求投資人信賴另辟蹊徑 房地產基金“中國特色”曝光
時間：11-12-21 來源：21世紀經濟報道
求投資人信賴另辟蹊徑 房地產基金“中國特色”曝光
這是最好的時代，這是最壞的時代。
這句話同樣適合房地產基金。一邊是限購令出臺、房地產信托壓縮規模，房地產基金面臨前所未有的發展良景，一邊是在尚無投資回報數據的發展初期，眾多掠食者蜂擁進入，搶奪有限的市場份額。
孰去孰從？
多位房地產基金人士告訴記者，房地產基金遠沒有強大到拯救房地產，保全自身是各家基金的當務之急。
而近期一份來自住房和城鄉建設部政策研究中心（下稱“住建部”）和多家房地產基金的報告顯示，人民幣房地產私募基金已然發展出一整套“中國特色”的模式。
GP認繳比率5%-10%
“報告的內容對于我們并不新鮮，都是業內普遍的做法。”12月19日，鼎峰基金合伙人白勇告訴記者。
《人民幣房地產私募基金發展報告》（下稱“報告”）的調研發現，從募資、投資到基金管理，人民幣房地產均有許多特色，而募資難在多個方面得到體現，例如普通合伙人（GP）的認繳比例。
根據國際通行慣例，私募股權基金GP的認繳比例通常為1%，以表示自己愿意和有限合伙人（LP）共同分擔投資風險。但報告卻發現，國內人民幣基金的這一比例達到5%-10%。
住建部中心主任秦虹認為，這主要有兩方面原因，一是為了吸引投資者，給LP更多的信心，二是GP對投入的項目有信心，自己投入可以更多獲利，許多基金公司股東也會作為LP進行較大比例的跟投。
白勇認為，這在某種程度上和人民幣地產基金發展還處于初期階段、募資相對困難有關。“國外私募股權基金在開始階段也是如此，開始GP的投入可能是10%，后來慢慢減少到5%，再到現在的1%。這是一個自然的發展過程。”
“當前形勢下，對于開發企業主導型和金融機構附屬型的基金來說，尋找LP相對容易。但對于大多數獨立的專業基金來講，主要通過自有渠道尋找LP，耗費的人力、資金等交易成本很高，而且規模難以擴大。除了自有渠道外，基金募集渠道還有商業銀行的私人理財部、理財機構、信托公司等渠道，目前，這些渠道的成本也非常高。”秦虹說。
例如報告發現，銀行收取的渠道費用較高，且還在不斷增加，如有的銀行除收5%的中間費用外，還發展到每年都要再提1個百分點。
此外，國外房地產基金主要面向成熟的機構投資者，如養老基金、退休基金、保險公司等，但中國的銀行、證券公司、保險公司、養老基金等機構投資者投資私募基金還存在諸多政策性限制。新《保險法》第105條規定“保險公司的資金可以投資于不動產”，但同時《保險資金投資股權暫行辦法》第12條規定：“不得投資創業、風險投資基金。不得投資設立或者參股投資機構。”這些都限制了金融資本進入私募股權投資領域。
專業房地產基金剛剛起步，業績尚不明朗也是阻礙機構投資者進入的原因之一。
報告發現，募集對象面向富裕個人及企業成了人民幣房地產私募基金最現實的選擇，其發展方向是與掌握著中國最富有人群資料的私人銀行和信托機構合作。
債權依然是主流
“雖然基金說是股權投資，實際很多做的是債權。”一位房地產基金人士告訴記者。而另一位則更加毫不避諱：“現在地產基金的形勢就是做一筆過橋貸款，誰放著快錢不賺？”
報告發現，多數基金對房地產企業或項目進行股權形式的投資，獲取股權收益，但實質上僅承擔了債權的風險。
“整體上看，多數基金認為目前的貨幣環境和政策環境適合做債權投資，風險相對較小、回報率較高，但長期看，房地產私募基金最終將回歸到股權投資的本位。”報告稱。
因此，地產商和地產基金之間的分工事實上并沒有真正達成。
民生銀行地產金融事業部總裁楊毓認為，地產基金給傳統開發模式帶來的重要性變化，甚至變革之一就是開發和投資在一定意義上的分離。
“傳統的經營模式是購地，開發、銷售，再購地、開發再銷售，但是趨勢來看，地產行業將分工越來越細，開發、投資運營各自專業化運作的情況會越來越多。”楊毓說。
但實際上，地產基金和開發商的合作并不容易。高和投資董事長蘇鑫介紹，難點有兩方面，首先是開發商用慣了銀行相對便宜的錢，嫌基金的錢貴；其次是開發商覺得基金公司管得多。
不過在已經進行的合作中，投資收益率表明開發商和基金已然取得一些合作成果。
調研報告表明，目前人民幣房地產私募基金的年化目標收益率基本確定在20%-25%，其中投入特大型開發企業的項目年收益率在10%-15%，一般較大開發企業的項目年收益率在15%-20%；中小開發企業的項目收益率在20%-25%，甚至達到50%。目前，接受調研的基金公司，基本有信心使項目達到目標收益率。
而房地產私募基金收益分配方式，一般是設定一個開始分成的門檻收益率（大多設在10%左右）。收益率未達到門檻收益率時，GP不參加分配；達到或超過門檻收益率時，GP和LP按照一定比例關系進行分配。
摘自—21世紀經濟報道
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