幾乎全自持的310億地王，
時間：20-02-26 來源：原創·佐夫Zoff
幾乎全自持的310億地王，
告訴你什么叫真正的「城市運營者」
國內的新地王出現在上海并不意外。
只是在抗擊疫情的相持階段，在商業地產“一片哀嚎”時，一塊要求幾乎全自持的“超高難度”地塊被出讓的信息有些意外。
要知道在眼下，正是最唱衰實體商業的時刻。一邊是各種購物中心的免租，與商戶共渡難關，不少零售巨頭紛紛閉店離去。一邊又是各類行業分析認為商業租金水平依然下行，回報率堪憂。
而在隔壁的住宅領域，中小型房企破產的信息不絕于耳，某大的75折依然在微博知乎刷屏，各地開發商賣房賣的比微商還帶勁，銷售小姐姐直播帶貨不停。
連央行都在昨日發出公告：不將房地產作為短期經濟刺激的手段。危急時刻，連國民經濟“夜壺”的功能都被拋棄，整個地產行業一副墻倒眾人推的架勢擺在面前。
而此時，香港置地開始逆向而行。
熟悉行業的人都明白，這不是港資們第一次這樣操作。
逆向而行的背后，是值得思考的投資邏輯和對城市與土地的價值認知。
困難不在疫情和行業情緒，
而在于深不見底的高自持比例。
關于這次土地出讓的詳細信息，網絡上已經有數十條新聞和推送報道細節，在這里我們只關注一些重要信息：
這是一次位于徐匯濱江核心區的，百萬級綜合性地產項目開發。
如圖表所示，整個項目所有地塊加起來共114.7萬方的建筑面積，地塊背靠內環線，一字排開全部享受黃浦江景，直面原世博園改造的世博文化公園，是整個徐匯濱江西岸最核心的地塊。在各種政府文本里，也可以看到對開發商滿滿的期待。
其次，這里有自持部分高達80%的開發條件，而可售住宅僅2.5萬方。
如果說開發規模只是限制了入場玩家的實力和“血量”，那么這一條是真正考驗開發商的整體運營經驗，是不是“老司機”至關重要。
按各地正常邏輯，凡事要求建設地標，高比例自持的項目，都會配給不少的銷售型物業來回血，減少開發商沉淀資金壓力，也防止開發商爛尾，特別是在這個大環境商業開發回報并不好的時候。
但這個項目只配了2.5萬方住宅，以這種區位和景觀資源的價格算15萬/平米，總貨值僅40億元，不到土地出讓金的15%。這意味著巨量的開發資金投入在中短期都難以回收。
同時，80%的自持物業里，包含甲級寫字樓、高端酒店公寓、購物中心、商業街區、會展、文化體育，甚至是租賃住宅這種回報率低到悲劇的業態。如此巨量復合的自持商業運營，不僅僅低回報率，也對相關資源掌控有硬性要求。
在國內開發商高周轉眼里，這是明顯的苦力活。這塊地不光要求資金實力敢于砸錢，還要求整體的開發水平和資源能力，還要滿足政府的期待。
回顧以往，讓我們看看類似的情況。
拿地王只是第一步，
認真開發和自持地王才是核心考驗。
核心城市核心地段，打造處于城市高光之下的，可以被稱為城市名片地標的項目，是開發商們的終極情懷與夢想。
但這樣的情懷很昂貴，不僅在于資本，而在時間與堅持。
1985年，國貿一期開始建設。當年的國貿用地海被稱為“鐵十字”，是工業廠房用地的中心，一道上下班的時候就開始混亂不堪。在那個年代，一邊是舊廠房，一邊是黑色玻璃幕墻的現代建筑，非常魔幻。
嘉里建設在這里一做就是30年。國貿一二三期，一共一百多萬方的建筑面積，現在已經成為了北京綜合品質最高的物業之一，但嘉里始終自持，至今嘉里名下物業估值近1500億。
遠一點的，看東京丸之內，三菱地所建設近百年的東京金融CBD。最早最早三菱從軍方背景拿到車站周邊這塊地時便開始建設，幾十年間打造了104棟大廈，成為了全世界商務金融活動最頻繁、最方便、最有效率的區域，整個區域占東京都GDP的20%。
