中央政治局會議再發聲：2025穩住樓市！
時間：24-12-10 來源：丁祖昱評樓市
中央政治局會議再發聲：2025穩住樓市！
2024年12月9日，中共中央政治局召開會議分析研究2025年經濟工作。
房地產方面又有了新的表述，此次會議強調“穩住樓市股市”。
從內容來看，本次中共中央政治局主要有以下重點：
1、穩住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊，穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好，不斷提高人民生活水平。
2、實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充實完善政策工具箱，加強超常規逆周期調節，打好政策“組合拳”，提高宏觀調控的前瞻性、針對性、有效性。
3、統籌推進新型城鎮化和鄉村全面振興，促進城鄉融合發展。
從9月26日中央政治局會議首提“止跌回穩”到現在的“穩住樓市”，2024年四季度整體市場走出一條上升曲線。
目前來看，整體市場仍處于“止跌回穩”階段，核心一線城市得益于供給縮量提質，疊加新政效應延續，整體市場熱度有望穩中有增；核心二線城市，得益于年末供給結構改善和營銷力度加大，新房成交仍有放量空間；而對于多數無實質性利好的內陸三四線城市，成交實難有明顯起色。
此次中共中央政治局提出“穩住樓市”一方面是對之前“止跌回穩”的再次強調，另外一方面也是對2025年的政策定調。
01
中共中央政治局召開會議
從“止跌回穩”到“穩住樓市”
中共中央政治局12月9日召開會議，分析研究2025年經濟工作。會議認為，今年是實現“十四五”規劃目標任務的關鍵一年。會議強調，做好明年經濟工作，堅持穩中求進工作總基調，完整準確全面貫徹新發展理念，加快構建新發展格局，扎實推動高質量發展。
房地產方面，此次中共中央政治局會議強調，穩住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊，穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好，不斷提高人民生活水平，保持社會和諧穩定，高質量完成“十四五”規劃目標任務，為實現“十五五”良好開局打牢基礎。
對比過往政治局會議中與房地產相關的表述來看，此次會議強調“穩住樓市”，在一定程度上是9·26“止跌回穩”的延續。
2024年9月26日中共中央政治局會議首次明確要“促進房地產市場止跌回穩”。此后核心一二線城市利好政策密集落地，各部委也出臺了一系列重要政策措施、財政支持政策，對改善房地產市場預期起到了一定的積極作用。
CRIC監測數據顯示，2024年11月，全國30個重點城市新房成交延續U型走勢達到年內新高，整體成交1534萬平方米，環比微增3%，同比增長20%，與三季度月均值相比增長59%，前11月累計同比降幅收窄至26%。
具體到城市來看，一線城市是新政直接受益者，滬深成交持增，京廣略顯疲軟。4個一線環比增長9%，同比上升62%，較三季度月均增長76%，累計同比降幅為14%。除北京、廣州環比下降外，上海、深圳均同環比齊增，其中深圳漲幅顯著，環比增65%且同比倍增；值得關注的是，滬深11月環比增幅較10月環比增幅均有放緩趨勢，可以看出新政利好效應有遞減趨勢，隨著短期欲購房的存量客戶持續釋放，成交增長也有疲軟態勢。
二三線城市成交延續低位波動，累計同比降幅顯著高于一線。南京、蘇州、合肥、青島、鄭州等經歷了前期深度調整，11月因中央新政利好維穩市場信心和適銷對路樓盤入市，11月成交出現回升態勢，同環比齊增。武漢、天津、重慶、長沙、昆明、寧波、福州、廈門、濟南、常州、徐州、佛山等11月成交環比持降，不過同比轉正，已好于去年同期，整體市場走勢已初顯止跌回穩征兆；少數城市諸如南寧同環比延續降勢，整體成交仍延續低位徘徊。
可以看到當前市場已有不少城市“止跌”，部分熱點城市市場熱度有望穩中有增，但仍有部分城市成交實難有明顯起色。整體市場分化依舊明顯。
從“止跌回穩”到“穩住樓市”，一方面是對熱度有所增長的城市“保溫”，另外一方面也是等待市場熱度向成交仍在低位的城市傳導。既防止大漲大跌也防止急漲急跌，推動整體市場向平穩健康發展。
我們認為，“穩住樓市”主要可以參考三個方面的指標，第一是成交規模，2024年在一系列宏觀組合拳作用下全國商品房交易量同比降幅收窄，但仍處于下行區間，明年要力爭回穩；第二是房價止跌，主要表現為一二手房價格走勢整體趨于穩定，從70城房價指數來看，10月份新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有7個，比上月增加4個；二手住宅環比上漲城市有8個，比上月增加8個，房地產市場預期出現改善；第三是開發投資回穩，表現為房企投資信心回升，新開工竣工規模提升。
