樓市游戲規(guī)則變遷前的“剩”宴
時(shí)間：13-09-25 來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
樓市游戲規(guī)則變遷前的“剩”宴
此輪房價(jià)上漲不可持續(xù)
最近樓市亂象叢生：“日光盤”頻現(xiàn)，開發(fā)商坐地起價(jià)，三四線城市深陷囚徒困境，部分地區(qū)銀行收緊房貸，房企融資開閘等，令人無所適從。
諸多理據(jù)顯示，當(dāng)前房市正面臨游戲規(guī)則的新舊變遷，而非過往基于政策反復(fù)的路徑依賴。這種房市游戲規(guī)則的變遷，首先反映為旨在循序漸進(jìn)重新厘定政府與市場、社會邊界的決策層，不會延續(xù)過往的政策路徑，而趨向于制度重塑。這典型地表現(xiàn)為在放松地產(chǎn)融資渠道管制和限購，并醞釀新一輪土地改革等的同時(shí)，正考慮全國范圍內(nèi)推廣房產(chǎn)稅試點(diǎn)，進(jìn)而通過包括行政管理體制和財(cái)稅體制等改革，重塑房市秩序。
房產(chǎn)稅會增加房產(chǎn)持有成本，使那種持有并坐等漲價(jià)出售的交易策略，將因房產(chǎn)稅的計(jì)征增加“囤房”成本和對投資者的現(xiàn)金流支付訴求。這意味著若缺乏有效現(xiàn)金流，投資者將不得不對部分住房選擇出售，進(jìn)而激發(fā)部分存量空置房集中入市交易。畢竟，目前的房市如同2005年前處于股權(quán)分置的股市，其囤房賺錢效應(yīng)得以維系概源自地方政府把握新增土地節(jié)奏，住房持有環(huán)節(jié)除金融杠桿費(fèi)用外幾無成本。而以重新厘定政府與市場、社會邊界的行政體制改革，及新土地制度改革的有效推進(jìn)，會使土地入市更加市場化，且房產(chǎn)稅一旦開始對二套房以上者開征，無疑抬高囤房成本，使二手房市場所具有的窖藏新房，拉升房價(jià)之效應(yīng)相應(yīng)收斂，進(jìn)而對現(xiàn)有房市交易秩序產(chǎn)生系統(tǒng)性重塑。
其次，目前人口老齡化下國內(nèi)真實(shí)儲蓄率趨降，正對房價(jià)非理性上漲產(chǎn)生牽制效應(yīng)。近年來銀行高息攬儲，市場真實(shí)融資成本趨高等，業(yè)已穿透出了國內(nèi)真實(shí)儲蓄率的趨降，且今年6月銀行間市場的“錢荒”，更以激烈沖擊的形式反映真實(shí)儲蓄率的稀缺。而現(xiàn)行房市上漲，實(shí)乃地方政府在巨額債務(wù)壓身下的孤注一擲，且隨著房價(jià)等的持續(xù)走高，其風(fēng)險(xiǎn)敞口將越發(fā)突出，進(jìn)而抬高銀行的風(fēng)險(xiǎn)偏好。
如最近多地銀行收緊房貸，雖與臨近月末和季末，銀行系統(tǒng)流動性緊俏有關(guān)，但更主要是房價(jià)攀升下，按揭者按揭成數(shù)上升抬高銀行房貸杠桿風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而引發(fā)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避行為；畢竟，在產(chǎn)能過剩，企業(yè)負(fù)債高企（數(shù)據(jù)顯示企業(yè)負(fù)債占GDP的比重達(dá)155%）等下，銀行寧愿收緊房貸，而非其他貸款，透析出日趨走高的房價(jià)出現(xiàn)了較高風(fēng)險(xiǎn)敞口，而當(dāng)前溫州房價(jià)持續(xù)下跌下銀行深陷其中，更令銀行系統(tǒng)感同身受。
此外，最近有關(guān)政策倡議以房養(yǎng)老，不僅透射出人口老齡化下真實(shí)儲蓄下降，而且更容易引發(fā)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)警示。即以房養(yǎng)老類似于一種看多期權(quán)，在房市未來走勢不確定，且金融市場缺乏標(biāo)準(zhǔn)化住房金融產(chǎn)品，以鎖定跨期風(fēng)險(xiǎn)下，銀行等金融系統(tǒng)很容易對其持謹(jǐn)慎態(tài)度。畢竟，若銀行對以房養(yǎng)老實(shí)行折價(jià)反按揭，以鎖定跨期風(fēng)險(xiǎn)，那么將向市場發(fā)出做空信號。
由此可見，在經(jīng)濟(jì)增速放緩且未來增長面臨較大不確定性下，當(dāng)前房市的逆市上漲或?qū)⒉皇且粋€(gè)可持續(xù)性的現(xiàn)象，更可能是在房市游戲規(guī)則換檔下的一場“剩”宴。
摘自—21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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