活下去的萬科結局已定
時間：25-01-22 來源：理財策劃
活下去的萬科結局已定
1月15日，房地產標桿企業，大巨頭萬科的執行董事，總裁，首席執行官被帶走，引發各界熱議。也揭開萬科光鮮頭紗下面的“真實面目”。如果萬科倒下，那些對這個行業還有“念想”的朋友，估計也是心灰意冷了。
我們來看幾組數據，還原萬科的真實運營情況。一是銷售數據，1月3日萬科公告，2024年全年累計實現合同銷售面積1810.7萬平方米，同比下降26.57%，合同銷售金定員2460.2億，同比下降34.59%。2020年萬科的合同銷售額是7000多億，2023年，萬科的合同銷售額已只有3700多億。如果一個房地產企業，銷房資金額，一路再萎縮，而過去高速發展中所積累的債務卻越來越多。如果沒有外援，它幾乎是要走到盡頭了。第二組數據來看萬科的債務情況：億翰智庫監測數據，截止2024年9月底，萬科的貨幣資金總量為797.5億元，其中有726億是項目預售款，監管資金帳戶里的資金。也即可動用的現金是72億。而萬科的有息負債總額達到3276億，其中一年內到期的流動負債1166億。即使把含著監管帳戶不能動用的資金，全部用來還這一年期的短債，覆蓋率也只是68%左右。
根據彭博社的數據，萬科今年有49億美元，相當于398億元人民幣的境內債到期，同時還有兩筆境外債到期，合計36億元人民幣，合計約394億元人民幣。這可能是萬科公司有始以來，一年之內要還債的最高紀錄，也是中國房企一年內償債的最高金額。正常房企的運作是，短債覆蓋率要達到2倍。
很多事情都有跡可循。2024年，萬科就一再被國際評級機構下調評級。2024年3月11日，穆迪將萬科的評級從Baa3下調至Ba1 （進入Ba1 級預示著該企業信用風險高，違約風險較大，屬于“非投資級別”）。穆迪一點面子也沒給，宣稱在未來12-18個月內，萬科的信用指標，財務靈活性和流動性緩沖將面臨嚴峻考驗，將來可能進一步下調萬科的評級。2024年4月，又下調至Ba3 ，8月13日，又將萬科企業及其全資子公司萬科地產（香港）的公司評級進一步下調至B1，展望為負面。即使萬科一再反對否認。2024年年底，也迎來了金融監管機構直接出手，要求國內大型保險公司，上報對萬科的財務敞口，以評估萬科需要多少支持來避免公開市場違約。今年初，萬科公告其子公司2019年一筆期限不超5年的保險資管債權投資計劃，已獲債權人新華保險展期，展期期限2年，金額20億元人民幣
房企一遇資金困難，有幾個解決方式：1降價賣房，盡力收籠資金，眾所周知，各地都不允許；第二發債，當國際評級機構把評級給你降到“垃圾”級別，境外的基金經理們，是不會再用資金去購買這類級別的債券，也即你沒辦法發境外債；第三大股東們融資輸血，去年年底大股東深圳地鐵已向媒體大聲喊話，只要萬科需要，深圳地鐵會盡全力支援。只是雷聲大雨點小，杯水車薪，解決不了問題。
如果有資金，根據評估能救起來，想必就付出行動去“救”了吧。而在2025年的年初，以開頭這樣的方式處理，萬科的結局已經書寫。個體不要誤判形勢，葬送自已的真金白銀。
摘自-理財策劃
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