負(fù)利率刺激樓市假性回暖
時間：10-09-21 來源：世紀(jì)海翔
負(fù)利率刺激樓市假性回暖
近日，央行公布3季度儲戶、銀行家和企業(yè)的調(diào)查問卷顯示，63.9%的銀行家認(rèn)為下季度貨幣政策將保持現(xiàn)狀，銀行家信心指數(shù)創(chuàng)新高。72.2%的居民認(rèn)為當(dāng)前房價水平“過高，難以接受”，36.6%的人持上漲預(yù)期，但整體購房意愿沒有明顯變化。
最近2-3個月的成交量和房價飆升是否是“假性回暖”？也許這是一種“政治正確”的表態(tài)。因為我們要弄清楚推動7、8、9月份成交量和房價大幅度上升的真實驅(qū)動來自何處。一種說法是熱錢重歸，如果用粗略的外匯占款減去FDI和貿(mào)易順差的公式來測度熱錢，由于7、8月份的新增外匯占款有很強的幅度反彈，改變了此前熱錢外流的判斷，但是它的總量還是偏低的，它可能具有某種反映趨勢的信號，但不能成為推動力因素。
樓市推動力其實是不斷擴大的負(fù)利率以及帶來的強烈通脹預(yù)期。8月CPI是3.5%，對比2.25%的一年期存款利率，負(fù)利率達到125個基點。實際上，4月房地產(chǎn)新政后的房價和成交量開始上升，始于6月份，恰好是通脹破3%紅線之際，而此時監(jiān)管當(dāng)局透露出“政策的負(fù)面政策效果不能疊加”的言論之后，市場普遍相信，盡管4月份出臺的房地產(chǎn)新政在控制投資投機需求上力度頗大，但政府會以容忍更長的負(fù)利率時間來化解，“不形成疊加效果”。所以當(dāng)市場交口相傳“通脹已經(jīng)讓1萬元存款1年縮水125元”，7月份以后的房價和交易量反彈顯然是題中之一。
目前官方數(shù)據(jù)所計算的負(fù)利率可能是嚴(yán)重低估的，因為CPI的上漲跟正常感受相比是嚴(yán)重低估的。我們認(rèn)為，中國負(fù)利率的作用能強大到令人咂舌的地步，它甚至可以造成怪異的房地產(chǎn)調(diào)整形態(tài)。最近，Wu Jing、Joseph Gyourko、Yongheng Deng等人在其論文《Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets》中討論了中國的房價租金比變動（因為房價收入比是有爭議的，收入是很難統(tǒng)計的），Wu Jing等人認(rèn)為，2010年1季度一線城市房價租金比的均值為40，意味著投資40年才能收回成本。北京從2009年2季度的34飆升到2010年1季度的46，杭州則從43倍上升到66倍，漲幅高達54%。考慮到維持住房的購房款的機會成本、房屋老化、風(fēng)險成本等，依然顯示北京持有住房家庭預(yù)期收益中的75%還是“賭”房價的升值。而住房價格必須長期保持至少5.9%的年增長率，才能達到投資回報要求，杭州的數(shù)字則為6.6%，上海為5.7%，深圳為5.6%。
坦率地說，盡管房價近年來以3倍以上的速度增長，是否持續(xù)以5.9%的年漲幅來運行，是沒譜的事。況且，高房價租金比下的投資預(yù)期是脆弱而易變的，簡單地說，如果5.9%的漲幅下降到4.9%，要么房價下跌31%，或者租金提高46%。縱觀歷史，全世界大多數(shù)國家都會以房價下跌來調(diào)整，只有中國——幾乎是唯一的國家，是以租金的上漲來堅強地完成這個時期的調(diào)整。盡管租金的上漲幅度只有25%左右，沒有達到46%的高度，但是它給予房地產(chǎn)市場前所未有的一個刺激性的調(diào)整。而之所以會這樣，完全是負(fù)利率強大的作用所賜，因為巨大的負(fù)利率支撐和刺激了房地產(chǎn)市場的房價和租金的名義價格，它是通過對紙幣的強硬稀釋來達成對資產(chǎn)泡沫的“強硬護盤”。從這個意義上說，負(fù)利率是所謂“假性復(fù)蘇”的唯一支撐，而防止“政策效應(yīng)疊加”是它最大的籌碼。
有趣的是，反對加息的人總說“加息會吸引熱錢”，但如果查閱這5年來的數(shù)據(jù)，就會發(fā)現(xiàn)熱錢總是在負(fù)利率狀態(tài)下涌入，同時熱錢也喜歡人民幣升值。這意味著熱錢不是吃利差的，負(fù)利率產(chǎn)生的是資產(chǎn)泡沫，熱錢的套利方式是“資產(chǎn)泡沫價差”加上“匯率升值”。
摘自—21世紀(jì)經(jīng)濟報道
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