寫字樓沒人租了，租金大跳水
時間：24-07-11 來源：非凡油條
寫字樓沒人租了，租金大跳水
自2020年以來，全球范圍內的疫情沖擊、消費習慣的數字化轉型以及遠程工作模式的普及，都對商業地產造成了深遠的影響。
空置率上升、租金下降、投資回報率降低等一系列連鎖反應，使得這個曾經被視為穩定收益來源的領域，如今不得不面臨“寒冬”。
尤其是一線城市的寫字樓，出現了大量的空置，空置率飆升至十多年來未曾有過的高位，租金水平跌至近十余年的谷底。
數據顯示，2023年底，北上深的寫字樓空置率均超過了20%。其中，深圳甲級寫字樓空置率超過26%，上海和北京的相接近，分別為21.8%、21.7%。
進入2024年第一季度，北京、上海、廣州、深圳的空置率分別為18.3%、15.77%、18.4%、27.0%。環比上一個季度有所回落，但整體依然處于高位。
商業地產需求不振，帶來的直接結果是租金的大跳水。
戴德梁行的數據顯示，截止2024年一季度末一線城市寫字樓租金平均每月為216元/平方米，同比下降了5.7%。大約已經下滑至2011~2012年水平。
其中，空置率最高的深圳，根據克而瑞團隊調研，2024年Q1的平均租金為165.9元/平方米，回到了11年前的水平。
除了居高不下的空置率和斷崖式下跌的租金，另一個值得關注的指標是“凈吸納量”，也就是“新租面積+擴租面積-退租面積”，用來評估寫字樓的市場供需情況。
從最近兩年的數據來看，一線城市的寫字樓凈吸納量出現了暴跌的趨勢。
從2021年到2023年，北京甲級寫字樓的凈吸納量由101萬平方米銳減至12.7萬平方米，降幅高達87%。
同樣地，上海的這一指標也從136萬平方米驟降至39萬平方米，減少了約71%。
而深圳的情況亦不容樂觀，其甲級寫字樓的凈吸納量從84萬平方米下降到22萬平方米，縮水比例達到74%。
總體來看，北上深的甲級寫字樓在過去2年的需求規模縮減了70%-90%。
在寫字樓供給過剩的情況下，一線城市的寫字樓在未來幾年依然有較高的供應。
例如，深圳預計今年內投入使用120萬平方米的甲級寫字樓。廣州的琶洲、金融城仍有大量甲級寫字樓在未來兩年入市。
商業地產不景氣、寫字樓高空置率，其本質與第三產業尤其是現代服務業息息相關。
以廣州為例，今年二季度寫字樓租賃需求當中，TMT行業高達30%，其次是專業服務業（21.9%）、貿易和零售業（12.1%）。
其實，也就是互聯網、金融、法律、外貿等相關的行業。
然而，隨著互聯網行業的增速放緩，疊加金融監管的趨緊態勢，互聯網公司和金融企業正在縮減辦公空間。
以北京為例，中關村和望京歷來是互聯網公司的核心聚集地。
但最近幾年，諸如字節跳動、微軟以及愛奇藝等行業巨頭，紛紛從中關村縮減租賃面積，而美團更是提前退租3萬平方米。
外資企業的離場同樣削弱了對寫字樓的總體需求。
2023年度，中國實際利用的外資規模較之前一年縮減了8%，這意味著以往大量涌入的外商直接投資首現罕見的收縮。
作為中國高端寫字樓的重要租戶，外資企業近年來的戰略調整，包括削減在華布局，甚至直接關閉了中國區的辦公場所。
例如，全球資產管理巨頭先鋒集團（Vanguard）在2023年宣布全面退出中國市場，并于同年11月正式關停了其位于上海的辦事處。
此類外資撤離行動，無疑對國內寫字樓市場的需求層面造成了直接沖擊。
從微觀角度來看，企業對辦公空間的需求顯著減少，其根源在于近年來不少企業面臨業績下滑，要開源節流。
從宏觀角度來看，中國經濟正處在從制造業為主導向服務業驅動的轉型期，這一過程復雜且漫長，需要經歷重重阻礙。
其實，商業地產不景氣的情況在美國也不少見，甚至因為美聯儲激進的貨幣政策導致商業地產出現了崩盤。
根據摩根士丹利的預測，美國寫字樓物業的價格從峰值到谷底的跌幅約為30%。
最近，紐約曼哈頓一處辦公樓還以“骨折價”進行出賣。這棟辦公樓在2018年的購入價近1.53億美元，最終以不到5000萬美元的價格出售。
這意味著，該處房產價格下跌了約67%，甚至出售金額還低于未償還的抵押貸款金額。
隨著美國商業地產價值的持續下滑，這類虧本買賣變得越來越普遍。
一方面，疫情改變了美國傳統的工作場景，遠程辦公成為了常態，大部分員工每個星期只有幾天在辦公室。
另一方面，美聯儲過去2年的激進加息，推高了企業運營成本，壓縮了企業用于辦公租賃的資金。
美國商業地產的“寒冬”直接導致了地方銀行的壞賬率增加。目前有高達45%的辦公樓按揭貸款處于“負資產”，即貸款余額超出當前的市場價值。
商業地產市場的不穩定性正對金融系統造成沖擊，多達300家地方性銀行正面臨償付能力不足的問題。
其中，最為典型的是紐約社區銀行，主要投資紐約大都市區的商業地產，其股價3月1日暴跌超20%。
為了改善財務狀況，紐約社區銀行不得不建立準備金、削減股息并提高貸款損失撥備，最終尋求外部注資10億美元。
從商業地產的崩盤，傳導至金融機構的資產縮水，隱約又見十余年前的金融危機。美國激進加息，究竟會拖垮多少家銀行，仍未可知。
總而言之，在全球經濟轉型期，商業地產的未來充滿變數。無論是中國還是美國，都需要以創新思維和靈活策略來應對挑戰，尋找適應新時代背景下的可持續發展路徑。
摘自-非凡油條
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