房地產(chǎn)迎來“第三支箭”，證監(jiān)會(huì)送了個(gè)大禮包
時(shí)間：22-12-01 來源：中國(guó)企業(yè)家雜志
房地產(chǎn)迎來“第三支箭”，證監(jiān)會(huì)送了個(gè)大禮包
時(shí)至年底，一直憋悶的民營(yíng)房企終于迎來“喘息”。
昨晚，證監(jiān)會(huì)射出“第三支箭”，打開了房企股權(quán)重組融資的閘門：“恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資……”
一個(gè)更為重要的政策意義是，此前，“上市房企重組與再融資”的政策工具，已被“禁用”了十二年之久。2010年4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（即“新國(guó)十條”），要求“證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組”。
“第三支箭”的消息傳出后，房地產(chǎn)行業(yè)人士不吝激動(dòng)與喜悅之情，資本市場(chǎng)亦應(yīng)聲飄紅。過去兩周，為紓困房企，穩(wěn)定行業(yè)，政策層面接連發(fā)力。尤其是，央行與銀保監(jiān)會(huì)先后射出了“第一支箭”（信貸融資）與“第二支箭”（債券融資），在房地產(chǎn)行業(yè)掀起巨浪。
“第一支箭”中，幾大國(guó)有銀行紛紛出手，給“相對(duì)健康的房企”萬億巨額授信；“第二支箭”射出后，目前已披露的增信發(fā)債企業(yè)已有6家，涉及龍湖、新城、美的、金地、萬科與旭輝，儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行總金額將達(dá)到1080億元。
現(xiàn)在，輪到證監(jiān)會(huì)出手了，“第三支箭”又會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些利好？三箭連發(fā)之下，那些債務(wù)暴雷的房企能否起死回生？
01
“第三支箭”落地：“核彈級(jí)政策”
“第三支箭”射出之前，已有信號(hào)。
一周前，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在金融街論壇演講時(shí)表示：“當(dāng)前，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。”
11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就“資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”答記者問指出，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施，并自即日起施行。
具體來看，五方面舉措包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等。這五條舉措分別是：
一、恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。
二、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。
三、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。
四、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。
五、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。
多位房地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》稱，該政策的出臺(tái)，標(biāo)志著支持企業(yè)股權(quán)融資的“第三支箭”正式落地。此前，貸款融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”已經(jīng)落地，此次支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”落地，表明政策層面正在“三箭齊發(fā)”，支持房企融資。
“‘第三支箭’稱得上是史詩(shī)級(jí)、核彈級(jí)政策。”一位關(guān)注地產(chǎn)股的人士如此評(píng)價(jià)。房企端的反應(yīng)同樣積極。“這首先肯定是好事！”一位港股上市龍頭房企CFO對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示，“第三支箭來了，房企終于可以做股權(quán)融資了。”
據(jù)前述CFO解釋，房地產(chǎn)企業(yè)特別是內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司，跟在香港上市的企業(yè)政策不一樣，“香港的地產(chǎn)公司上市，可以做股權(quán)融資再融資，國(guó)內(nèi)就做不了，（由于）受到很多政策限制，十多年來一直是這樣，很多企業(yè)當(dāng)時(shí)爭(zhēng)取要做股權(quán)融資，但基本上都不（被）批。”
很長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)沒在A股再融資了。1992~1993年，海南、北海等地出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱，中央“重拳”治理整頓。1993年下半年起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市申請(qǐng)就不受理了。
