北京寫字樓也扛不住了？空置率15.5%！與租金跌幅雙雙創10年新高！業內：最壞時刻還沒到
時間：20-08-04 來源：21世紀經濟報道
北京寫字樓也扛不住了？空置率15.5%！
與租金跌幅雙雙創10年新高！業內：最壞時刻還沒到
導讀：由于疫情曾在二季度出現反復，使得北京的寫字樓和商鋪市場的交易出現低谷。但分析人士指出，雖然如今疫情已基本得到控制，但其中長期影響仍不可忽視。
世邦魏理仕指出，預計未來娛樂、兒童業態關店現象將進一步顯現，未來業主方的招租壓力會繼續加大。
新冠肺炎疫情對實體經濟的影響，正逐步體現到寫字樓市場上。
世邦魏理仕近日發布報告顯示，今年第二季度，北京優質寫字樓市場再現供大于求，需求缺口達到38700平方米，這也是全市凈吸納量連續第二個季度錄得負值。二季度，北京優質寫字樓市場整體空置率上升至15.5%，為2010年第三季度以來最高值。
空置率提高的原因，除了供應量加大外，還與需求恢復緩慢有關。受疫情影響，企業的成本控制較為嚴格，擴張速度下降。其中，外資租戶表現更為謹慎。
受此影響，二季度北京寫字樓的租金水平繼續下滑。多家機構的統計顯示，為了盡快提高入駐率和最大限度減少損失，業主們為租戶提供了優惠的租金之外，還有更加靈活的交付狀態及更大的免租力度。但目前來看，市場恢復恐怕尚需時日。
租金降幅為近十年最大
受經濟增速放緩等多重因素影響，從去年開始，北京寫字樓市場需求就不振。
CBRE世邦魏理仕的統計顯示，2019年北京優質寫字樓市場凈吸納量僅錄得12.1萬平方米，為過去5年歷史最低。其中，甲級寫字樓市場表現相對穩健，品質略差的乙級寫字樓，全年的凈吸納量為-9.6萬平方米，創歷史新低。
在供應高峰和新租動力不足的雙重壓力之下，去年北京寫字樓租金下降1.4%，創2010年以來的最大跌幅，其中乙級市場的降幅為2.1%。
進入2020年，受新冠肺炎疫情的影響，新增供應暫緩入市。但需求同樣受到影響。多家機構表示，今年一季度，北京寫字樓市場的新租需求出現延期或暫時停滯，會展、文體娛樂及貿易等行業的租戶縮減面積和退租現象較為明顯。
世邦魏理仕的統計顯示，今年第一季度，北京寫字樓市場的空置率為14.5%。
到今年第二季度，此前積壓的租賃需求開始尋求釋放，寫字樓市場的租賃需求回升。但由于新政供應規模仍然較大，使得空置率進一步提升，租金也出現下跌。前述機構的統計顯示，二季度北京寫字樓市場平均租金為420.5元／平方米／月，環比下降1.2%。
仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮表示，在疫情影響的特殊背景下，寫字樓持有方更看重出租率而不是追求租金增長。因此，寫字樓方面會傾向于通過降低價格來吸引租戶。
這些行業擴租需求上升
分行業看，在當前的寫字樓市場中，科技行業較為活躍，特別是線上教育和游戲類企業呈現積極擴租態勢；醫藥企業升級搬遷和擴租需求也較為顯著。
從資金類型看，內資企業仍是市場主力。根據仲量聯行的統計，在二季度北京甲級寫字樓市場的新增需求中，內資企業占新租成交的71%。“由于更嚴格的預算和成本控制，外資租戶表現更為謹慎。”
商鋪市場同樣受到疫情的不小影響。多家機構的統計顯示，今年以來，北京零售商鋪的空置率提升，租金下跌。其中，餐飲、母嬰、教育、休閑娛樂等業態受影響較大。
此外，工業物流地產和高端酒店，同樣受到重創。
根據仲量聯行的統計，今年第二季度，北京物流地產的空置率達到4.9%，創最近五年來新高。截至今年5月，北京高端酒店需求量同比下降71.7%，每間可出租客房收入同比下降74.6%，降幅比其他一線城市高出約5到10個百分點。
壓力還會繼續加大？
由于疫情曾在二季度出現反復，使得北京的寫字樓和商鋪市場的交易出現低谷。但分析人士指出，雖然如今疫情已基本得到控制，但其中長期影響仍不可忽視。
CBD區域某寫字樓負責人向21世紀經濟報道透露，近期的招租情況并不理想，意向客戶明顯少于往年。他表示，在2019年，項目就已經出現招租難的情況，具體原因有可能是經濟結構調整、增速下滑，以及外資企業縮減在華投資。
“我們能感受到的很明顯一點是，金融類（主要是P2P）租戶在減少，外資租戶在減少。”他說。
寫字樓及商鋪市場的景氣程度，與經濟形勢密切相關。由于疫情對經濟的影響并非短期，因此，寫字樓和商鋪市場的復蘇恐怕也需要一個過程。
萊坊董事及北京辦公樓服務部主管朱毓敏表示，國外疫情依舊呈現蔓延趨勢，未來經濟形勢不確定性加劇，整體市場需求被繼續抑制。因此，預計下半年北京甲級寫字樓市場仍然面臨較為嚴峻的形勢，租金將承壓下行而空置率將持續走高。
世邦魏理仕華北區顧問張冀蘇也認為，疫情反復的不確定性以及今年的經營成本壓力，制約著寫字樓市場需求的釋放。目前，租戶和業主雙方均以續租談判為重心。預計降租現象仍將延續，未來的寫字樓市場租金水平將會下降，從而刺激租賃交易回升。
商鋪市場方面，由于不少租戶的資金規模較小，抗風險能力較差，因此前期的關店現象較為明顯。即便在疫情結束后，需求恢復也相對緩慢。
世邦魏理仕指出，預計未來娛樂、兒童業態關店現象將進一步顯現，未來業主方的招租壓力會繼續加大，下調租金，或提供更靈活的租賃條款，將是業主的主要選擇。但總體來看，空置率壓力仍會在短期內存在。
此外，工業物流地產、高端酒店等業態的恢復，也被認為需要一個緩慢的過程。
摘自—21世紀經濟報道
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