服務(wù)主業(yè)”總體指導(dǎo)原則，公司綜合運(yùn)用直接融資、發(fā)行債券、Reits、權(quán)益融資等多種手段實(shí)現(xiàn)外部融資 558.16 億元，平均融資成本 4.56%，處于同行業(yè)較低水平。
我們做個(gè)比較，中國金茂背靠中化集團(tuán)，央企光環(huán)加持，疊加平安入股，融資成本有望持續(xù)低位。2019 年中國金茂混改引入平安集團(tuán)，平安集團(tuán)占比達(dá)到15.2%，險(xiǎn)資入股疊加央企控股，中國金茂2019H1 綜合融資成本4.96%。
而在2020年發(fā)債中，20 萬科01共計(jì)15億五年期，票面利率為3.02%，20 萬科02共計(jì)10億七年期，票面利率3.42%，當(dāng)前十年期國債收益率為2.559%
華僑城的融資能力雖然優(yōu)秀，但是稱不上絕頂，仍有進(jìn)步空間。
從融資結(jié)構(gòu)看，存量貸款以三年期為主，未來融資利率短期下降的空間不大，但財(cái)務(wù)安全性也很大，看公司能不能想辦法置換一下。
公司自 2016年開始探索嘗試項(xiàng)目跟投。2019年12月，公司推出新版項(xiàng)目跟投管理辦法，創(chuàng)新文旅綜合項(xiàng)目的跟投激勵(lì)，要求公司投資的項(xiàng)目均實(shí)施跟投，旨在激發(fā)核心人才與公司共創(chuàng)、共擔(dān)、共享，為公司和股東創(chuàng)造更大價(jià)值。
報(bào)告期內(nèi)，本公司開展的跟投項(xiàng)目中，跟投認(rèn)購總額 3410萬元，跟投主體的收益分配與實(shí)際投資保持匹配，因項(xiàng)目尚未進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，具體收益尚未分配，項(xiàng)目各股東暫無退出計(jì)劃，截至 2019年年底，跟投項(xiàng)目情況具體如下：
經(jīng)過四年的發(fā)展，公司管理層的跟投占比極低，說明華僑城的人才激勵(lì)方面很不足，很不足，距離萬科差距
極大，觀察一下今年的發(fā)展。
從營業(yè)收入組成看，公司的旅游業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本停滯，剝離了紙包裝業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)未來公司的文旅項(xiàng)目仍將持續(xù)發(fā)展，順手做的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是打雜的。
無心插柳柳成蔭，在文旅基礎(chǔ)上做起來的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率極高，作為比較萬科的毛利率為36.25%，保利地產(chǎn)為34.96%，融創(chuàng)24.46%，中國恒大27.84%，華僑城的致命弱點(diǎn)在于周轉(zhuǎn)率，但是公司今年也專門提了這個(gè)事情，我們后續(xù)拭目以待。
財(cái)務(wù)費(fèi)用同比減少14.13%，原因是利息資本化及委貸利息收益增加。國企就是好。
現(xiàn)金流情況，較2018年，公司本年經(jīng)營活動(dòng)凈流量同比上升48.35%，投資活動(dòng)凈流量同比上升71.60%，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流及投資活動(dòng)現(xiàn)金流均呈現(xiàn)了大幅改善的趨勢，主要為公司加大存貨的去化力度，通過“以收定投”的政策， 逐步改善公司現(xiàn)金流狀況。這和公司的高周轉(zhuǎn)策略相一致。
投資收益同比增加23.29%，公司解釋為聯(lián)營、合營公司及出售股權(quán)確認(rèn)的投資收益，公司認(rèn)為此收益具有可持續(xù)性。見年報(bào)43頁。
我們看投資收益的明細(xì)。
