小心樓市最后逼空陷阱：日本幾代人被房子坑慘了！
時間：16-01-13 來源：中華元智庫
小心樓市最后逼空陷阱：日本幾代人被房子坑慘了！
“京滬永遠漲”是經常被人說的一句話，這句話至少到目前是正確的。但未來呢？看看日本的情形。
日本跟中國很像，只不過他們先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先炒股，率先被打殘……現在你去日本，你看看東京的地價，房價似乎并不貴，基本上400-500萬人民幣一套100平米的房子還是有很多的，這個價格與北京上海這樣的一線城市相比，已經基本平價，但日本人的收入，要遠遠高于我們，甚至是我們4-7倍，換句話說如果把收入因素考慮進去，那么日本人在東京買套100平米的房子，跟你在北京，上海花100萬買一套100平米的房子感受是一樣的。但是1萬元每平米的價格，
已經足足過去了8年時間。
先看一張神圖，非常清晰，日本的房價已經快跌了30年，而日本跟我們一樣，上漲的時候都是一線城市漲，東京漲的最快最高。大概當年日本人也相信，日本只有一個東京，東京掌握著教育、醫療、金融、就業等等資源，所以東京房價不會跌。東京買不起了就買東京圈，東京圈買不起了，就開始買6大城市，最后再買小城市，從漲幅上來看，甚至6大主要城市的漲幅遠遠超過了東京圈和東京核心區的房價漲幅（有基數原因），這就是一種跟風炒作，不過潮起潮落，潮水總歸要退去。90年代開始，泥沙俱下。別管什么一線城市還是二線城市還是東京核心圈，價格同樣是暴跌。只不過跌到后來，一線城市還能止血，而二三線城市根本就沒有這個功能。現在還在跌！有個朋友家的父輩買了一套大阪的房子，當年傾其所有，現在跌了一半，每年還要交著沉重的賦稅。根本賣不掉。
日本朋友提到現在的房子，都是咬牙切齒，有一部分人徹底被房子綁架了，他們不得不繼續工作，只為了房子上的負擔，由于在日本開征了房產稅，大約每年的房產稅率是5%左右，這樣算下來一套500萬的房子，你每年要交的錢是25萬，雖然日本人收入高，但面對這樣一筆錢，也是相當的撓頭。日本還規定了，房子買賣要交重稅，贈與也要交稅。這跟我們很像，于是日本人徹底瘋了，房子完完全全的砸在了手里，再也賣不動了。
在日本曾有一個問卷調查：你覺得土地是比存款或股票更有力的資產嗎？結果顯示，2000年以后，回答NO的占38.8%，首次超過YES的回答者。這意味著，經濟泡沫破滅以后日本人對房地產的想法完全改變了。現在，買房子已經不是日本人一輩子的夢想，更像是一場噩夢，2009年的新房成交量比2000年減少了 1/3。據日本國土交通省2012年發布的白皮書，1983年，40歲以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年間下降了約14%。所以盡管日本現在的租售比已經高達了8%，日本人還是更多的人選擇租房，也不買房。（中國的租售比只有2%，還不如銀行定期存款的利息高）
很顯然日本的房子也已經過剩了，隨著人口老齡化的到來，日本人不再需要那么多的房子，盡管東京的房價收入比已經不到9，日本的房子還是賣的不好。房價收入比是一套房子的總價，除以一個地區家庭的平均年收入，用來展示一個家庭不吃不喝多久能買的起房子，東京人顯然是幸福的，9年他們就能買一套自己的房子。而在北京上海甚至，這個房價收入比已經超過了30，也就是說你用滿了工作年限，也已經買不起房了。
有人說日本經濟不好，那我們再看看世界的資本中心，金融中心，富人最多的城市紐約。
經過連續十年的上漲，紐約的房價依然出現了深幅度的下跌。雖然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌。
最后說回國內，看看我們的房地產現狀，遠比日本當年嚴重的多得多。
可以說二三線城市的房價泡沫已經破裂，而由于資金退守一線城市，所以抱團取暖反而加速了一線城市的最后瘋狂。接下來明年就會發生二線城市徹底崩盤，而不出兩年一線城市也會繼續分化。資金繼續退守一線城市的核心區域。最后大概只有中南海和天安門附近的房子不會下跌。因為那里根本沒有商品房。
一直在反復說去庫存，但現在中國在建的房子，和已經建好的房子，已經足足夠賣6-7年的時間。這還不算龐大的二手房基數。可見現在不是去庫存，而是庫存加速上升的時期，所以老大很生氣。
那么一線城市和二線三線城市有多大區別呢？答案是沒什么區別，從庫存的消化來看，一線城市并不比二三線城市更好。三線城市已經完全沒救了，而二線城市還在玩命建設，正在一個作死的道路上飛快的飛奔。
地產商的資金已經越來越緊張了，房地產投資越來越困難。大部分地方都出現了嚴重的爛尾跡象，很多工地因為缺乏資金已經都停工了，今年上半年地產開發商從P2P拿了不少錢，現在年底根本還不上，擺在他們面前的是，進一步抵押，以更高的利率再借錢，如果明年賣不動，還是拿不到銀行的貸款，這屬于找死。另一個辦法是放那不動，明年肯定是活不了了，這屬于等死。他們期待的事情就是明年在各種國家政策的支持下，房地產能再火起來，房價蹭蹭往上漲，這才有起死回生的機會，但可能嗎？
最后看一張美國次貸危機后的房價數據圖，美國經濟出問題了，人民收入少了，房子的購買力也就降低了，房價跌了，然后進而影響美國的經濟。而美國人想的辦法是，救助金融機構，讓金融跟房地產劃清界限。讓房價快速下跌，短暫陣痛之后，2012年房價就開始復蘇了，（美國人沒有老齡化這顆雷）美國經濟也開始復蘇。而我們明年的宏觀經濟將更加困難，還有大量企業要裁員，大量企業要轉型，一些傳統制造業可能完全過不下去了，居民收入降低是一個必然的趨勢（疊加上人民幣貶值的因素），那么房子的購買力必然下降，這是一個趨勢，這才是市場經濟。而所謂讓農民去買房，支持金融租賃，取消限購云云的政策，起不到扭轉乾坤的作用。
所以既然國家因為個人利益不愿意改變，那么我們必須自救，在經濟逆周期之下，資產泡沫爆炸之前，請降低財務杠桿，少借錢，少欠債。多幣種儲蓄，多換點美元。即使要買房，同樣價格不如去美國的紐約洛杉磯舊金山去買。等美國股市這波調整完，買點美國的股票也是很好的選擇。不懂股票的就買指數。前提是，等美國股市調整完哈！別太著急！
摘自—中華元智庫
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