物業稅“另一只靴子”將落上市房企神經再度抽緊
時間：10-04-09 來源：世紀海翔
物業稅“另一只靴子”將落上市房企神經再度抽緊
⊙“物業稅對上市房企影響到底有多大，主要要看他們的產品類型如何。”
物業稅傳言又起。
從
市場一直在等待著物業稅“另一只靴子”落下，而其開征后房地產市場無疑將發生巨大的變化，市場生態環境的變化將給上市房企產生何種影響？
利空幾何
物業稅一直被看做是房地產界的利空。
由于物業稅主要是要根據土地的價值變化情況，對其使用權進行收費。物業稅將會減少業主持有物業預期享有的未來土地增值收益。因此市場預期，物業稅開征之后，將會將低房地產市場投資的活躍度，如此房價將會有下降壓力。
早在2006年10月，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區市就率先開展房地產模擬評稅的試點工作，成為首批物業稅“空轉”的試點。一年后，國家稅務總局和財政部再批安徽、河南、福建、天津四省市區為房地產模擬評稅試點地區，至此，物業稅“空轉”省市超過10個。
目前市場猜測，物業稅征收的步驟可能是從一線城市過渡到全國，此前也有其在滬深首先試點的消息傳出。
這對一線城市開發地產公司的影響是顯而易見的。
年報顯示，萬科（000002.SZ）2009年在核心城市占營業收入和凈利潤的比重分別達到4.1%和44.5%。而保利地產（600048.SH）則是2009年唯一一家在北京、上海、廣州三大中心城市均排名銷售額前三位的房地產龍頭企業。
倘若物業稅開征，此類城市的投資氣氛遭受打擊，房價下降空間也將打開。此類大型房企的銷售壓力將加大。
市場爭議的另外一個焦點則在于，物業稅將從何種房地產類型開始征收。
長江證券蘇雪晶在研究報告中指出，由于商業地產一般有穩定的租金來源，遼寧的物業稅“空轉”也只是對經營用房地產進行模擬評稅，沒有對民用房地產進行模擬評稅，因此物業稅征收范圍很有可能會從商業地產逐步過渡到所有不動產。
華泰證券分析員張馳飛也持有同樣的看法。“物業稅對上市房企影響到底有多大，主要看他們的產品類型如何。”
WIND數據顯示，日前A股和B股市場上房地產上市公司總共有119家。其中23家是以住宅樓盤為主，以地產龍頭萬科為代表；18家的主營產品是住宅樓盤和商業地產，包括保利地產、金地集團（600383.SH）；其他的78家公司主營產品還包括酒店、百貨商場、開發園區、物業出租和管理、土地開發銷售與批租等等各種不用的產品類型。
而物業稅的開征給上市公司項目的銷售、建設均構成了一定的壓力，商品房若不能盡早開發并售出，上市公司將面臨很重的物業稅負擔。
降低負債？
對于上市房企而言，物業稅的開征也不盡然是利空。
目前在探討的方案中，有一種看法是把土地出讓金與現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅。具體操作方法是，把土地出讓金由一次性交納分攤在物業稅中，按年繳納。
如按此方法，開征物業稅之后，開發商就無需全額支付土地出讓金。項目開發初期的資金壓力大大減少，有利于降低上市公司的資產負債率水平。
金地集團有關人士此前在回應物業稅的問題對媒體稱，倘若如此執行，將會使房屋成本下調，并降低現在購房人的準入門檻。同時，上市公司的開發成本同比也將大幅下降。
事實上，房地產上市企業的負債率一直居高不下。
截止目前，已披露年報的86家公司，債務總額達到6045.85億元。其中有60家公司債務總額明顯增加。保利地產去年的負債總額達到628.69億元，同比增加了249.10億元，金地集團和萬科分別舉債386.67億元和922億元，同比增加了139.76億元和117.82億元。在86家上市房企中，有56家資產負債率超過60%，46家在70%以上。
但此種物業稅的征收方式是否能實施仍舊有變數。另外一種觀點認為，仍應把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅，而把土地出讓金單列，繼續按照目前的模式征收。如果按此模式、上述利好則并不成立。
摘自——21世紀經濟報道
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