增量有兩塊：處置長期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益、喪失控制權(quán)后，剩余股權(quán)按公允價(jià)值重新計(jì)量產(chǎn)生的利得，這個(gè)資產(chǎn)重估我很不喜歡，這種利潤是沒有現(xiàn)金流流進(jìn)的，但是也反映了公司優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)價(jià)值沒有得到體現(xiàn)。
公司現(xiàn)有長期股權(quán)投資396億，2019年賣了賬面價(jià)值的20.59億，這樣計(jì)算難道還能賣18年？所以公司才定性投資收益為可持續(xù)收益吧。
這樣盡管會(huì)損失一部分價(jià)值，但是有利于資產(chǎn)價(jià)值的回歸。
公司2019年存貨同比減少5.85%，也是配合高周轉(zhuǎn)的結(jié)果。
有個(gè)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)名詞很有趣，叫做合同資產(chǎn)，這里把華僑城的解釋講一下：合同資產(chǎn)，是指香港華僑城及其所屬公司已向客戶轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)收取對價(jià)的權(quán)利，且該權(quán)利取決于時(shí)間流逝之外的其他因素。如香港華僑城及其所屬公司向客戶銷售兩項(xiàng)可明確區(qū)分的商品，因已交付其中一項(xiàng)商品而有權(quán)收取款項(xiàng)，但收取該款項(xiàng)還取決于交付另一項(xiàng)商品的，香港華僑城及其所屬公司將該收款權(quán)利作為合同資產(chǎn)。
合同負(fù)債的解釋如下：合同負(fù)債反映香港華僑城及其所屬公司已收或應(yīng)收客戶對價(jià)而應(yīng)向客戶轉(zhuǎn)讓商品的義務(wù)。香港華僑城及其所屬公司在向客戶轉(zhuǎn)讓商品之前，客戶已經(jīng)支付了合同對價(jià)或香港華僑城及其所屬公司已經(jīng)取得了無條件收取合同對價(jià)權(quán)利的，在客戶實(shí)際支付款項(xiàng)與到期應(yīng)支付款項(xiàng)孰早時(shí)點(diǎn)，按照已收或應(yīng)收的金額確認(rèn)合同負(fù)債。
年報(bào)解讀，到此結(jié)束，我們再看看一季報(bào)。
剩余可開發(fā)建筑面積 2768.22（萬㎡，全口徑），其他沒什么有關(guān)注價(jià)值的數(shù)據(jù)。
2019年華僑城營業(yè)收入600億，恒大4775億，萬科3678億，保利2359億，在克爾瑞的排行榜上面，華僑城操盤金額為45名，操盤面積為79名，2019年房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力排名華僑城為34名。
華僑城為什么會(huì)這樣悲催呢？
我覺得有三方面的原因。
文旅+地產(chǎn)的模式受到壓制。
2018年4月9日，國家發(fā)改委發(fā)布了“關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見”，明確提出：
1、嚴(yán)格控制新建、擴(kuò)建特大型主題公園，省級政府對本地區(qū)特大型主題公園項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行科學(xué)論證，要防止一哄而起、盲目發(fā)展、重復(fù)模仿、同質(zhì)化競爭，防范地方債務(wù)、社會(huì)、金融等風(fēng)險(xiǎn)。
