救萬科需要多少錢？
時(shí)間：24-12-27 來源：新格致產(chǎn)業(yè)
救萬科需要多少錢？
最近外媒報(bào)道深圳成立工作組以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)摸底萬科債務(wù)，這說明年關(guān)已至，萬科也到了一個(gè)比較危險(xiǎn)的境地，而且ZF還是準(zhǔn)備繼續(xù)施加援手的。但摸底、成立工作組，無非就是要再搞清楚萬科還要在多少錢。
亞洲金融風(fēng)險(xiǎn)智庫在2024年3月8日發(fā)表的《恒萬蹲完：房不炒斷市場傳導(dǎo)鏈嚴(yán)防負(fù)通脹引爆危機(jī)（上）》中提到，
如果說H大暴雷是地產(chǎn)多米諾骨牌的開始，那么地產(chǎn)“優(yōu)等生”V科遇險(xiǎn)，絕不是結(jié)束。
H大蹲完V科蹲，V科蹲完還剩誰能蹲？
中x院最新發(fā)出又消失的報(bào)告稱，三百城xx金與去年同比縮水九成三。地幾乎消失了，房價(jià)會(huì)去哪兒？房企會(huì)去哪兒？
但是相比救人，救一家企業(yè)的內(nèi)涵是很豐富的，對于ZF來說，萬科可以是救債券、救有息債務(wù)、救廣義債務(wù)（經(jīng)營缺口）這幾個(gè)層次，根據(jù)公開信息來做測算。
1. 救公開債券
現(xiàn)在大型地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款基本都可以續(xù)貸來讓貸款處于長期息付續(xù)貸的狀態(tài)，那種的狀態(tài)的地產(chǎn)暴雷主要是指境內(nèi)外公開發(fā)行的債券到期無法償還而直接觸發(fā)交叉違約，因此債券兌付是救一家企業(yè)最基本最底線的要求。
萬科債券有多少是公開的數(shù)據(jù)，國內(nèi)有487億，境外有近208億，其中2025年要償還的境內(nèi)本息合計(jì)230億，境外34億，但是這100億會(huì)在一季度到期，也就是說，今年萬科要還的債券境內(nèi)外合計(jì)260億，一季度就要還100億。
這個(gè)數(shù)字對于現(xiàn)在的萬科肯定是很難承擔(dān)的，因此需要ZF的介入和幫助。
2. 救有息債務(wù)
救債券只是最基礎(chǔ)的援助，對于萬科這種地產(chǎn)商來說，有息債務(wù)包括銀行信貸、公開市場債券、信托融資，根據(jù)萬科24年半年報(bào)的最新數(shù)據(jù)，集團(tuán)有息債務(wù)一共3312.72億，其中一年內(nèi)到期的有1019.5億，分結(jié)構(gòu)來看，銀行借款占比為67.8%，應(yīng)付債券占比為19.5%，其他借款占比為12.7%，也就是說銀行貸款有2246億，債券646億，非標(biāo)202億。
依然按照第一部分中的假設(shè)，如果萬科的貸款行都非常講政治，這2246億即使到期也主動(dòng)續(xù)貸，不做任何還款要求，那么需要兌付的有息債務(wù)就是債券、非標(biāo)這兩部分，以及所有有息債務(wù)的利息。雖然我們不知道非標(biāo)債務(wù)的具體細(xì)節(jié)，但非標(biāo)一般平均期限3年，每年到期有息債務(wù)的利息是140億，如果和上面?zhèn)喜⑵饋恚簿褪切枰獌陡兜挠邢鶆?wù)有400億。
除此之外，利息支出也是非常大的開支，如果還原被資本化的利息支出，萬科2022年利息支出20億，23年142億利息支出，扣除利息收入大致在100億左右凈利息支出，也就是說2025年有息債務(wù)的還本付息壓力共有500億。
當(dāng)然，中報(bào)里面披露的是集團(tuán)的有息債務(wù)，考慮到萬科少數(shù)股東權(quán)益還有1400億，這里面有多少是明股實(shí)債，我們不得而知，也無法測算，因此不能確定這個(gè)數(shù)字是0。
也就是說要救萬科的有息債務(wù)，25年至少在500億以上。
3. 救廣義債務(wù)（日常經(jīng)營）
在有息債務(wù)以外，地產(chǎn)商還有廣泛的與日常經(jīng)營有關(guān)的無需付息的付款責(zé)任。