02
更加積極的財政政策
和適度寬松的貨幣政策
中共中央政治局會議指出，明年要堅持穩中求進、以進促穩，守正創新、先立后破，系統集成、協同配合，實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充實完善政策工具箱，加強超常規逆周期調節，打好政策“組合拳”，提高宏觀調控的前瞻性、針對性、有效性。要大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求。
長期以來，我國貨幣政策主要以“穩健”為主，這是近14年來，中央首次定調“適度寬松”的貨幣政策。上一次“適度寬松”還是在2009年至2010年期間。
2009年3月，中央政府門戶網站發文《如何實施寬松的貨幣政策?》中提到：《政府工作報告》中提出，要實施適度寬松的貨幣政策。一是要改善金融調控；二是優化信貸結構；三是進一步理順貨幣政策傳導機制，保證資金渠道暢通；四是加強和改進金融監管。
一直到2010年12月3日，中央政治局會議宣布貨幣政策由“適度寬松”轉為“穩健”，以應對經濟過熱和通脹壓力的局面。至此“穩健”也成為了一直以來貨幣政策主基調。
此次再提“適度寬松”標志著政策基調的重大調整。
從房地產方面來看，“寬松”的貨幣政策意味著2025年有進一步降息降準的可能，一方面能有效降低購房門檻，另外一方面也能在一定程度上改善企業現金流水平。這對提振市場信心和需求都有一定的幫助。
財政政策方面使用的是“更加積極”的描述，9·26政策至今財政部已發布多項財政政策支持推動房地產市場止跌回穩，如專項債、專項資金、稅收政策等（詳見：陣地丨財政部發聲！一攬子政策“組合拳”來了），對改善房地產市場預期起到了一定的積極作用。
在“更加積極”的要求下，2025年一系列配套政策有望加速落地。
03
統籌推進新型城鎮化
對房地產產生中長期影響
中共中央政治局會議指出，要持續鞏固拓展脫貧攻堅成果，統籌推進新型城鎮化和鄉村全面振興，促進城鄉融合發展。要加大區域戰略實施力度，增強區域發展活力。
2024年7月31日，國務院印發《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》。提出4項重大行動、19項重點任務及有關政策措施。其中明確，要經過5年努力，使農業轉移人口落戶城市渠道進一步暢通，常住人口城鎮化率提升至接近70%。
與房地產行業關聯最密切的是戶籍制度改革、住房保障體系、公共服務均等化、城市更新這4個部分。
戶籍制度改革方面，要求放開放寬除個別超大城市外的落戶限制。這意味著未來除了全國22個超大特大城市以外，全國其余絕大多數的城市落戶限制將基本取消。而超大特大城市的落戶門檻也將相應放寬，增加配額、降低學歷等硬性要求；
住房保障體系方面，未來農村轉移人口的住房需求主要由保障房來滿足，保障性住房將進入新一輪蓬勃發展期；
公共服務均等化方面，將公共服務保障與戶籍脫鉤、與常住人口掛鉤，推動符合條件的農業轉移人口社會保險、住房保障、隨遷子女義務教育等享有同遷入地戶籍人口同等權利；
城市更新方面，發力推進老舊小區改造和“三大工程”建設。給出了中央財政建設資金、地方專項債、專項借款等多元化的資金支持方式。
《計劃》同樣提到培育一批同城化程度高的現代化都市圈，推動通勤便捷高效、產業梯次配套、生活便利共享，引導大中小城市和小城鎮協調發展、集約緊湊布局。
近年來，都市圈發展全面提速，國家級都市圈數量已增加到14個。2021年，國家發改委正式批復首個都市圈發展規劃——《南京都市圈發展規劃》，同年，福州、成都都市圈獲批。2022年，全國獲批都市圈增加了4個，分別是長株潭、西安、重慶、武漢。2023年，又有7個都市圈獲得發改委批復，分別是沈陽、杭州、青島、濟南、廣州、深圳、鄭州。
據廣州、深圳、南京、武漢、成都等五大都市圈公布2023年GDP數據，合計達到20萬億。可以預見的是，未來那些中心城市發展更完善，中心城市與周邊城市發展協同性更強的都市圈，將蘊藏著更多房地產發展機遇。
從9·26首提“止跌回穩”至今，得益于政策穩信心強預期疊加新增供應大幅回升，市場成交達到年內新高，無論是新房、二手房還是土地市場都出現熱度回升。
此時提出“穩住樓市”并提出“更加積極”的財政政策和“適度寬松”的貨幣政策，無疑是給市場又打了一針強心劑，這意味著2025年整體政策依然將以積極寬松為主。
12月9日下午，隨著會議內容的發布，恒生指數直線拉升可見政策內容對市場信心提振。
預判12月，整體成交環比有望回升，整體成交預期翹尾10%-20%，市場熱度延續高位。
摘自-丁祖昱評樓市
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