2、各地區(qū)要嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，從嚴(yán)限制主題公園周邊住宅用地比例和建設(shè)規(guī)模，不得通過調(diào)整規(guī)劃為主題公園項(xiàng)目配套房地產(chǎn)開發(fā)用地。主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須單獨(dú)供地、單獨(dú)審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批，也不得通過在招拍掛中設(shè)置條件，變相將主題公園與周邊房地產(chǎn)捆綁開發(fā)。對擬新增立項(xiàng)的主題公園項(xiàng)目要科學(xué)論證評估，嚴(yán)格把關(guān)審查，防范“假公園真地產(chǎn)”項(xiàng)目。
3、主題公園用地要優(yōu)先利用存量和低效建設(shè)用地，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，禁止占用耕地、天然林地、國家級公益林地和城鎮(zhèn)公園綠地，禁止違規(guī)填海建設(shè)主題公園。主題公園用地應(yīng)按照國家土地管理有關(guān)規(guī)定通過招拍掛等方式取得，嚴(yán)禁采取劃撥方式。
第二，也是核心的原因。盡管企業(yè)的產(chǎn)品具有較高的利潤率，但是周轉(zhuǎn)太慢了，實(shí)在太慢了，不符合中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而文旅產(chǎn)業(yè)又是重資產(chǎn)行業(yè)，投資大，見效慢，周期長。
第三，低周轉(zhuǎn)帶來的規(guī)模劣勢，企業(yè)的經(jīng)營成本。融資成本也就做不到極致。
在雪球看到一個(gè)球友“大象于無形”的一個(gè)帖子，很有意思，這里發(fā)過來：
地產(chǎn)企業(yè)競爭力的幾個(gè)錯(cuò)覺：
一.產(chǎn)品力好，競爭力就強(qiáng)。綠城，濱江，仁恒以產(chǎn)品力強(qiáng)著稱，然而目前僅能偏安一隅。而產(chǎn)品力三流的萬科，四流的碧桂園，卻成為地產(chǎn)的老大，凈利潤規(guī)模已經(jīng)接近400億。
二.拿地成本低，競爭力就強(qiáng)。當(dāng)年規(guī)模超過萬科跌合生創(chuàng)展，大量低價(jià)屯地，現(xiàn)在銷售額已經(jīng)百名開外。很多地方國資房企，拿地成本也少的可憐，未見發(fā)展起來的。
三. 土地儲(chǔ)備越多，競爭力越強(qiáng)。恒大的低價(jià)土儲(chǔ)冠絕房企，然而被高負(fù)債壓的抬不起頭，能盡快賣出去的土儲(chǔ)才是好土儲(chǔ)，沒有快的周轉(zhuǎn)能力，由于土地增值稅的存在，土儲(chǔ)多就是負(fù)擔(dān)。
四. 融資成本低，競爭力就強(qiáng)。很多國資房企融資低的讓人羨慕，可惜現(xiàn)在的地產(chǎn)并沒有是國企的天下。
五. 一二線占比高，競爭力就強(qiáng)。可一二線高價(jià)拿地，地王賠錢的比比皆是，而始終布局三四線的碧桂園連續(xù)銷售額第一，無論幾線能快速賣出并賺錢的產(chǎn)品才是好產(chǎn)品。
六. 增長速度快，競爭力就強(qiáng)。當(dāng)年順馳，現(xiàn)在的泰禾曾經(jīng)都是高速增長的典范，已經(jīng)成為負(fù)面的典范。
縱觀房地產(chǎn)這些年的發(fā)展，現(xiàn)在的房企如果只靠一個(gè)看家本事，那是很難的。
如果說選擇一個(gè)最重要的，那就是高周轉(zhuǎn)，由于土地增值稅的存在，港資的低價(jià)屯地的模式在國內(nèi)行不通，高周轉(zhuǎn)讓萬科成為多年的老大 ，更高的周轉(zhuǎn)讓碧桂園超越萬科。高周轉(zhuǎn)不是簡單的壓縮工期，房子建起來賣不掉更加悲催。高周轉(zhuǎn)考驗(yàn)房企管理效率，整合能力，成本控制，產(chǎn)品定位，銷售的綜合實(shí)力。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入激烈競爭時(shí)期，單靠一個(gè)技能已經(jīng)很難立足。你周轉(zhuǎn)快，我造房子也不慢；你產(chǎn)品好，我也能拷貝；你靠舊改，產(chǎn)業(yè)低價(jià)拿地，我也跟著學(xué)。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)要看更加全面的綜合實(shí)力：快周轉(zhuǎn)，便宜的拿地，不錯(cuò)的產(chǎn)品，較低的融資利率…不能簡單的看到一兩項(xiàng)強(qiáng)勢就認(rèn)為這家房企競爭力就是強(qiáng)。
