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商品房高空置率暗藏風險

近日，海南省三亞市房交所公布的最新調查顯示，三亞市住房空置率高達85%，其中三亞灣、大東海等片區空置率高達95%。為此部分人士建議開征空置稅遏制投機交易行為。

應該說，不僅是三亞，當前中國房市整體上都存在高空置率問題。最新數字顯示，全國11個重點城市住房存貨達60萬套，北京商品房未售面積為3317萬平米，套數達10.7萬套，廣州商品房未售面積約為964萬平米，上海商品房未售面積也已達836萬平米等，這些都充分反映當前中國住房存貨壓力高企和高空置率。

無須諱言，當前市場較高的住房空置率映射出市場投資者待價而沽的投資和投機心態，但若不涉嫌違法違規都無可厚非。何況投資和投機是市場進行交易定價、風險管控和資源配置的內生過程。當前市場交易者寧愿支付較高的房價進行待價而沽，是基于自利的交易主體發現投資房產可獲得較高價格套利收益，即在某一時點存在以更高價格出售套利的機會，當然風險收益是對等的，若交易者看錯市場走勢必將自擔虧損。

我們認為，在如此之高的房價下，投資者還待價而沽地保持如此之高的空置率，首先需歸因于近年來過剩的貨幣流動性和缺乏激勵相容的收入分配制度等扭曲了市場購買力結構，乃至消費偏好。巴薩效應顯示，在開放性經濟體下若一國匯率偏離均衡狀態最終將導致該國通脹；然而，當前由于勞動力缺乏有效制衡機制同資方博弈，使國民收入更多地向政府和資方傾斜，加之過度依賴投資和出口的經濟增長結構使政府與資方的收入來源與國內最終消費的聯系趨低，即政府和資方的收益相對國內消費市場較為獨立。

同時，鑒于中國在部分關鍵領域實行嚴格的市場準入管制，從而迫使從投資和出口增長中獲得大量收益的私人部門，要么把積累的儲蓄用于循環再生產，要么進入房市和資本市場進行投資。顯然，正是當前中國收入分配結構所帶來的購買力結構過度向政府和資方集中，導致了巴薩效應在中國發生變異——缺乏投資機會的私人部門最終把更多的經濟金融資源投入房市，從而使房價泡沫持續堅挺。

其次，以遏制投資和投機交易為主的樓市調控干擾了市場的定價，這反而加劇房市的供給沖擊，并為投資和投機需求帶來明顯的政策性房價套利空間。目前缺乏有效的分流渠道安置私人部門投資，限制交易自由的樓市調控不可避免地加劇了私人部門的投資壓抑，最終市場普遍認為限制樓市交易自由將進一步抬高房價的套利空間。具體而言，依據財政部的數據，個稅起征點上調至3500元后，納稅人數由8400萬人減至約2400萬人，即約13億人扣除社保等稅前抵扣費用外的收入低于3500元。這意味著就目前的房價水平而言，近13億人口不構成房市的有效需求主體；而具有住房購買力的消費者則因樓市調控而面臨投資饑渴。因此，鑒于短期內房價難以回落至自居需求者風險承受能力之內，房市就必將因交易管制而出現供給沖擊——有購買力者因交易限制而增加了交易成本，并使房價產生非理性上漲預期。這就不難理解為何在高空置率和樓市調控下，市場依舊認為調控一削弱房價就會報復性反彈。

由此可見，當前有效緩解商品房高空置率和房價泡沫，需要加快經濟增長模式轉型、有效構建激勵相容的收入分配制度、推進市場化改革和改變限制交易自由的樓市調整政策取向等；而非用開征空置稅等繼續抬高交易成本、制造交易壁壘。并使房價產生非理性上漲預期。這就不難理解為何在高空置率和樓市調控下，市場依舊認為調控一削弱房價就會報復性反彈。

由此可見，當前有效緩解商品房高空置率和房價泡沫，需要加快經濟增長模式轉型、有效構建激勵相容的收入分配制度、推進市場化改革和改變限制交易自由的樓市調整政策取向等；而非用開征空置稅等繼續抬高交易成本、制造交易壁壘。

摘自—21世紀經濟報道