恒大還是那個恒大
時間：21-06-10 來源：今日頭條
恒大還是那個恒大
一
去年年初，在恒大2019年度業(yè)績發(fā)布會上，許家印在會上正式宣布：
恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。
高增長：2020年計劃銷售額8000億元，2022年計劃實現(xiàn)銷售10000億元。
控規(guī)模：控制土地儲備，每年降低3000萬平米，2022年下降至2億平米。
降負債：2020年起有息負債每年下降1500億元左右，到2022年下降至4000億元以下。
過去，中國內(nèi)地房企的增長模式其實很簡單，核心就是借銀行的錢掙土地升值的利潤，用負債的方式完成規(guī)模增長。
這套增長模式應(yīng)用的前提就是房價不斷上漲，因為只有房價上漲，土地才會升值變現(xiàn)。
碧桂園、恒大、融創(chuàng)等這些房企大鱷們都是這樣發(fā)展起來的，可以這么說，只要是做房企的，基本都是這個套路。
但是，未來房價肯定不可能無限制的上漲，當(dāng)房價一旦長期陷入停滯狀態(tài)，之前房企習(xí)慣套用的增長模式就不可能成立了，不僅不能成立，反倒是更加危險了，甚至?xí)頊珥斨疄?zāi)。
房價如果不會繼續(xù)上漲，土地價值就會被利息不斷消耗，從而將企業(yè)拖入負債越來越高的惡性循環(huán)里，血液流干，就沒有靈魂了。
恒大許家印親自操刀其實是在拯救恒大，拯救自己。此時提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，降負債的背后實質(zhì)是要在土地價值被消耗前盡快的實現(xiàn)土地變現(xiàn)，變成實實在在的凈利潤，確保恒大的絕對安全，以確保恒大可持續(xù)發(fā)展。
當(dāng)年舉牌萬科，一出手100多億，連續(xù)三個漲停板，買入萬科股票超過了6%。面對咄咄逼人的恒大，萬科一度停牌了。
當(dāng)年許老板為什么要介入萬科這趟渾水？他當(dāng)然不是為了炒股賺錢，他是為了自救，就是降負債。
按現(xiàn)行規(guī)則，持股超過5%，恒大就可以向萬科董事會推薦董事。如果恒大通過董事會成員實現(xiàn)了對萬科的影響話決定，那么恒大對萬科所持的股份就可以以權(quán)益法進入報表，這一樣來，恒大糟糕的報表終于就能好看點了。
當(dāng)年，姚振華要擺脫三四線城市爛資產(chǎn)，許老板跟姚老板不同的是，許老板更想要并表萬科，降低負債。
有息負債這么高，意味著什么？意味著恒大掙的錢也就勉強償付利息，光一年還利息恒大都要花去幾百個小目標。
2020年許家印親自操刀轉(zhuǎn)型，足以說明問題的嚴重性。
前段時間，酒桌上一位大哥說，你看著現(xiàn)在這些中國首富，表面光鮮亮麗，但真正算起賬來，不一定比這些人窮。你看看他們借了多少錢？在錢方面，我如果是零，他們就是負的。而且，他們敢說那些錢都是他們自己的嗎。
老哥的這句話，土妹與姚先生、許先生們共勉。
二
去年，恒大先是受資金鏈問題困擾，后因造車事件鬧得沸沸揚揚，可謂是多事之秋，好在后來問題處理的都不錯，轉(zhuǎn)危為安，也圓滿完成了目標任務(wù)。
恒大2020年實現(xiàn)銷售額7232億元，銷售回款6532億元，營業(yè)額5072億元，凈利潤314億元。與年初制定的8000億元目標還差768個小目標。
2020恒大業(yè)績發(fā)布會當(dāng)天最大的亮點，無疑是恒大董事局主席許家印宣布“新恒大”的到來。
“新恒大”全面覆蓋衣食住行、文旅康養(yǎng)等領(lǐng)域，通過新能源汽車、互聯(lián)網(wǎng)流媒體等8大產(chǎn)業(yè)平臺聯(lián)動，打造數(shù)據(jù)互通共享的智慧科技生態(tài)圈，躋身世界一流科技企業(yè)，為用戶創(chuàng)造科技生活無限未來。
恒大要從傳統(tǒng)地產(chǎn)向“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型，換句話說就是恒大要轉(zhuǎn)型，不是地產(chǎn)公司了，要做科技企業(yè)。事實上，恒大也一直在謀求轉(zhuǎn)型，恒大礦泉水，恒大糧油都做過。我們都知道轉(zhuǎn)型是一個很艱難的過程，很多企業(yè)都死在了轉(zhuǎn)型上。
