商業(yè)地產(chǎn)狂熱折射未來經(jīng)濟(jì)危機(jī)
時(shí)間：10-09-27 來源：世紀(jì)海翔
商業(yè)地產(chǎn)狂熱折射未來經(jīng)濟(jì)危機(jī)
泡沫創(chuàng)造了一種扭曲的供應(yīng)方式
近日有媒體報(bào)道，一份關(guān)于中東迪拜商業(yè)地產(chǎn)的報(bào)告出爐，事關(guān)迪拜近年來狂熱的造樓運(yùn)動(dòng)，導(dǎo)致寫字樓空置率過高。據(jù)媒體報(bào)道，該報(bào)告暗示上海也有類似情況，并建議政府封閉或者推倒一些大樓，以強(qiáng)制消除供應(yīng)的方式來達(dá)到供需匹配。
實(shí)際上，這份報(bào)告的出品方是仲量聯(lián)行，報(bào)告撰寫人之一為Graham Coutts。但我們仔細(xì)閱讀這份報(bào)告，發(fā)現(xiàn)此前的媒體傳播有一些誤導(dǎo)性。報(bào)告認(rèn)為迪拜的CBD區(qū)寫字樓空置面積為750萬平方尺，空置率大約在12%左右，整體的商業(yè)樓宇控制面積為4800萬平方尺，38%的空置率，而且隨著供應(yīng)的過度增長，2011年的空置率將會(huì)突破40%。由于空置率非常高，所以他們對(duì)未來的商業(yè)租金給出了一個(gè)悲觀判斷，認(rèn)為將會(huì)下跌50%。
仲量聯(lián)行的確將新加坡、上海、莫斯科和迪拜類比，但是他們更多地強(qiáng)調(diào)新加坡和上海在供應(yīng)遏制上的經(jīng)驗(yàn)，盡管這兩個(gè)地方的商業(yè)地產(chǎn)空置率都比較高，但是他們的政府正在大力調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)速度，迪拜應(yīng)當(dāng)向這兩個(gè)地方學(xué)習(xí)。但是Graham Coutts并沒有提出要“推掉大樓”的方案。
仲量聯(lián)行是世界上最著名的房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司，從利益的角度出發(fā)，它肯定不會(huì)發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)崩潰的報(bào)告，事實(shí)上它在報(bào)告里一直強(qiáng)調(diào)隨著經(jīng)濟(jì)回暖，經(jīng)濟(jì)增長會(huì)提高對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，商業(yè)地產(chǎn)的供過于求會(huì)趨向平衡，例如上海和新加坡的CBD商業(yè)地產(chǎn)空置率正在溫和下降，迪拜很可能也將如此，大約在2-3年后平衡。
不過，這份報(bào)告反映了一種最主流最簡單的思維：需求決定論。當(dāng)然，這種思維已經(jīng)滲透在各種媒介資訊和分析中。當(dāng)人們談?wù)摻?jīng)濟(jì)不振的時(shí)候，總是說因?yàn)樾枨笪s；中國不愿意加息，那是因?yàn)楹ε峦顿Y需求萎縮；中國不愿意升值，那是擔(dān)心歐美市場的外部需求下降，預(yù)防未來通縮來臨。凱恩斯主義的觀點(diǎn)是，即使供應(yīng)出來的東西是垃圾，政府也能創(chuàng)造出需求來匹配，比如挖坑填坑。所以，仲量聯(lián)行的報(bào)告也是如此，他們其實(shí)核心觀點(diǎn)是：制造這么多的商業(yè)大樓是沒錯(cuò)的，空置較長的時(shí)間也沒關(guān)系，因?yàn)檫t早需求會(huì)上來，將這個(gè)供應(yīng)消化掉。
但是他們忘記了“供應(yīng)決定論”才是正宗的經(jīng)濟(jì)學(xué)。就像薩繆爾森教科書里面黃油和大炮的生產(chǎn)曲線組合，較多的黃油配合較少的大炮，同較少的黃油匹配較多的大炮，都可以位于一條生產(chǎn)無差異曲線上，但是它們的意義是不一樣的，前者意味著這個(gè)國家是消費(fèi)性的，后者意味著這個(gè)國家是攻擊性的。修建過多的商業(yè)大樓，意味著投入了大量的土地、工程師、工人、商業(yè)信貸以及消費(fèi)信貸資源、以及吸引到源源不斷的投機(jī)資金。它其實(shí)壓抑了其他方面的供應(yīng)。當(dāng)?shù)习萦脵?quán)力牢固地將房地產(chǎn)視為最重要產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，它其實(shí)設(shè)定了某個(gè)生產(chǎn)組合方式，那么接下來，市場就要檢驗(yàn)，這個(gè)生產(chǎn)組合方式是否是最優(yōu)的？經(jīng)濟(jì)泡沫的含義不是說泡沫本身是壞的，而是泡沫創(chuàng)造了一種扭曲的供應(yīng)方式，導(dǎo)致一些重要的行業(yè)在資源分配方面變少了，這些行業(yè)辛苦的雇員在收入分配方面變少了，而且這種變化是連續(xù)性的。當(dāng)瓶頸變得無法用增長數(shù)字逾越時(shí)，就出現(xiàn)了危機(jī)。過于扭曲的供應(yīng)，最終是要被消滅的，即所謂的“消滅產(chǎn)能運(yùn)動(dòng)”。
摘自—21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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