【花樣年潘軍】美易家：繼"彩生活"之后的又一上市公司？
時間：15-07-23 來源：地產總裁內參
【花樣年潘軍】美易家：繼"彩生活"之后的又一上市公司？
潘軍，中國社區行業的“創新達人”，也是深諳互聯網玩法的高手，他是社區行業很多的“第一個吃螃蟹者”，也是輕松將彩生活子公司市值迅速超越母公司，超越很多開發商同行的“顛覆者”。
12年前，潘軍創建公司的時候，業內很多大佬都跟潘軍說，“老潘，你根本不是在做物業管理，你是在破壞行業規則。”同樣，2004年潘軍提出彩生活零收費的模式，物業行業協會就發了一個譴責函，代表1500家企業譴責我不當經營，而現在幾乎所有的中國地產百強都把他物業公司作為他未來發展最重要的方向，應該說彩生活整個改變了物業管理行業在整個房地產大的行業領域一個地位。
而今天在博鰲三亞房地產論壇，潘軍在繼住宅社區之后，又“進軍”旅游社區，一種新的互聯網玩法，美易家的旅游度假的價值重構模式誕生了。
分享嘉賓：花樣年集團董事會主席潘軍
1，去年彩生活630香港主板上市，達到110億市值，結果一個子公司市值超過母公司，也超過很多香港上市房地產。這給自己和很多地產同行都帶來“腦洞大開”的思考。
2，第二個創新商業模式，如何把互聯網和文化旅游地產結合，花樣年推出美易家的旅游社區模式。
3，旅游地產是個偽命題，很多開發商在意“產權”資源，潘軍在2012年年初內部會議提出一個觀點，即土地在未來可能會變成負擔，這個觀念很驚悚。但潘軍強調，如果你們還在把資源作為一個核心的話，如果你的資金大量購買資源和財產，你可能在移動互聯網時代成為“乞丐”，未來更多比拼的是用戶視角下運營能力、服務能力、用戶體驗的能力。
4，以前花樣年做的更多是居住社區，房子賣完之后就不是開發商的，而是業主的了，但業主社區一直是個沙漠社區，缺乏社交，缺乏社群，缺乏他們內心需要的服務，這是一個被忽視的藍海。
5，度假社區是居住社區的另一種模式。旅游地產是一種亂局，這也是互聯網玩法的起點與機會。
6，花樣年“美宜家”新的度假社區的創新，他核心是立足度假物業資產運營托管和價值重塑創造。整合線上線下，打造類酒店的服務模式，通過資產運營托管和度假物業綜合性服務，實現價值再造和重塑。
7，中國目前一方面我們形成了大量的住宅并滿足了需求，另一方面我們形成了大量的建筑垃圾和巨大存量。花樣年最重要的任務是盤活存量，30年住宅開發的形成400億的房子，250億是住宅物業，加上商業物業，旅游物業共計400億。
8，地產增量市場在中國越來越難。除了一線和部分二線城市可以做增量之外，三四線城市不再需要更多增量。
9，如何盤活存量，城鎮住宅空置率達到22.5%，這也是一個很大的商機。
10，旅游市場要素配對：錯錯錯。時間錯配，空間錯配，周末的時候度假公寓是滿的，三亞的是暑假等假期時候是滿的。如果不是開會等的話，酒店入住率不會好過10%。無論你春節、周末賣出多高的價格，但平常價格都是虧的，都沒有盈利。但這種模式你不可能無限制提升價格?；幽昃频瓿顺鞘兄行牡木频?，其他區域基本不盈利。
11，休閑度假產業，體驗感受是最重要的。
12，所有的互聯網企業都會談到一個問題，用戶體驗!用戶是給企業點贊的人，是給企業口碑的人，他們決定了口碑。
13，用戶怎么想，用戶感受好不好，用戶甚至比客戶還重要，用戶引導客戶。
14，度假最核心另外一種解讀是休息，就是為了放松，讓身心得到一個釋放。但現在的度假根本做不到。
15，現在的行業是線上往線下走，都是輕資產模式來解決旅游的線下體驗。但在這個點上有誤區。還在用酒店的管理方式來經營度假社區。
