全球第一大私募基金暴雷？遭遇擠兌，黑石開始限制 基金贖回
時間：22-12-05 來源：美第奇效應
全球第一大私募基金暴雷？遭遇擠兌，黑石開始限制
基金贖回
航母暴雷
今天一整天，筆者的讀者微信群中不斷出現某國內地產大腕的各種流言。先說是跳了，又說沒跳，甚至有人說跳了但是底下有氣墊，老板裝備了“復活板甲”。總之各路劇本紛繁亂來……
某老板和消防官兵一起搞這么一出，是要給大家信心，暗示房地產能軟著陸？
最后逼得某老板親自跑到公司微信群里發了一段場語音，布置了復工復產的工作，借此打消吃瓜群眾的好奇心。
國內地產大佬的留言被證明是謠傳，但是國外地產大佬的運氣可就不那么好了。
昨天剛寫了火燒連環船，今天航母真暴雷了（參見前文 裱糊的越久，破落來的也就更猛烈）。
全球最大的另類資產管理公司，最大的私募股權基金管理人，聲名顯赫的黑石集團，最近旗下最大的房地產收益基金，規模近萬億人民幣的黑石房地產收益信托基金(Blackstone Real Estate Income Trust fund, 簡稱：BREIT)，突然宣布，停止批準投資者的贖回請求。
黑石的這家房地產收益信托基金，主要投資于美國龐大的工業、物流和商業地產，如前文所述，美國在利息暴漲和經濟萎靡之下，房地產出現了嚴重的下滑，直接沖擊了市場對于該基金的信心。
美國房價從2012年開始連漲十年之后，第一次連續第三個月環比下跌
隨之而來的是蜂擁而至的贖回潮。房地產基金的底層資產流動性差，因此大額贖回對其殺傷力很大。
根據黑石基金發布的公開信，10月份申請贖回的金額達到了18億美元，超過了其月度資產凈值2%的限額和季度5%的門檻，但是黑石還是咬牙照常兌付。11月的贖回額又達到了2%，這下子黑石有點頂不住了，只能拒絕許多投資人的贖回請求，大概只兌付了所有贖回請求的43%。
因為資金鏈的壓力，黑石公布，把12月份的贖回額度從2%下降到0.3%……
受此消息影響，黑石集團股價暴跌了12%。
真沒想到，濃眉大眼的蘇世民也能暴雷。
話說中國地產老板暴雷，連累中超球隊欠薪，蘇老板跑到清華辦學院，還玩上了杠桿，會不會也受影響？
蘇世民學院特長——極限接飛盤
大幅贖回潮的原因有很多，其中有一條尤其致命。黑石此前公布的數據顯示，其REIT今年迄今的回報率為9.3%，而同期公開交易REIT指數下跌了3.02%。另一個房地產巨頭Vanguard的公開上市房地產指數基金今年下跌超過22%。跟市場截然相反的表現，讓不少投資者懷疑，黑石的Reit估值方式，是不是有貓膩。（市場擔心黑石在調整該投資工具的估值方面故意行動遲緩，不就是cap rate調整的慢一點的事嘛）。
既然擔心有貓膩，那自然投資者希望以現在虛高的估值價格，拋售持有的Reit份額。也就是大規模贖回的導火索。
另外的原因，是這個Reits持有者大量是亞洲投資者，最近亞洲經濟和政治形式嚴峻，許多投資者流動性緊張，臨近年關需要流動性。他們的拋售可能無意中讓市場誤以為黑石錯誤估值的Reit泡沫到頂，形成了擠兌效應。
不過黑石的發言人表示，對黑石錯誤估值的認識是錯誤的，黑石的業績相當穩定。
（BREIT）業務是建立在業績基礎上，而不是資金流的基礎上，并且，我們的業績非常穩定。投資組合集中于租賃住房和物流，且依賴長期固定利率債務結構，因此具有彈性。
黑石新聞發言人
至于市場信不信，那就只能騎驢看唱本了。
據說現在蘇老板已經在謀劃出售拉斯維加斯的賭場等地產，對抗贖回潮。（黑石計劃出售其持有的兩家賭場的50%的股份，估值在13億美元左右，但這也就杯水車薪，據說11月贖回請求超過20億，賣賭場的錢還不夠一個月的贖回額）。
煙火散去？
講道理，黑石暴雷的這個美國Reit，雖然達到了1250億美元的規模，但也不會對黑石傷筋動骨。黑石作為全球最大的私募股權基金和資產管理人，旗下資產規模達到了9510億美元。這么大的AUM里邊，出事的不過一小部分。而且出事的Reit也不是真的黃了，只不過現金流緊張，限制兌付而已。
但是BREIT房地產基金和BCRED的私人信貸基金是黑石最近重要的AUM增長點，如果暴雷，那么黑石的大船會不會火燒連環也未可知。（馬斯克從國內學了“傳遞寒氣”和“996”，蘇老大來國內時間更早，那就更嫻熟了……你看他發財的兩個大基金，一個是BREIT炒地皮房產，一個是BCRED炒p2p個人貸。）
黑石的不動產業務AUM在2021年就已經超過了私募股權業務，成為其第一大業務，這之后兩者的差距進一步拉大。2022年黑石的私募股權業務募集了225億美元資金，而不動產業務募集了335億美元，繼續大幅超越前者。
KKR股權管理資產額和地產類管理資產額對比
不光黑石，另一個私募龍頭KKR，也大幅押注房地產，其資產規模中股權AUM的增長速度遠遠低于地產類AUM的增長。私募基金的龍頭們都在押注房地產，如果房地產這個泡沫破掉，后果會是什么？
其實黑石最近幾個嫉妒一直業績萎靡，黑石集團三季度總收入僅10.58億美元，同比下降了83%。同時黑石已經連續兩個季度錄得重大投資損失。二季度虧了12億美元，三季度又虧 9.2億。這個趨勢讓人感到不安。
希望黑石擠兌，不要是什么更可怕的事件的序曲。
摘自-美第奇效應
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