生活方式投資者關(guān)于金錢的10條戒律
時間：22-11-29 來源：巴倫周刊
生活方式投資者關(guān)于金錢的10條戒律
投資人、財務(wù)咨詢師和低風(fēng)險現(xiàn)金流投資實踐者賈斯汀·唐納德，通過投資在38歲時獲得了足夠的被動收入，讓自己和妻子詹妮弗告別職場，按照個人真正喜歡的方式生活，同時被《企業(yè)家》雜志稱為“投資界的下一個沃倫·巴菲特”，他自稱為“生活方式投資者”。
他對金錢的看法與別人迥然不同，他在書中強調(diào)了一點：不要隨大溜。大多數(shù)人都在負債，而不是在積累財富。他在書中講到，投資成功的關(guān)鍵是，擁有類似“十條戒律”那樣的準(zhǔn)則來指導(dǎo)你的投資決策，你的準(zhǔn)則能讓你在深思熟慮之后進行投資，不感情用事，本文選摘自賈斯汀·唐納德的新作《財務(wù)自由快車道》。
戒律1：生活方式第一
你的投資收益應(yīng)該是真正的被動收入，而不是付出時間換來的收入。被動收入是指你在睡覺或放空時也能獲得的收入。
作為一名生活方式投資者，最令人興奮、最美妙的事就是，你可以按照自己的方式和意愿生活。自由方程式能讓你主動創(chuàng)造你想要的生活，而不是讓你的生活放任自流。有意識地規(guī)劃你想要的生活，是成為一名生活方式投資者的第一步。
那么自由方程式是什么呢？
時間 + 金錢 + 人際關(guān)系 + 影響力 = 生活方式投資者的自由。
希望從今天開始，你可以成為一名成功的生活方式投資者。你已經(jīng)明確了自己的自由愿景。現(xiàn)在你要做的是弄清楚實現(xiàn)愿景的方法。
戒律2：降低風(fēng)險
關(guān)于投資的一個事實是，沒有什么是百分之百保險的。你早晚會虧損。然而，作為一名生活方式投資者，如果能夠?qū)W會運用相關(guān)的原則和戒律，了解如何疊加使用這些策略，你就能大大降低風(fēng)險。讓我們先來看一看降低風(fēng)險的策略清單。
降低風(fēng)險的策略清單：
? 自學(xué)投資知識，了解你決定投資的具體項目。
? 做有抵押物支持的投資(抵押物的價值最好至少是 貸款金額的2倍，謹(jǐn)慎一點兒)。
? 創(chuàng)造性地使用各種不同的抵押物，如房地產(chǎn)、應(yīng) 收賬款、存貨、設(shè)備、知識產(chǎn)權(quán)、股票和應(yīng)收票 據(jù)等。
? 匹配強有力的法律文件，從而防范風(fēng)險，保障協(xié)議條款。
? 確保你對資產(chǎn)擁有優(yōu)先擔(dān)保權(quán)或第一留置權(quán)(這意 味著你將優(yōu)先獲得償付，在投資中處于最安全的位置)。
? 改進擬定條款，使之對你有利，并降低一些風(fēng)險。
? 設(shè)法讓對方預(yù)付點數(shù)或費用。
? 如果放貸，就啟用績效標(biāo)準(zhǔn)，只有借方達到這個績 效標(biāo)準(zhǔn)，貸方才會發(fā)放總貸款金額的一部分，以此 限制借方可獲得的貸款金額。
? 訂立契約，把它當(dāng)成價值衰退的防護欄；業(yè)績一旦開始下滑，你就可以更改協(xié)議條款，讓對方立即償付貸款。
? 把個人擔(dān)保當(dāng)成保證投資安全的一種方式。如果對方違約，那么你有權(quán)追索他們擁有的其他資產(chǎn)，從而收回你的投資。
? 試試股票質(zhì)押，這是另一個保證投資安全、提高對方履行合同條款概率的妙招。
? 在你的合同中添加違約利率條款。一旦有人違約，利率就會自動提高。
? 如果你是借方而不是貸方，選擇無追索權(quán)債務(wù)，那么，一旦出現(xiàn)違約，除了與違約相關(guān)的資產(chǎn)，沒有人可以追索你的任何其他資產(chǎn)。
? 加速分配計劃是一種加快投資或貸款償還速度的方式，目的是在更短的時間內(nèi)收回投資資金。
戒律3：找到隱性交易
觀察新興市場和另類投資機會，包括具有顛覆性的新技術(shù)或處于重塑階段的公司。