但是三菱一寸地也沒有賣。依然在不斷的更新這片區域，增加功能，增加互動，讓這里成為了一個“不斷生長”的CBD。只要東京的地位不變，丸之內的地位也不會變。
近一點的，看成都IFS。九龍倉在2007年的成都便干了一件瘋狂的事情，經過140回合的舉牌搏斗，以72.4億拿下了現在IFS的商業用地。
這在當年的成都無法想象，那時成都還被甩在十名開外，沒有所謂新一線，沒有所謂國家中心城市，這個價格需要勇氣。
而且后來命途多舛。先有08地震，整個成都地產行業陷入低谷，后有開發時挖出古代春鹽商街舊址，停工兩年。不過這都影響不了IFS最后的成功。2019年，IFS與太古里CP的西南最強商圈，雙雙突破75億，在相當長的時間里都難以被動搖。
通過這些案例，我們可以看到。凡事玩地王的玩家，前期資金投入只是開始而已，克服拿地之后的變數，長周期的高品質運營，全程的資產管理，才是最深不見底的挑戰。
這絕不是某些500強開發商到處宣傳蓋超高層地標，結果最終有的修不完，有的修完居然散售的格局所能匹敵的。
那么香港置地可以應對這種挑戰嗎？
盡管晚進大陸一步，
但卻是最懂“長期主義”的英資港企。
說起港資開發商，最熟悉的還是“四大家族”。
如今看“四大家族”，會覺得他們是香港絕對的既得利益者，壓制本地年輕一代的資本家，是要打破利益固化社會板結的首選目標。
但在當年“四大家族”們還年輕的時候，香港置地就是他們的首選目標。六七十年代的李嘉誠，就曾在董事會上，以超越當時的香港置地，成為香港排名第一的地產企業為目標。
當然最后他實現了，只是屠龍的少年最終也變成了惡龍。
但作為有130歷史的老牌英資港企，香港置地沉淀的運營開發經驗卻難以被超越，基本盤也無法被替代：在香港中環廣場有45萬方的高品質商辦酒店和商場，且空置率極低，占據寸土寸金的中環三分之一。
除此以外，香港置地的母公司怡和集團，還有文華東方酒店，美心餐飲，Seven-Eleven等核心產業，全球持有的物業每年也有數十億美元的收入，還有小于10%的資產負債率。
但他們來大陸還是來晚了。
當和黃系、新世界、新鴻基、甚至同背景的九龍倉、太古在國內核心城市“攻城略地”的時候，香港置地卻姍姍來遲。這個時候真正適合香港置地的核心地塊已經被瓜分的所剩無幾。
并且不僅來的晚，還做的慢。國內數個香港置地項目進展緩慢，而成都東大街的商業項目，一放就是十年。
往好聽里說這叫謹慎穩重，但也不得不讓人疑慮。上海此次的拿地大手筆，滿懷著政府的期待。更重要的是，國內難以再復制過去四十年的高速發展，即便是上海。
香港置地在這塊地最終會走向何方？
在這里回顧一下馮侖與怡和副行政總裁艾特·凱瑟克先生的對話片段：
“用心傾聽，朝相反方向做。當很多事情誘惑的時候，一定要提醒自己減少決策。”
“市場的鼻子很長，我們應該眼觀六路，耳聽八方，用心傾聽，朝相反方向做，為人所不為，用時間來證明你。”
順著這樣的邏輯，或許我們能找出一些線索：長期主義、價值投資。他們依然相信高水準長周期開發帶來的價值，相信“上海永遠未建成”的期許，也相信中國依然是分散國際投資風險最好的目的地，并保持這樣的信念一條路走到底。
或許這樣的價值認同，是穩重保守如costco，近日在國內擴張的動因。
也是與城市同進退共存亡的「城市運營者」們，真正需要擁有的信念。
摘自—原創·佐夫Zoff
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