這個(gè)周末，所有的樓市自媒體都在等一個(gè)消息
時(shí)間：22-03-07 來源：大碗樓市
這個(gè)周末，所有的樓市自媒體都在等一個(gè)消息
1
剛剛過去的這個(gè)周末，幾乎所有的樓市自媒體都過的不踏實(shí)。
他們都坐在電腦前焦慮的等待著一個(gè)消息——
大會(huì)上，高層的全年工作報(bào)告里，樓市該如何定調(diào)？
開會(huì)之前，又是降準(zhǔn)降息，又是政策松綁，時(shí)刻給人一種“風(fēng)向要變”的瘙癢感。每天一撓，撓的人是心癢難耐。
大會(huì)上總要給個(gè)準(zhǔn)信兒了吧。
周六來了，大會(huì)開了，報(bào)告出了。
關(guān)于樓市的定調(diào)，就是下面這張圖——
區(qū)區(qū)200字，措辭四平八穩(wěn)。看起來啥都講了，仔細(xì)品啥也沒講。
這下徹底給人整不會(huì)了。
坐在電腦前等著整活的媒體人，徹底不知道該從哪整活了。
一半人，直接躺平。不解讀了，不更新了。
——今年，可能是樓市自媒體“會(huì)后解讀文”最少的一年。
另一半人，抓耳撓腮，恨不得把鍵盤摳爛了，硬生生憋出來一個(gè)字“穩(wěn)”。
——從“穩(wěn)”出發(fā)，洋洋灑灑3000字，又繞回到“穩(wěn)”。
聽君一席話，如聽一席話，穩(wěn)到飛起。
要我說，憋了半天只憋出來個(gè)“穩(wěn)”字的友軍，還不如躺平不更的友軍。
沒活，大可不必硬整。
2
吐槽完畢，咱們聊點(diǎn)干的吧。
今年的工作報(bào)告，重點(diǎn)不在“穩(wěn)”，也不在“房住不炒”。
自2010年開始，哪年的報(bào)告沒有“穩(wěn)”；自2019年開始，哪年的報(bào)告沒有“房住不炒”。連續(xù)提了三年以上的關(guān)鍵詞，沒有任何分析的必要。
今年的工作報(bào)告，重心在四個(gè)字：因城施策。
這四個(gè)字的表面意思是，各個(gè)城市可根據(jù)自身的具體情況，調(diào)整自己的樓市政策。
但背后的含義，遠(yuǎn)非表面如此簡單。
先提個(gè)問題——
高層在樓市調(diào)控的描述中，有多久沒提到“因城施策”了？
整整一年！
因城施策最近一次的出現(xiàn)，是在2020年5月22日的政府工作報(bào)告中。自2021年開始，歷次關(guān)于樓市調(diào)控的描述，就再也沒提過因城施策。
此時(shí)，新的問題又來了——
高層“強(qiáng)調(diào)因城施策”后，樓市呈現(xiàn)如何的走向?
高層“只提房住不炒，不提因城施策”后，樓市又呈現(xiàn)如何的走向？
下面這張圖，是2015-2022年中國樓市政策的演進(jìn)圖。
在上圖中，只強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，不提“因城施策”的時(shí)間點(diǎn)是：2019年和2021年。
仔細(xì)回想這兩年，樓市發(fā)生了什么事情？
2019年，蘇州加碼調(diào)控，金融端全面加強(qiáng)對(duì)房企融資的監(jiān)管；
2021年，兩道紅線、二手房指導(dǎo)價(jià)、土地供應(yīng)兩集中等史上最嚴(yán)政策全面出臺(tái)。
只強(qiáng)調(diào)“房住不炒，不提“因城施策”的2019和2021——
是政策最嚴(yán)苛、信心最低迷、市場跌如狗的行情下行期。
在上圖中，反復(fù)強(qiáng)調(diào)“因城施策”的時(shí)間點(diǎn)是：2016-2018、2020和2022年。
仔細(xì)回想以上年份，樓市又發(fā)生了什么事情？
2016-2018年，全國樓市正經(jīng)歷著轟轟烈烈的大行情；
2019年底-2020年，搶人大戰(zhàn)突破限購，經(jīng)營貸流入樓市，以深圳、廣州和上海為代表的一線和強(qiáng)二線城市正快速進(jìn)入小行情；
反復(fù)強(qiáng)調(diào)“因城施策”的2016-2018和2020-2021上半年——
是政策有松動(dòng)、信心在反彈、市場向上揚(yáng)的行情上行期。
通過以上的政策梳理，大家發(fā)現(xiàn)了什么問題？
每當(dāng)房住不炒連續(xù)強(qiáng)調(diào)了一兩年，所有人都覺得樓市快不行的時(shí)候，就出現(xiàn)了一雙悄悄開閘的手。若有若無的刺激，讓市場煥發(fā)生機(jī)。