作為一名外部投資者，我學(xué)會的一件事就是：確保自己擁有大量的、源源不斷的交易流。此外， 由于我建立了一個龐大的由投資人和私人客戶組成的人脈網(wǎng)，大家都希望能參與高質(zhì)量、低風(fēng)險的交易， 因此我們在幾乎所有市場和行業(yè)中都擁有獨家的、額外的優(yōu)勢。
以下是我在尋找隱性交易時遵循的兩條指導(dǎo)原則。
( 1 ) 關(guān)注新興市場或主流之外的機會
這一原則可以應(yīng)用于創(chuàng)新技術(shù)或目前處于重塑階段的公司。我也喜歡那些更先進的新技術(shù)，它們將顛覆和改變一個行業(yè)的發(fā)展方式。
具體來說，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我喜歡通過在該領(lǐng)域已經(jīng)建立的人脈網(wǎng)獲得場外機會。例如，十多年前，獨棟房屋或獨棟出租已經(jīng)興起，但它甚至算不上一種資產(chǎn)類別。能夠獲得這些信息，并站在投資這種資產(chǎn)類別的最前沿，給我的投資帶來了巨大的收益。
(2 ) 關(guān)注經(jīng)濟發(fā)展趨勢
跟上時代，了解正在發(fā)生的變化，例如電子商務(wù)已經(jīng)成為世界領(lǐng)先的行業(yè)之一。此外，工業(yè)配送中心的需求將會更大， 因為企業(yè)需要更多的空間存儲存貨，使其距離客戶更近。你如果關(guān)注一下世界上正在發(fā)生的事，就會發(fā)現(xiàn)更多這樣的新趨勢正在涌現(xiàn)。
戒律4：迅速收回本金
你能在一到兩年內(nèi)收回本金嗎？你收回本金、再次投資的速度越快，你的投資就越賺錢。
讓我來解釋一下快速收回本金的交易是如何運作的，以及為什么你只需要冒很小的風(fēng)險就能獲得我剛才描述的所有好處。這個策略(或戒律)的目標(biāo)是：1~3 年收回你的本金，而不是像大多數(shù)投資活動那樣，要等到5~10 年才能收回。
假設(shè)你可以用10萬美元投資一處價值1 500 萬美元的房產(chǎn)，但由于這是一筆私人場外交易，你以1275萬美元買下了它。如果投資出了什么問題，那么你很有可能不會賠錢， 因為購買價格是打過折的。在第一年，你投入的錢可以得到 10% 的優(yōu)先收益，每季度支付一次：每季度2500美元，每年1萬美元。在這個交易中，一年半后(如果不是更早) 你就可以收回你的10萬美元本金了。
此外，收回的本金是不需要納稅的，你只需要為每年1萬美元的收益納稅。還不止如此，由于這筆交易是一項房地產(chǎn)投資，因此你會獲得加速折舊，這可以讓你在納稅時顯示虧損。
你還將獲得該特定投資的股權(quán)，在本案例中為 0.75%。實際上，我一年前就做了這項投資，由于我們對該房產(chǎn)進行了修繕，入住的租客增加了，并且我將租金提高到了市場價，現(xiàn)在這處房產(chǎn)的價值已經(jīng)超過 2100萬美元，我0.75% 的股權(quán)價值 158 250 美元。
我總是聽別人說，期待投資能夠快速產(chǎn)生總體收益、快速收回本金是不合理的，所以這不是大多數(shù)人追求的目標(biāo)。他們甚至都沒有注意到，可能有更好的投資方式，而不僅僅是投資傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易需要很長時間才能產(chǎn)生收益，且投資資金會被長時間鎖定。
我還經(jīng)常聽別人說，“我期待能在10年內(nèi)收回本金”，或者“也許我再也看不到這筆錢了，但這似乎是一項不錯的投資”。這樣的想法使那些投資誤解一直流傳下去，而事實上，它們只反映出人們對實際存在的投資選擇缺乏了解。是的，你現(xiàn)在就可以投資但可能再也見不到本金的項目非常多，需要等上10年或更長時間才能收回本金的項目也非常多，因為你必須等到一家公司發(fā)生某種流動性事件 (如果你進行直接投資或股權(quán)投資) 。但事實是，還有好幾種其他投資方式，可以讓你在獲得現(xiàn)金流的同時仍然擁有股權(quán)。