2020年恒大汽車全年實現(xiàn)營收154.87億，同比增加175%，毛利潤達26.95億，同比增長43%。但有趣的是，恒大汽車并沒有任何一款車型在2020年上市，其實恒大汽車此前本名為恒大健康，主營業(yè)務(wù)為大健康產(chǎn)業(yè)，涵蓋醫(yī)療、健康管理、養(yǎng)生、養(yǎng)老、醫(yī)藥及醫(yī)療器械、生命科學(xué)六大系統(tǒng)，其業(yè)務(wù)覆蓋全國范圍。這些才是目前恒大汽車主要的贏利點，西安恒大養(yǎng)生谷也是其序列里，大家都知道，其實還是開發(fā)房地產(chǎn)。
2020年恒大汽車凈虧損77.4億元。
去年恒大物業(yè)依托大規(guī)模的自有開發(fā)物業(yè)，已于2020年12月上市。截至今年2月底，恒大物業(yè)合約面積達6.79億平方米，在管面積達4.13億平方米，預(yù)計今年底將分別突破8億平方米和6億平方米。雖然現(xiàn)實中物業(yè)企業(yè)存在這樣那樣的問題，時不時的還有業(yè)委會搗亂，但物業(yè)這個賽道目前來看還是非常有前景的，至少目前資本市場比較看好。
房車寶和恒騰網(wǎng)絡(luò)都是未來恒大集團的發(fā)力點。
但不管怎么說，目前恒大地產(chǎn)依舊是恒大集團的主流業(yè)務(wù)，也是核心支撐業(yè)務(wù)，如果沒有地產(chǎn)，現(xiàn)在的恒大什么也不是。
為了新業(yè)務(wù)的發(fā)展和資金的安全，“高增長、控規(guī)模、降負債”是去年恒大的主旋律。
高增長為新業(yè)務(wù)輸血，降負債保證集團安全，控規(guī)模防止風(fēng)險再次發(fā)生。
按照原本規(guī)劃，“控規(guī)模”即控制土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土地儲備負增長，2020年到2022年，總土地儲備計劃平均每年減少3000萬平方米左右。
有一點，是很多企業(yè)學(xué)不來了，恒大的土地儲備大部分是廉價土地，這里有一組數(shù)據(jù)：
2020年，恒大集團共新增土地儲備140幅，新購?fù)恋貎浣ㄖ娣e6892萬平方米。主要分布于北京、廣州、深圳、武漢、成都、太原、合肥、哈爾濱、重慶、鄭州、呼和浩特、石家莊、蘭州、烏魯木齊、中山、無錫等一二線及三線城市，平均成本僅為1992元/平方米。
除此之外，目前恒大集團總土地儲備項目798個，分布于234個城市，覆蓋了幾乎全部一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數(shù)經(jīng)濟發(fā)達且有潛力的地級城市，總規(guī)劃建筑面積2.31億平方米。其中67%土儲位于一二線城市，平均樓面地價僅2638元/平方米；33%土儲位于三線城市，平均樓面地價僅為1515元/平方米。
廉價土地的獲取基本都靠文旅和大健康產(chǎn)業(yè)招商落位，童世界和養(yǎng)生谷是其最有強有力的名片，在這方面，恒大企業(yè)也能幫上很大的忙。
就西安而言，2020年恒大在大西安拿地1046畝，排名大西安拿地排行榜單第二名，但是拿地金額在大西安房企榜單中卻看不到它的名字，1046畝土地，恒大只花了18.2個小目標，恒大所拿的地塊屬于西咸秦漢新城區(qū)域，我們都知道該區(qū)域住宅土地一地難求，600萬元/畝也不一定能搶上，但恒大只用了不到二分之一的價格就拿下，這就是恒大童世界的威力，這也就是恒大能獲取大量廉價土地原因，如今秦漢的恒大童世界項目已為恒大回收資金150億元，童世界還在建設(shè)中，典型的用別人的錢做自己的事。
三
恒大旅游集團在2020年底發(fā)布海報，銷售額突破千億，按照單項目50億元的指標測算，至少需要20個文旅城項目，保守估計恒大在售的文旅城項目在30個以上，這還不包括簽約、拿地未銷售的，如果加上這些保守估計也在50個以上。
幾乎每一個區(qū)域都有恒大文旅城
恒大旅游從全方位構(gòu)建文化旅游綜合體的商業(yè)版圖，其主要著重打造兩大拳頭產(chǎn)品“恒大童世界”和“恒大水世界”，恒大文化旅游城主要就是以“恒大童世界”和“恒大水世界”為載體開發(fā)運營。
