國家隊下場收房，但這次救市 拉不動房價了
時間：24-05-27 來源：智庫百曉生
國家隊下場收房，但這次救市
拉不動房價了
迄今為止，中國房地產進行過三次救市，分別是2008年，2014年和2024年。
前兩次效果明顯，救市后，房價都快速上漲，但是這一次，拉不動房價了，為什么？
先看一組數據就明白了：
首先，看人均居住面積，中國是41.7平方米，對比一下，美國是62.4平方米，德國是46.6平方米，波蘭是40平方米，英國是37.6平方米，法國是36.5平方米。
其次，人口增長率，-1.48‰，居民杠桿率64.12%，數據已經不是很樂觀了。
然后是，城鎮化率64.12%，已經趨于穩定。
最后是，地產市值/GDP，357%，這就很危險了。
和歷史數據比較，就更能明白357%的含義了。
20世紀90年代，日本房地產泡沫破裂前，其住房市值占GDP比重高達391%。
2008年金融危機前，美國住房市值與GDP比例為169%，日本為216%，德國為207%，英國為269%，法國為362%。
危險，不言而喻。
因此，國家隊開始下場收房了。
給21家銀行發放3000億，允許他們定向給到央企和國企，然后由他們去收購市場上尚未售出的存量住房，改成保障房。
這里有三個重點：
（1）3000億保障性住房貸款，其實是5000億。
因為收購后，存量房收購項目可以按照本金60%再貸款，再融資2000億。
這就是所謂的再貸款，所以，一共是釋放出了5000億的資金。
（2）對于存量房的定義非常清晰：就是開發商現有的沒有賣出去的新房。
（3）國家通過發行專項債，資金封閉循環，專項用于存量新房的收購，并用后續出租出售所得償還專項債。
利率低，整個貸款的利息是1.75%，期限是1年，但是可以展期4次，也就算是4年貸款了。
所以，租售比只要達到2%就能覆蓋利息成本。
上一輪，貨幣化棚改，漲價去庫存，短期看有效，長期看，揚湯止沸。
這一輪，舉債救市，官方收儲去庫存。
國家出錢，地方收儲轉為保障房，用最小的成本，解決房地產的重大問題，是目前相對有效的辦法。
達到三個效果：（1）幫助當地去庫存，緩解還債壓力，（2）提高閑置房產的利用率，（3）滿足居民置換改善和租房的多種需求。
而且從消費端，降低首付，降低公積金貸款利率，然后取消全國貸款利率下限，刺激購買。
其實，早在去年就已開始布局試點，央行為此籌集了一千億，由國開行牽頭，各國有大行向天津、重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州提供超長期資金?。
現在庫存量這么大，直接發債來回購新房，既解決了保障房的問題，又解決了去庫存的問題。
把周期拉長，以時間換空間。
國家隊親自下場，目前的樓市又不景氣，國家隊能壓價以低價格收儲，也會形成一個市場“參考價”，進而對市場房價形成抑制。
目前房產細分為幾類：商品房、學區房、人才房、公寓房、經濟適用房、團購房、法拍房。
現在又多出來一種，政府收儲房。
如果政府購買數量不足，根本起不到任何作用。但是，目前的情況，嚴重的供大于求，各地產商的現金流多繃得緊緊，巴不得政府出面，拿回資金解套呢。
5000億下來，進入房企腰包，企業就能活下來，現金流會得到極大的緩解。
但是，也有問題，沒解決血管堵塞的問題就開始直接輸血。
注定，房價不能降太多。
這次殺手锏拿出來的很多,護盤房地產行業的決心很強.
所有的政策其實都隱形指向：房價不能跌太多了。
國家是希望房價降一降的，但是降太多，對于經濟的影響就有點大了。
畢竟，全國90%以上金融抵押物是房產，大幅度縮水會引發極大的連鎖反應。
同時也說明，經濟非常需要房地產，畢竟，房地產的市值是GDP的3.57倍。
目前中國轉型之際，還沒有任何一個行業能夠頂替地產及關聯行業的地位。
初衷是好的，關鍵看落實會不會走樣？
收購誰的房子，用什么價收購，收購了租給誰，能租多久，租下來的怎么轉租給別人，你要相信中國人民的智慧。
中國現在的房地產不管從任何角度看 都沒有再漲下去的理由了，如果還能繼續玩下去 國家隊是不會下場收房的
一方面房價下降，一方面增加保障房供應。
這只是剛剛開始，慢慢的限制都會放開的。
嚴格意義上講，2024年不能叫救市，叫散場聯歡會比較合適。
摘自-智庫百曉生
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