這個(gè)帖子很有意思，我想起來萬科2019年年報(bào)的內(nèi)容，這里也發(fā)出來，和大家共勉：
沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。企業(yè)始終處于不斷變化的場景之中。適應(yīng)變化者生存、變革創(chuàng)新者常青、持續(xù)奮斗者長盛，這是古今不變的規(guī)律。
三十五年來，是改革開放的歷史機(jī)遇造就了萬科，是國家的繁榮和進(jìn)步成就了萬科。而放眼未來，同樣只有敏銳洞察環(huán)境變化的趨勢，不斷擁抱變化、不斷升級經(jīng)營管理，萬科才能在基業(yè)長青的道路上越走越遠(yuǎn)。
從基本商業(yè)邏輯的角度看，太陽之下并無新事。從企業(yè)自身成長的角度看，每天都是全新的一天。放到人類商業(yè)史的長河中，萬科的三十六年，只是短短一瞬間。萬科仍有一顆年輕的心，樂于與全體股東，共同面對無限的未來。
讀完艱難的華僑城年報(bào)，回顧其從房地產(chǎn)行業(yè)龍頭到如今的式微，令人感慨萬千，看多了財(cái)報(bào)，看多了企業(yè)的興盛榮衰，天下哪有不敗的企業(yè)呢？何況人乎？
李嘉誠給長江商學(xué)院欽定的座右銘是：“取勢、明道、優(yōu)術(shù)”。這六個(gè)字非常簡單，但是蘊(yùn)含著深厚的道理。
先說取勢，“勢”是事物發(fā)展趨勢、政策導(dǎo)向等。“勢”往往無形，卻規(guī)定了方向，順勢而上則事半功倍，逆勢而動(dòng)則事倍功半。古人云：“不知?jiǎng)荩瑹o以為人也”，這是根本，之后才能論道。勢是大環(huán)境和趨勢，事物規(guī)律確實(shí)相對穩(wěn)定，但是一件事情的成功概率而言，大環(huán)境和趨勢是最重要的，然后才是根據(jù)事務(wù)規(guī)律辦事，發(fā)揮主觀能動(dòng)性，靈活使用策略達(dá)到成功。
再說明道，“道為術(shù)之靈，術(shù)為道之體；以道統(tǒng)術(shù)，以術(shù)得道”；道是理念、客觀規(guī)律，是原則，不以人的意志為轉(zhuǎn)移或變化。“明道”就是通過加強(qiáng)修身，學(xué)習(xí)多種知識和理念，研習(xí)、領(lǐng)悟并通過實(shí)踐不斷地領(lǐng)悟、明確認(rèn)知、掌握客觀規(guī)律。
最后說優(yōu)術(shù)，“術(shù)”是能力，能力是知識、方法、策略和經(jīng)驗(yàn)的集合體；“術(shù)”也是可解決實(shí)際問題的流程和策略，是可以提高效果和效率的技巧。“優(yōu)術(shù)”即不斷提升解決問題的方法、科技技術(shù)、創(chuàng)新產(chǎn)品等，探索和積累實(shí)訓(xùn)中實(shí)用的各種策略，積淀適合于自己的“術(shù)”的經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)更新信息技術(shù)所需要的信息技術(shù)、知識、技能和綜合能力及素質(zhì)。
短短六字說盡了商業(yè)世界的秘密，江山如畫，一時(shí)多少豪杰，數(shù)風(fēng)流人物，還看今朝。沒有不敗的企業(yè)，只有不斷自我革命的企業(yè)，不斷審時(shí)度勢，不斷創(chuàng)新進(jìn)取，才有企業(yè)的基業(yè)長青。
那么在地產(chǎn)的白銀時(shí)代，當(dāng)前市值534億，TTM4.46，文旅產(chǎn)業(yè)已具規(guī)模，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始高周轉(zhuǎn)，華僑城能迎來自己的春天嗎？
摘自—今日頭條
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