1995年，證監(jiān)會(huì)明確規(guī)定，對(duì)將募集資金用于別墅性質(zhì)的高檔住宅、度假村、高檔公寓、寫字樓和建筑標(biāo)準(zhǔn)在四星級(jí)以上的賓館飯店建設(shè)的配股申請(qǐng)不予審批，就這樣關(guān)上了房企上市公司再融資的大門。1996年、1997年兩次明確，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的IPO申請(qǐng)暫不受理。
“2002年以來的這20年，A股好像沒有受理過一家主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)直接IPO上市。”知名房地產(chǎn)自媒體“攸克地產(chǎn)”發(fā)文稱。除了新城控股是2001年在上交所B股上市，2015年B轉(zhuǎn)A，其他只有少數(shù)企業(yè)通過并購(gòu)重組方式借殼上市。比如已經(jīng)退市的中弘股份。
到2010年，證監(jiān)會(huì)連涉及房地產(chǎn)的重組上市也叫停了。已經(jīng)在A股上市的房地產(chǎn)公司，也基本失去了再融資功能。至于港股上市路線，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論人黃立沖曾對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》介紹，這些年來，H股房企的估值一直遠(yuǎn)低于A股，這也導(dǎo)致香港投資者對(duì)房企不太感冒。
值得注意的是，王健林當(dāng)年就是因?yàn)橛X得萬達(dá)商業(yè)估值太低，主動(dòng)從港股退市。不過，后來歷經(jīng)股權(quán)重組后的萬達(dá)商管，又重新申請(qǐng)?jiān)诟凵鲜校皇侵两襁€未掛牌。
02
紓困進(jìn)行時(shí)：加快房企出清
一個(gè)月內(nèi)，三箭齊發(fā)。
“這意味著金融支持房地產(chǎn)力度持續(xù)加碼，有助于促進(jìn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。”平安證券首席分析師竺勁稱。在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，重組上市工作重啟，也是目前房企存量債務(wù)過大下的關(guān)鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來積壓的債務(wù)問題。
自“金融十六條”發(fā)布以來，政策端態(tài)度已經(jīng)逐步從“保交樓”轉(zhuǎn)向“保交樓，穩(wěn)房企”，截至目前，房企已經(jīng)獲得了超過萬億的來自金融機(jī)構(gòu)的授信及發(fā)債額度，但從具體企業(yè)名單看，“穩(wěn)房企”并不等于重回2008、2015年老路，目前僅有未暴雷的優(yōu)質(zhì)房企得到了支持。
資深媒體人劉德科的看法也印證了這一點(diǎn)。在他看來，“第一支箭”與“第二支箭”的主要作用，是馳援那些“相對(duì)健康的房企”。而現(xiàn)在證監(jiān)會(huì)射出的“第三支箭”，不僅是馳援那些“相對(duì)健康的房企”，更是觸及到了那些已經(jīng)病入膏肓的房企。
在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的語境里，“救”的同義詞也可以是“處置”。
如劉德科所言，“第三支箭”射出后，房地產(chǎn)行業(yè)的紓困路線圖終于清晰：對(duì)于還沒出險(xiǎn)的房企：盡快讓他們恢復(fù)正常；對(duì)于出險(xiǎn)但尚未病入膏肓的房企：給他們基本救援，能否自救看造化；對(duì)于已經(jīng)病入膏肓的房企：可以考慮進(jìn)行股權(quán)重組，讓強(qiáng)壯的企業(yè)把他們吸收掉。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示，“第三支箭”對(duì)于房企股權(quán)融資的支持措施較為全面。更重要的是，“第三支箭”將加快化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清，有效防范房企風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大。此外，房企發(fā)REITs融資得到支持，擴(kuò)大了房企融資方式，有助于改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。
“該政策指出，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資，恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資，表明監(jiān)管部門支持H股上市房企再融資，可促進(jìn)房企融資恢復(fù)，緩解房企流動(dòng)性緊張局面，防范房企風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大。”劉水解釋稱。