16，酒店行業經歷了幾百年，把自己弄成了貴族文化，但互聯網是屌絲文化，酒店自身想換思維，有點難。
17，酒店服務問題大，粘度不住，基礎設施服務不足，旅游服務多樣化不夠，現在各行各業對人工的成本是敏感的，現在房地產越來越難，價格上升空間不大，成本壓縮空間不大，所以現在必須流程重構，面向客戶價值的流程改革。
18，O2O企業，不僅僅是打造一個網絡平臺，而核心是擁有線下服務能力和互聯網思維的企業未來將會有成長空間。
19，但你強調越來越輕的時候，你可能什么也不是了，但你面對線下的時候，你就慘了。
20， 你就缺乏客戶直接服務的能力。騰訊就很難直接面向線下做服務，所以他堅決不做手機，因為手機需要很多線下服務。
21，未來5~10年后線下企業擁有互聯網思維，同時，線上互聯網企業走向線下，但潘軍相信，未來有線下服務能力的企業必然能反超。因為線下太重了，都不愿意做線下。
22，線上到線下隔座山，線下到線上隔層紙！
23，房源集中，客源集中，從有效的線下服務反倒線上，打造獨具特色的旅游度假模式。未來分時度假模式，美宜家的成本可能是途家的三分之一，途家是分散的管理模式，一個樓盤可能就幾套房子，分散了，但美宜家是集中拿項目，一個城市就做一個標桿。關鍵是做好服務。
24，不同產業對O2O的線上線下的依賴度不一樣，很多產業需要線下部隊，尤其是服務、體驗。
25，中國傳統企業都拋棄了鄰里文化，中國有句老話，遠親不如近鄰，但是原來沒有人做，社區是沙漠文化，現在移動互聯網時代，讓沙漠文化變成熟人社交。騰訊最早QQ就是選擇做陌生人社交，這是臺風口，而如今做微信就是熟人社交，熟人社交是社群經濟的起點，信任經濟將誕生巨大的市場。比如社區金融。
26，假日期間中國富人出去玩，幾乎有點知名度的旅游景點都住滿了，但不太知名仍然服務好的度假地方卻不知道，就需要解決信息不對稱。這就是移動互聯網的改造。這是移動互聯網在旅游度假領域首先可以解除的一個痛點。
27，其一，大量住宅是閑置的。某個富豪，買了別墅8年了，結果一共住了3天，利用率極低，但是他有木有交換的需求，肯定有。把在線的預定和線下的服務，可能就是美易家模式。其二，房子一定要住的，否則就潮濕出各種問題，房子一年不住人，基本就不可住。
28，物業到類酒店到O2O的三步走。開發商要的是客戶，游客是用戶，美宜佳提供平臺、和服務。
29, 房地產變化很大，對于客戶用戶，前20年地產是殺客，移動互聯網時代的后20年是養客。養客是注重服務和口碑。
30，途家是分散的，花樣年美易家一個城市就做一個樓盤，一個分散一個集中，做的少、集中做，更容易做出口碑。
31，美易家有別于途家的優勢：全球最大的社區主，彩生活、解放區龐大的客戶旅游度假需求，可以倒流到美易家。隨著彩生活走向資本市場，包括我們到2014年我們的服務面積突破了2億平方米，在中國接近100個城市服務250萬個家，大約服務700萬人口，2015年成為全球最大服務社區最多的企業?；幽晟鐓^與住戶天天在一起，知道他們的姓名，知道你們家庭的大致需求，我們可以通過一個手機APP和互聯網平臺，迅速引流全球最大社區的業主去美易家。
32，美易家擴張策略：兩條路徑，其一是“中國最美30佳”，2年內選擇30個度假目的地，服務30個目標度假項目。其二是“中國百城百站計劃”，4年之內，選擇250個目標度假地，每個地方選擇一個度假物業，提供美易家綜合解決方案
33，美易家：致力于解決中國房地產存量市場痛點解決方案之一，可能是面向花樣年彩生活之后，又一上市公司！
摘自—地產總裁內參
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