出生率再創新低！樓市大變局到來……
時間：22-01-19 來源：劉曉博說樓市
出生率再創新低！樓市大變局到來……
今天（1月17日）上午，國家統計局公布了2021年經濟和社會發展情況，其中非常值得關注的是：2021年全國人口數據公布了。
具體為：
全年出生人口1062萬人，人口出生率為7.52‰；
死亡人口1014萬人，人口死亡率為7.18‰；
人口自然增長率為0.34‰。
國家衛健委日前公布的，2020年全國“活產兒”是1203萬人。也就是說，2021年全國新生兒比2020年又下降了141萬人。
下面是我們團隊整理出來的，自1949年以來的中國人口出生率數據（國家統計局數據）：
2021年7.52‰人口出生率，創了新中國成立以來的新低。
在“三年困難時期”，最低的人口出生率也達到了18.13‰（1961），而2020年的出生率則為8.52‰。
至于死亡率，略有反彈達到了7.18‰。由此導致中國人口的自然增長率在2021年出現了一個超低點：0.34‰。
此前5年中國人口的自然增長率分別為：6.53‰、5.58‰、3.78‰、3.32‰和1.45‰。
是什么原因造成了最近兩年中國人口出生率急劇下降，人口自然增長率斷崖式走低？
除了人口自身的規律外，疫情沖擊不容忽視。
2020年1月下旬，疫情全面爆發。很多人擔心胎兒、產婦的安全問題，會主動推遲生育，甚至會終止妊娠。
從胎兒孕育周期看，疫情對2020年出生率、人口自然增長率的影響還是局部的，對2021年的影響則是全面的。
那么：未來中國人口趨勢將會如何？新生兒數量能在疫情之后大幅反彈嗎？
我的看法是：疫情結束之后，新生兒數量一定會有大幅反彈。
推遲的生育需求，以及國家政策鼓勵帶來的刺激作用，會在疫情之后的兩年里集中爆發。很有可能讓年度新生兒數量反彈到1300萬甚至1400萬以上。
但從長遠看，少子化、老齡化的基本趨勢很難改變。即便國家全面鼓勵生育，也只能延緩這種趨勢而已，很難根本上改變。
也就是說，中國人口的自然增長率將慢慢趨向于零。
這很可怕嗎？其實也沒有什么可怕的，中國總人口畢竟在14億以上，隨著科技的進步，人工智能、機器人的廣泛使用，不會缺少勞動力。
未來很多簡單、普通的工作，比如生產線上的普工、快遞員、送餐員等，都可能被機器取代。
機器人廣泛使用之后，貧富差距會加大嗎？有可能，但這可以通過稅收制度調整來避免。
所以，我在人口問題上不持悲觀態度。
但話說回來，如果老齡化、少子化來的太快，大家準備不足，那么還是有點可怕的。比如大家會突然發現：養老金不夠用了，生活質量降低了，人力成本上升了，世界工廠轉移了等等。
更重要的是：這對很多城市、鄉村的樓市將構成重大利空。
收縮性城市會越來越多，很多鄉鎮甚至縣最終會被迫合并
早在我2013年開始寫財經分析的時候，就告訴大家：如果算上縣城、縣級市的城區，中國有2000多個城市。這其中80%的城市，其樓市未來很難跑贏通脹，因此投資價值不高。
真正有價值的城市，不超過20%。
想想看，2000多個城市（含縣城），20%就是400個。其實中國真正有投資價值的大城市也就是30多個，再加上都市圈涉及到的市縣，頂多80個。
這樣算來，未來仍然有價值的城市不過4%到5%。
決定不動產價值的，首先是人口，其次是宏觀政策，第三是土地制度和土地供應量。
我很早就提出了一個原則：投資跟著權力走。
比如對于一個省來說：最能決定這個省未來發展走向的人，都住在哪里？當然住在省城，所以你投資一般來說要首選省城核心地段。
普通人沒有能力改變城市命運，也就是沒有“抬轎子”的能力，所以你最好選擇“坐轎子”。跟能影響政策、有發言權的人做鄰居，這樣你買的房子就很少會有利空，而可能不斷享受利好。這些利好是從哪里來的？是你有本事的鄰居創造出來的。他們在給你“抬轎子”。
除了省城，計劃單列市也是省內比較特殊的城市。計劃單列市說穿了，就是經濟上的直轄市，是中央管理經濟、人口大省的一種策略。所以，很多計劃單列市發展的比省城還要好，因為他們在經濟上享受省級管轄權。
首都、直轄市就更特殊了，擁有更多的發展機遇，在醫療、教育上的紅利非常豐厚。尤其是京滬，戶口含金量極高。
如果你把房子買在人口流失的小縣城，或者普通地級市，想盼來政策利好難度非常大。
不僅僅中國如此，美國也是這樣。在日本、英國、法國、韓國等中等國家，甚至出現了一國一城的現象，首都是一切的中心。你甚至搞不清楚這些國家的第二大城市是哪里。在這種國家買房子，更是要買在首都了。
韓國是全球出生率最低的國家，人口在不斷減少，但你看看首爾房價漲成了什么！
所以，少子化、老齡化時代，樓市正在發生重大變化：馬太效應越來越強。
這個時代，增長蛋糕越來越少，競爭更加激烈，有權力的城市才能保證拿到。
未來，人口流失地區的基礎設施更新難度會不斷加大，因為當地沒有錢，借債之后也很難歸還。城市設施日益老化，跟經濟發達地區差距越來越大，當地年輕人會不斷用腳投票，撤離這些地方。
總之：2021年0.34‰的超低人口自然增長率，給大家敲響了警鐘
樓市投資到了需要全面回歸中心的時代。這個中心，首先是30多個經濟活躍、人口增長比較快的“頭部城市”，其次是他們核心都市圈內的子中心。
即便是在“頭部城市”的內部，也在高度分化。比如北上廣深，都有坑人的片區。
投資不動產，越來越需要眼光和水平了！
摘自-劉曉博說樓市
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