這雙悄悄開閘的手，就是因城施策。
因城施策，仿佛專門留給“房住不炒”的一個(gè)后門程序。
2022年，這個(gè)后門程序又一次打開了。
3
為什么？
為什么要留下一個(gè)“因城施策”的后門程序？
——既然要打壓房價(jià)，那就干脆把政策一桿子干到底，封堵一切漏洞。為什么偏偏留下一個(gè)后門程序，以方便地方打著“因城施策”的名義，時(shí)不時(shí)的松綁調(diào)控？
20世紀(jì)90年代初，有一位老人曾說過這么兩句話，請牢牢記住這兩句話：
發(fā)展才是硬道理。
用發(fā)展的辦法解決發(fā)展中的問題。
這兩句樸素的話，切中了大國的體制要害。
——它們能回答我們在這個(gè)龐大國家所遇到的絕大多數(shù)政策問題，包括樓市。
比如，我們?yōu)槭裁匆磸?fù)強(qiáng)調(diào)“保持經(jīng)濟(jì)的中高增速”和“保持GDP增速在中高區(qū)間”？
因?yàn)橹挥羞@樣，才能把就業(yè)提高。
——人人有事干有錢賺，社會(huì)矛盾就少了，社會(huì)就穩(wěn)定了。。
因?yàn)橹挥羞@樣，才能把蛋糕做大。
——提高每個(gè)人的平均收入，哪怕是名義的提高。
因?yàn)橹挥羞@樣，才能體現(xiàn)我們獨(dú)特的體制優(yōu)越性和制度優(yōu)越性。
——正因?yàn)槲覀儾灰粯樱也疟饶銈兏谩?/span>
對(duì)于我們來說，或者叫對(duì)于全球任何一個(gè)大國來說：
增長，比泡沫更重要。發(fā)展，比一切問題都重要。
向前跑要發(fā)展嘛，總不會(huì)一直順順利利，總會(huì)遇到溝溝坎坎。遇到了溝溝坎坎，速度就要慢下來，增速就要向下滑。
比如當(dāng)下，此時(shí)此刻。
今年的工作報(bào)告中，對(duì)于宏觀背景的描述，用上了諸多復(fù)雜的詞匯——
經(jīng)濟(jì)增長面臨三重壓力，局部疫情時(shí)有發(fā)生，消費(fèi)投資恢復(fù)遲緩，穩(wěn)出口難度增大，中小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，穩(wěn)就業(yè)任務(wù)加劇……
對(duì)于以上問題，報(bào)告中也給出了“穩(wěn)增長、求發(fā)展”的解決思路——
喏，就是下面這張圖。
通過上面這張圖，大家看出來了什么？
錢！
每一項(xiàng)穩(wěn)增長政策的背后，都要燒掉大量的錢！
尤其對(duì)于各個(gè)地方城市來說，2022是燒錢的一年，更是財(cái)政吃緊的一年。
——以上各項(xiàng)穩(wěn)增長政策，都要靠各個(gè)地方城市來花錢落地執(zhí)行。
比如，單單“老舊公用設(shè)施改造”、“老舊社區(qū)改造”和“十四五重大項(xiàng)目提前上馬”這仨，5000億燒出去了。
地方的錢，從哪里來？
地方來錢的主要渠道，無非就兩種——
要么吃財(cái)政，要么靠發(fā)債。
你說靠財(cái)政，土地財(cái)政的收入占地方財(cái)政收入的平均數(shù)是51%；
你說靠發(fā)債，以土地為錨定物的土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模，占了總發(fā)行規(guī)模的71%。
無論吃財(cái)政，還是靠發(fā)債，最后都落到了土地上。
此時(shí)此刻，一個(gè)關(guān)鍵性的問題出來了——
你要我燒錢“穩(wěn)增長”，而我的錢只能從土地上來；
現(xiàn)在樓市這批樣，房企又窮，市場又差，地也賣不出去。
我該怎么辦？從哪搞錢穩(wěn)增長？
慌什么！
瞎哭什么窮！
給你開個(gè)后門，讓你“因城施策”一下子！
當(dāng)我講到這里，大家都聽明白了吧。
自2015年開始，頂層設(shè)計(jì)者對(duì)于下面的地方城市，執(zhí)行的是雙重考核——
第一重的考核，是發(fā)展增長考核；第二重的考核，是房住不炒考核。
每當(dāng)增長遇到問題，以上雙重考核就出現(xiàn)了“既要又要”的矛盾。
每當(dāng)矛盾出現(xiàn)之時(shí)，第二重考核就要為第一重考核讓路。
——房價(jià)和樓市問題，就要為發(fā)展增長讓路。