恒大靠地產(chǎn)起家，現(xiàn)在做文旅、康養(yǎng)、汽車進行多元化布局，方向都是朝陽產(chǎn)業(yè)，但是目前想要盈利還很難，大多數(shù)都是產(chǎn)業(yè)前期探索階段。而支撐它們能繼續(xù)堅持的還是地產(chǎn)，靠地產(chǎn)的持續(xù)輸血才能維持，否則都是空中樓閣。
地產(chǎn)以文旅之名拿地，文旅以地產(chǎn)之實維持
此前，《“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中曾提出，要打造一批特色鮮明、品質(zhì)高、信譽好的品牌主題樂園，推動國內(nèi)主題游樂企業(yè)國際化發(fā)展。
文旅這股東風(fēng)之前王首富其實是走在了前列的，曾經(jīng)公開宣布萬達城讓迪斯尼在中國20年不能盈利，如今，迪斯尼已經(jīng)盈利，萬達文旅城已經(jīng)易主，接盤俠融創(chuàng)順勢而上。
西安文化旅游城2020年銷售69億元，已經(jīng)不是第一次進入單項目銷售的全國和西安雙料榜單了。
2019年西安恒大文旅城銷售額78億元，排名全國第17，西安第2
2020年西安恒大文旅城銷售額69億元，排名全國第26，西安第2
西安恒大文旅城的土地是在2018年4月份第一次摘地，當(dāng)時共計摘地646畝，其中400畝住宅用地，共計花費9億元，住宅200萬元/畝，商業(yè)45萬元/畝。
2019年和2020年兩年共計銷售147億元的房子就是建在9億元拿地的土地上的，9個億的土地款，兩年時間產(chǎn)生了將近150億元的現(xiàn)金流量，簡直不可想象。
進入2020年，恒大文旅城項目又增儲1046畝，其中住宅573畝，共計花費18個億，住宅約300萬元/畝，商業(yè)46萬元/畝。
兩年時間，西安地價飛漲，比秦漢新城更遠的涇河新城土地都拍到600萬元/畝以上了，恒大在秦漢的文旅城住宅用地依舊只有300萬元/畝。
極低的土地價格已經(jīng)奠定了項目的勝利，就是轉(zhuǎn)手賣地，近千畝的住宅土地至少也有30個億的凈利潤。
簡直太可觀了
從后期的土地儲備來看，未來兩三年，西安恒大文旅游將會長期霸占單項目銷售的全國和西安雙料榜單了。
不知道什么開始，要想上單，那么就干文旅。
四
最近恒大非常受人關(guān)注，刷新各色人等朋友圈，南充2600元/㎡買精裝，重慶4600元/㎡買洋房，佛山恒大毛坯房3000元/㎡；珠海恒大一樓盤，從220萬降到120萬……
從去年開始，恒大已經(jīng)開始縮減拿地支出，據(jù)公開市場數(shù)據(jù)顯示，今年前五個月恒大累計銷售2851.6億元，回款2507.4億元，中國恒大為了保銷售額，繼續(xù)降價賣房。2021年5個月，中國恒大銷售單價0.82萬元/平方米，而2019年及2020年分別為1.08萬元/平方米和0.95萬元/平方米，銷售均價繼續(xù)下滑。
根據(jù)中指研究院6月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年前5個月，中國恒大拿地面積僅218萬平方米，百強房企中排在第28位。
2020年末，中國恒大凈負債率152.8%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率76.7%，現(xiàn)金短債比約0.47，“三道紅線”全踩。
一邊降價保銷售額，一邊減少拿地，中國恒大想要化解債務(wù)危機需要與時間賽跑。
債務(wù)“羅生門”事件、商票事件、打骨折促銷事件等等，讓恒大又進入了公眾的視野，此次打骨折促銷事件被眾多網(wǎng)友理解為，在債務(wù)“羅生門”事件得罪了金融機構(gòu)，外部融資受阻，只能通過內(nèi)部銷售回款補血。
一個月前，許巍來到咸陽三原縣，是為恒大夢幻世紀城宣傳，在做2000萬游客的房東下，據(jù)說后來恒大三原這個項目30秒賣了3000多套房子，價格五千多一平，銷售額近20個億，又收了一茬韭菜。
摘自-今日頭條
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