資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表都會(huì)披露相關(guān)信息，資產(chǎn)負(fù)債表方面，包括應(yīng)付賬款（包括工程款、分期交的地價(jià)、質(zhì)保金和傭金等，主要是前兩者），這個(gè)科目從報(bào)中來看是1700億，合同負(fù)債（房屋預(yù)售的交付責(zé)任，也是爛尾樓的主要來源），這個(gè)科目中報(bào)2500億。現(xiàn)金流量表方面，可以看到每年支付的稅費(fèi)500億左右，發(fā)工資200億左右。
當(dāng)然這里的各個(gè)科目并不能簡單的直接相加，這些數(shù)字和日常經(jīng)營也有相對復(fù)雜的勾稽關(guān)系，比如萬科突然銷售掉了，自然也就不會(huì)有更多新的稅費(fèi)了，但為了方便估算期間，可以假設(shè)25年銷售突然大幅下行，再來測算剛性支出的規(guī)模，這樣就能算出來相對極端下的救助需求。
上面這幾個(gè)科目中，如果銷售突然清零，實(shí)際要支付的有應(yīng)付賬款、合同負(fù)債（房屋交付）、應(yīng)付工資、應(yīng)付稅費(fèi)等，其中合同負(fù)債并非100%為工程款，按照萬科去年1.6萬億的銷售均出，假設(shè)建安成本5000一平米，合同負(fù)債這部分對應(yīng)的交付支出應(yīng)該在800億左右。那么萬科如果發(fā)生銷售清零的情況，需要付款在1700億（應(yīng)付賬款）+800億（合同負(fù)債）+300億（應(yīng)付稅費(fèi)和應(yīng)付工資），一共有2800億左右。
當(dāng)然這2800億并非完全需要救助，萬科當(dāng)前賬面貨幣資金即使大部分被凍結(jié)，用做保交樓、工程款依然是沒問題的，這部分有800億，除此之外萬科還有600億的預(yù)付賬款，假設(shè)這一部分能夠用來沖抵2800億，那么萬科在日常經(jīng)營上還需要1400億。
這1400億是一種夸張的測算方式，因?yàn)槿f科不可能突然銷售清零。后續(xù)只要銷售保持平穩(wěn)，后面的銷售收入就會(huì)自動(dòng)填上前面的應(yīng)付。
可是只要銷售還在下滑（也大概率繼續(xù)下滑，因?yàn)?span>24年沒有拿地），那么在周轉(zhuǎn)的過程中，必然會(huì)出現(xiàn)大量的墊支支付責(zé)任，基本上會(huì)按照與銷售下滑的同步比例來支出。
萬科22年銷售同比下滑30%、23年下滑10%、24年下滑35%，考慮到24年沒有拿地，萬科明年銷售下滑20%應(yīng)該是基準(zhǔn)假設(shè)，因此明年在有息債務(wù)之外的開支缺口應(yīng)該也有200 - 300億的水平。
也就是說要救萬科的日常經(jīng)營，在有息債務(wù)之外，還需要新增200 - 300億資金來源。
對于上面這些數(shù)字，即使是深圳，一樣深陷財(cái)政困局中，大概率拿不出這么多錢，但萬科作為最標(biāo)桿性的房企，在房地產(chǎn)企穩(wěn)回升，穩(wěn)定樓市市場的最高要求下，ZF救助的最低努力標(biāo)準(zhǔn)至少也得是保住債券。
當(dāng)然，保住債券除了直接兌付也有很多種其他辦法，如要求持有債券的銀行、保險(xiǎn)，將標(biāo)債轉(zhuǎn)成一筆貸款，相當(dāng)于變相續(xù)貸，但金融機(jī)構(gòu)愿不愿意是一回事，持有債券的也并不都是銀行、保險(xiǎn)，據(jù)我與債券市場大佬交流，他們認(rèn)為至少有一半的投資者是類似于證券公司、基金公司、銀行理財(cái)這種無法轉(zhuǎn)貸的投資者，所以再怎么算，25年也得有200億以上的真金白銀的支出，這個(gè)金額在2025年實(shí)在是很大。
但即使保住了債券，對于一個(gè)標(biāo)桿性企業(yè)，光用各種手段保住公開市場債券不爆雷，而其他債務(wù)一片狼藉，日常經(jīng)營也陷入停頓混亂，也并不符合“穩(wěn)定”的要求，可要在地產(chǎn)市場銷售難有起色的背景下實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，實(shí)在是難度太大了。
摘自-新格致產(chǎn)業(yè)
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