華人海外購房并非因國內“限購令”

富人的全球化資產分配和避險

中國內地富人海外買房似乎正在演變為全球性的“抵抗運動”。華人投資移民首選的置業國家是加拿大，但很多加拿大人表示，因為中國人的投資，導致房價猛漲，很多本地人置業時間不斷推遲。溫哥華前市議員Peter Ladner提議，“應效仿中國的限購令，限制外國人投資住宅物業”。 英、美、澳洲國家的媒體都曾經報道過此類抱怨。當然，中國香港地區也許對內地購買力“體驗”最深。

中國內地富人的海外購房的沖擊同最近幾年龐大的移民潮是相關的，它的規模遠遠超越了以往任何時期。據“2011年中國私人財富報告”顯示，近60%個人資產超過千萬的中國富人正考慮或已通過海外投資移民，資產上億的富人27%已經移民，47%在考慮中。在中國人的觀念里面，移民至陌生地方大部分都伴隨著安家置業，毫無疑問，這必然對移民國的房地產市場形成“新增購買力”，但它的表現形態又是不同的。

像美國這樣發達國家，房地產制度都比較完善，基本上物業稅可以將放租的租金完全吃掉，而且房地產市場未來還會有整體加稅的傾向，因為這些國家的地方政府都面臨著赤字困擾，像英國去年就提高了印花稅。其實，這也是英美房地產市場一直下跌異常疲軟的一個原因，因為下跌的通道中基本上剔除了所有“接盤”的投資客，所以，如果指責中國買家是“炒家”，這是夸大的，他們大多數是真心想首套置業而不是投資“套利”的。

于是，華人“集聚效應”就決定了真實的華人海外購買力沖擊的力度，像加拿大溫哥華這樣的華人城市，它因為“集聚效應”不斷吸引華人移民至此，不像置業英美，主要是為了子女教育，置業溫哥華，類似于新的生活選擇。于是我們看到，加拿大盡管跟美國經濟是高度同步的，但加拿大的樓市卻跟美國相比是“冰火二重天”，華人購買力發揮了至關重要的作用。

所以，我們可以得出結論：在很大程度上，中國富人的海外置業并非因為國內限購而進行的新“炒房運動”，而是全球化生活狀態下的資產分配和避險。否則很難解釋中國人為什么在香港購買天價豪宅，也會在地廣人稀的澳洲用200萬人民幣的價格拿下500平米的聯排。

我們認為，中國在通脹下的收入分配狀態將是一個重要的因素。如果一個國家高度貧富分化，0.6%的家庭擁有一半以上的財富（波士頓咨詢的統計數據），那么嚴厲的通脹必然將產生更糟糕的景象：富人則因為購買大量資產而獲得優勢，而窮人則因為工資慢于通脹而得到傷害。要知道貨幣泛濫的確在金融學的意義上“托起”資產價格，它制造了負利率自然會讓資產飆升，但是一直維持貨幣泛濫的代價是傷害社會。

也就是說，金融意義上的資產價格計算最終的約束是社會被傷害下的承受力，這種承受力如果無法繼續，那么它就會給人們帶來巨大的不安，從這個意義上說，結束這種不安，不僅對窮人是有好處的，對富人也是有好處的，富人也許會資產價格跌一點，但是他們的不安會少很多。

摘自—21世紀經濟報道