目前，我和我的客戶有好幾筆一年內(nèi)將收回本金的交易。其中有些是房地產(chǎn)交易，有些是債務(wù)交易，也有一些是結(jié)構(gòu)獨特的投資運營公司的交易。有的交易再過一兩個月就能全額收回本金了，有的交易已經(jīng)全額收回本金，所以現(xiàn)在我們完全沒有交易風(fēng)險，還能獲得上行收益。這種結(jié)構(gòu)的投資是我最喜歡的投資之一。它們也是生活方式投資者喜歡的投資。
戒律5：立即創(chuàng)造現(xiàn)金流
你能談下可獲得每月或每季度現(xiàn)金流的交易嗎？
你擁有的現(xiàn)金流越多，你的生活方式就越有保障，現(xiàn)金流還可以用于其他投資。
多年來，我根據(jù)不同的條款投資了若干基金，舉例如下：
優(yōu)先收益 ：8%~10%
按月分配 (有時為按季度分配)
內(nèi)部收益率 ( IRR ) 為 15%~25%
2~3年收回本金
本金收回后的利潤分成 (每筆交易的分成各不相同 ，從投資者分得80% 、基金經(jīng)理分得20%到雙方各50% ，各種情況都有 ，常以80/20 、70/30 、60/40和50/50表示)。
折舊按比例傳遞給投資者（大量利潤不用納稅，通常來說，加速折舊可以讓你在一開始獲得更大的扣除額，并且可能不需要針對這方面納稅）。這種投資能持續(xù)產(chǎn)生月度或季度現(xiàn)金流，我喜歡這一點。
戒律6：找到一個收益放大器
洽談優(yōu)惠條款或側(cè)掛車協(xié)議，以增強利潤潛力。投資者可以用的收益放大器有很多種，但普通投資者很少使用它們。以下是我最常使用的收益放大器：
洽談優(yōu)惠條款：改善投資效益的條款
側(cè)掛車協(xié)議：帶有預(yù)先商定的優(yōu)惠條款的協(xié)議附錄或協(xié)議
共同投資機會：在基金之外與基金經(jīng)理一起投資某一特定交易的機會。
股權(quán)激勵：作為一種激勵手段免費贈予的股權(quán)，目的是使一項投資的收益更加可觀
認股權(quán)證：一種在未來以特定價格購買股票的期權(quán)
收入份額：支付給投資者營收的一定比例，通常和月度分配一起支付
清算優(yōu)先權(quán)：規(guī)定在公司出售或清算時所得收益的支付順序的合同條款
顧問股份：商業(yè)顧問通常會以其參與公司事務(wù)的職權(quán)換取普通股期權(quán)作為報酬，期權(quán)可以轉(zhuǎn)換為公司的股權(quán)。
戒律7：為交易加碼
考察各項優(yōu)惠和條件、優(yōu)化交易，以降低風(fēng)險，尋求更高的收益和長期價值。
有一個誤區(qū)是：一旦談判結(jié)束了，情況就不可改變了。事實上，在雙方簽訂合同之前，這筆交易并沒有達成。簽訂合同才是最后期限。在此之前，你仍有改善整體投資條件的空間。
我對交易的看法與別人不同。每當(dāng)看到機會出現(xiàn)時，我都喜歡抓住它。如果發(fā)現(xiàn)一家公司能做出更多的讓步，或者如果在第一輪談判中我沒有提出當(dāng)時我還沒有想到的要求，我就會毫不猶豫地提出來。反正對方可以拒絕。
有時，對方可能并不是真的迫切需要籌集資金，只是主動發(fā)起進攻，試圖占得上風(fēng)，所以他們不接受進一步的談判。但通常情況下，在我的投資中，對方往往真的陷入了困境，或者事態(tài)緊急，對于籌集資金，他們有緊湊的時間計劃，因此他們往往愿意做出一些讓步。我會不斷談判，直到對條款感到滿意，并認為我的風(fēng)險已經(jīng)適當(dāng)?shù)亟档突虻玫搅藦氐卓刂啤?/span>
戒律8：減少“脂肪”
消除任何不必要的費用，包括中間人、銀行和其他金融機構(gòu)的費用。
戒律9：善用杠桿
無追索權(quán)貸款是在投資項目表現(xiàn)不佳時保護投資者的一種策略。有時，與金融機構(gòu)合作帶來的好處，會讓你覺得付給它們的費用很值得。
戒律10：讓每一美元的投資都能產(chǎn)生收益
如果聘請了專業(yè)人士(例如，法律、稅收和財務(wù)團隊)來幫助你，那么你在和他們共事的時候，要記得問他們一些問題，讓自己受益。你要清楚他們在做什么，為什么他們認為那樣做是最好的。你做這些事的目的是：在他們離開時，你懂的知識比聘請他們時更多。
摘自-巴倫周刊
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