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【漫步華爾街?第352期】起底黑石集團：                     華爾街“無冕之王”緣何愛上房地產

編者語：享有華爾街“無冕之王”美譽的黑石集團近年來在房地產領域可謂“動作頻頻”。2015年3月17日，黑石集團以13億美元的價格購入芝加哥地標性建筑——威利斯大廈，成為全美紐約以外寫字樓的最“任性”交易。以并購業務起家，最終功成名就的黑石集團近幾年為何對房地產投資“情有獨鐘”？本文作者以此為背景，對黑石集團的利潤來源進行分析，探索黑石集團熱衷房地產投資的緣由。敬請閱讀。

享有華爾街“無冕之王”美譽的黑石集團近年來在房地產領域可謂“動作頻頻”。據美國中文網據芝加哥論壇報報道，總部位于紐約的私募股權資產管理公司黑石集團于3月16日宣布，斥資13億美元收購全美第二高樓——芝加哥威利斯大廈。該筆交易也成為全美對紐約以外寫字樓的最高價交易，也打破了芝加哥城去年剛剛創下的8.5億美元成交紀錄。

以并購業務起家，最終功成名就的黑石集團近幾年為何對房地產投資“情有獨鐘”？從資料數據來看，這顯然和房地產投資給黑石帶來的巨大利潤分不開。但也有人認為，向來眼光超前的黑石對房地產業出手，或許正是因為看到了全球經濟形勢變局下的新機遇。

13億美元：黑石“天價”買樓

相比2004年威利斯大廈轉手耗費的8.41億美元，黑石集團此次開出的13億美元確實堪稱“天價”。而這筆芝加哥“史上最貴寫字樓交易”，也幫助黑石集團賺足了眼球。

資料顯示，威利斯大廈建于1970年，原名西爾斯大廈，該樓共有110層，曾為全球最高的摩天大樓。目前它是美國第二高樓，僅次于紐約世貿中心一號樓。2004年，該樓曾以8.41億美元的價格，被出售給包括紐約投資者約瑟夫?切崔特和約瑟夫?莫尼安在內的一個投資團體。

雖然黑石的“天價”震驚了業內，但有媒體報道稱，威利斯大樓被黑石納入囊中，或許早就是其計劃之內的事。

據悉，威利斯大廈的現業主雇用了房地產服務公司Eastdil Secured，該公司一直在為威利斯大廈征集有意向的購買方。而黑石集團是全球最活躍的不動產投資機構，該公司在金融危機之前就以多個備受矚目的房地產杠桿收購案而聞名世界。此外，黑石集團全球資產高達810億美元，其在上一輪融資中為其新全球房地產基金籌得130億美元，并計劃在最近一輪融資中籌得150億美元。這些種種，自然都令黑石有底氣、有機會向威利斯大廈的主人提出邀約。

動作頻頻：“無冕之王”愛上房地產

黑石集團最早成立于1985年，以并購業務起家，經歷近30年的發展，這家公司已經一舉成為業務覆蓋私有股權投資基金、房地產基金以及對沖基金、債務投資等諸多領域，資產規模超過800億美元的“PE天王”。

目前，黑石的業務主要由四部分組成：企業私人股權、房地產、可交易另類資產管理和金融咨詢。由于集團掌握著雄厚的資金，黑石也一直享有華爾街“無冕之王”的美譽。其管理的資產均擁有超高回報率，據業內人士估計，在2007年黑石上市之前的5年，其房地產和私人股本基金每年的回報率至少是30%，人均創造利潤295萬美元，是高盛人均利潤的8倍。

雖然是靠做并購起家，但近年來不斷擴大的房地產投資，卻已經明確昭示了這家公司業務重心的變化。有關報道顯示，2007年，黑石旗下房地產和私募股權基金曾聯合以260億美元杠桿收購希爾頓全球控股，該交易也是黑石集團歷史上最賺錢的一筆。

此外，黑石近年來也連續推出了多期“黑石房地產合伙人基金”，積極參與全球房地產收購。例如，2012年黑石推出的“第七期黑石房地產合伙人基金”就一舉籌集了134億美元，基金凈內部回報率達27%。黑石財務長Laurence Tosi在2014年10月16日的公司第三季業績電話會議上更是表示，公司將在明年初成立“第八期全球房地產基金”，并持續看好包括歐洲、新興市場在內的全球房地產投資機會。

房地產投資背后，黑石看到何種機遇？

黑石對房地產業的頻頻出手，和房地產投資為其帶來的巨大利潤顯然是分不開的。媒體援引知情人士的消息稱，目前房地產投資的比重已經超越之前的私募股權投資，成為黑石最受矚目和賺錢的業務。黑石集團2014年公布的財報顯示，該年度前9個月黑石集團的獲利中，45%都是來自于房地產。

但也有分析人士認為，向來眼光超前的黑石積極出手收購房地產，或許并不單純是為了眼下的利潤，此次威利斯大廈的收購案，正是由于黑石看到了經濟復蘇背景下的新契機。

美國《華爾街日報》表示，黑石收購威利斯大廈，正是趕上了美國高價不動產市場出現改善的機會。《華爾街日報》報道稱，此前，只有小部分位于紐約曼哈頓區的一流摩天大樓才能賣到10億美元以上的高價，但近來由于美國國內外的投資者紛紛表現出愿以高價購買優質商業地產的意向，在過去一年已有越來越多的高樓售價達到10億美元以上。去年5月，南波士頓濱海地區的一組兩座辦公大樓以11億美元售出，而在今年2月，中國投資機構安邦保險集團以19.5億美元收購了美國華爾道夫酒店。

《金融時報》也報道稱，這一地產市場變化正值美國各大城市重新煥發活力之時。各地旅游業日益繁榮，紐約帝國大廈和威利斯大廈等大樓也是標志性景點，這類旅游資源每年可吸引100萬游客，為大樓擁有者增加收入。此外，許多此前已搬至郊區的公司近期業績出現好轉，開始重新向市中心轉移。據黑石預計，這一趨勢還將繼續。

摘自—金融讀書會