在亞太房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓看來，目前債務(wù)違約房企獲得的融資數(shù)量和金額較少，未來能否起死回生，首先還是要靠自救造血，其次是金融輸血，最后是等銷售復(fù)蘇生血。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，截至目前獲得發(fā)債的房企里，債務(wù)違約的民營(yíng)房企僅占7家，分別為旭輝控股、新城控股、中南、金科、寶龍、世茂、綠城。獲得發(fā)債的債務(wù)違約央國(guó)企有2家，分別為中交、綠地，“規(guī)模、金額有限”。
“目前政策化解民營(yíng)房企債務(wù)危機(jī)的作用不明顯，顯然是政策無法托底全部債務(wù)，這也意味著，化解民營(yíng)房企債務(wù)危機(jī)要靠自己。未來隨著規(guī)模、范圍、名單的擴(kuò)大，或?qū)徑狻⒒饷駹I(yíng)房企債務(wù)危機(jī)有幫助。”謝逸楓稱。
此外，“第三支箭”還點(diǎn)明，建筑企業(yè)也將得到支持，支持房地產(chǎn)上下游企業(yè)整合。政策表示，建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合，這將加快房地產(chǎn)企業(yè)與上下游建筑企業(yè)、裝飾等企業(yè)整合。
03
利好國(guó)企、AMC
現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)的紓困路線圖終于清晰。接下來，樓市怎么走？就此，多位房地產(chǎn)行業(yè)的專家學(xué)者給出樂觀看法。“3萬億授信+1萬億保交樓+股權(quán)融資的一攬子房地產(chǎn)刺激計(jì)劃來了，意味著房地產(chǎn)政策正式轉(zhuǎn)向，市場(chǎng)正式迎來拐點(diǎn)。”謝逸楓表示。
在劉德科看來，先把房地產(chǎn)行業(yè)理順，樓市行情會(huì)慢慢自行修復(fù)。房地產(chǎn)這么龐大、這么有韌性的一個(gè)市場(chǎng)，這點(diǎn)自愈能力，還是有的。更不用擔(dān)心宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：房地產(chǎn)慢慢復(fù)蘇了，宏觀經(jīng)濟(jì)也就有沖勁了。
整體來看，此次證監(jiān)會(huì)“恢復(fù)境內(nèi)和境外股權(quán)融資渠道”的表態(tài)，正是市場(chǎng)期待已久的“第三支箭”，并且發(fā)言人還明確了資金不僅允許用于“保交樓”，還可投向主業(yè)，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)、并購(gòu)重組等。可以說，一直緊繃的民營(yíng)房企在年底迎來了“喘息期”。
更重要的是，相較上一輪股權(quán)融資打開時(shí)期，房地產(chǎn)板塊當(dāng)前估值已近“腰斬”，這無疑會(huì)提升行業(yè)吸引力，也有助于防止房企暴雷風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步蔓延。但客觀來看，股權(quán)融資作為市場(chǎng)化手段，對(duì)于已經(jīng)暴雷違約的企業(yè)，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，資本是否認(rèn)可，仍有待觀察。
作為此次“紓困”的核心，房企層面的表態(tài)相對(duì)悲觀。一位在龍頭房企負(fù)責(zé)融資工作的高管對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》直言，“政策確實(shí)利好，但與我們關(guān)系不大。”過去一年，該房企深陷債務(wù)危機(jī)漩渦，至今未解。
前述龍頭房企CFO對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》坦言，如果房企能借“第三支箭”做一些股權(quán)融資，對(duì)降低負(fù)債、提高流動(dòng)性的幫助確實(shí)很大。但此時(shí)此刻的情況，已跟幾年前不同。一方面，“因?yàn)楝F(xiàn)在的流動(dòng)性問題，誰還會(huì)對(duì)（收購(gòu)）房地產(chǎn)企業(yè)有很大的興趣？”
在他看來，現(xiàn)在民企相互之間做股權(quán)收并購(gòu)的情況不太現(xiàn)實(shí)，但該政策給國(guó)企、AMC等相關(guān)企業(yè)留下了很大空間。“他們可以通過并購(gòu)國(guó)內(nèi)上市地產(chǎn)公司股權(quán)，來給后者打開一個(gè)缺口，但這個(gè)缺口能不能用，我現(xiàn)在還不知道，起碼，國(guó)內(nèi)A股上市公司可以找他們?nèi)フ劻恕?span>”
至于實(shí)際成效多少，該高管亦不樂觀。“此時(shí)此刻房地產(chǎn)的問題，已經(jīng)不僅僅是融資問題，它其實(shí)是銷售問題，背后是需求問題，這取決于國(guó)家對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的整體預(yù)期，以及老百姓的購(gòu)買力如何改善。”所以他的判斷是，第三支箭出來，會(huì)熱鬧那么一陣兒，至于后勁如何，“關(guān)鍵還是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，特別是政策層面的態(tài)度，到底怎么去定位，確確實(shí)實(shí)還是問題。”
摘自-中國(guó)企業(yè)家雜志
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