——房住不炒的鐵籠，就會(huì)打開一道“因城施策”的口子。
——怒目金剛的高層，就會(huì)對(duì)地方松綁睜一只眼、閉一只眼。
比如，疫情之后的2020年；比如，正在經(jīng)歷的2022年。
4
熟悉我的老朋友，應(yīng)該都知道我在2019年提到的一個(gè)概念——
睜眼周期和閉眼周期。
正常情況下，決策層對(duì)待樓市如怒目金剛
——堅(jiān)決干掉所有的投機(jī)和投資性需求，堅(jiān)決不允許樓市出現(xiàn)大規(guī)模的跳漲行情，土地出現(xiàn)一窩又一窩的地王。
——但凡有大規(guī)模行情出現(xiàn)的征兆，房住不炒的大棒立即揮到頭頂，各項(xiàng)調(diào)控政策立即收緊，從購房者到房企再到銀行挨個(gè)錘一遍。
以上，就是樓市的睜眼周期。
2021年，就是睜眼周期，睜的賊大。
一旦增長和發(fā)展遇上溝溝坎坎，決策層對(duì)待樓市將睜一只眼閉一只眼
——拿走房住不炒的大棒，打開因城施策的后門，方便地方搞錢穩(wěn)增長；
——你的土地賣不掉，他的庫存非常大，房企說我揭不開鍋，政策變相松松嘛。
以上，就是樓市的閉眼周期。
2020年，就是閉眼周期，閉的賊好。
一睜一閉，增長就穩(wěn)定了；
一閉一睜，杠桿就下來了。
閉閉睜睜、睜睜閉閉，發(fā)展中的問題就被發(fā)展的辦法解決了。
結(jié)
政策分析，其實(shí)很枯燥。
如果你能耐心看到這里，我相信你應(yīng)該對(duì)政策的邏輯和2022年的樓市，有了清晰的認(rèn)識(shí)。
第一，一切都要為發(fā)展和增長讓路，包括樓市。
之前還有人說，2022不可能放松。房住不炒還喊著呢，現(xiàn)在的松綁都是假象。
請先理解一下前面講到的：增長比泡沫更重要，發(fā)展比一切問題都重要。
理解了這兩句話，你就會(huì)明白——
你認(rèn)為樓市是天大的事，頂層設(shè)計(jì)里就是個(gè)民生問題。
發(fā)展問題，永遠(yuǎn)高于民生問題。
第二，2022是閉眼周期，無疑。
又到了穩(wěn)增長的時(shí)刻，又到了地方要搞錢穩(wěn)增長的時(shí)刻。
既然想讓馬兒跑，就得給馬兒吃草。
你瞧，因城施策拿出來了吧。你瞧，弱二線城市的松綁，也不被喊停了吧。你瞧，睜一只眼閉一只眼了吧。
接下來會(huì)發(fā)生什么？
會(huì)有更多的城市，啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性的政策放松。
政策松綁的范圍，將可能從弱二線城市慢慢向二線、強(qiáng)二線和一線擴(kuò)散。
第三，短周期上的市場不存在什么穩(wěn)，只有波動(dòng)。
很多人都把分析的重點(diǎn)，落在了一個(gè)“穩(wěn)”字上。
這就會(huì)造成一種假象
——似乎不會(huì)漲，也不會(huì)跌。
但是長期泡在市場里的投資者都應(yīng)該清楚，真實(shí)的市場哪有一字型的穩(wěn)定狀態(tài)。
只要有政策的松動(dòng)，就會(huì)有水從縫隙里激射下來。
2020年，因城施策了，政策松動(dòng)了，深圳漲成什么樣了，穩(wěn)了么？2019年底，因城施策了，政策松動(dòng)了，蘇州漲成什么樣了，穩(wěn)了么？
最后，說幾句實(shí)話吧，你愛信不信。
相比較千篇一律的“穩(wěn)”，這又是一篇不討喜的文章。
很多人心中的理想樓市，應(yīng)該是不斷下跌，最不濟(jì)也要是一字型的穩(wěn)定，起碼不能讓別人賺到錢。
他賺到了錢，我沒賺到，那就算我虧。我虧，我就不高興。
討喜的文章，就應(yīng)該去迎合那個(gè)“穩(wěn)”。既討喜，又不惹人反感，還沒人舉報(bào)。
但誠如上面所說，真實(shí)的市場哪有那么多的“穩(wěn)”。政策充滿起伏，市場也自然充滿波動(dòng)。
但凡有波動(dòng)，就有機(jī)會(huì)，就有人會(huì)賺到錢。
畢竟，金錢永不眠。
葫蘆娃這個(gè)人，生來是個(gè)犟種。
我寧愿把真實(shí)且充滿波動(dòng)的市場告訴你，也不愿給一個(gè)虛假的穩(wěn)，去迎合討喜你。
你信或不信，是你的事。講不講實(shí)話，是我的事。
摘自-大碗樓市
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