色噜噜五月综合激情久久爱-色噜噜视频-色噜噜色噜噜天天拍一拍-色噜噜人体337p人体-色噜噜噜噜噜在线观看网站-色噜噜狠狠在爱丁香

解密弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資的攻守之道

2020年6月，弘毅投資入選全球私募地產(chǎn)投資領(lǐng)域權(quán)威媒體PERE（Private Equity Real Estate）公布的“2020年全球私募地產(chǎn)機(jī)構(gòu)排名100強(qiáng)榜單”，也是此榜單設(shè)立以來(lái)首次入選的內(nèi)地投資機(jī)構(gòu)。

根據(jù)了解，該榜單只統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)過(guò)去五年中，機(jī)會(huì)或增值型策略盲池地產(chǎn)股權(quán)投資基金募資金額，以此為唯一依據(jù)評(píng)價(jià)投資機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)能力與管理水平、做出排名，發(fā)布十余年中尚無(wú)內(nèi)地機(jī)構(gòu)入榜。

“作為國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)，PERE強(qiáng)調(diào)回到地產(chǎn)金融本質(zhì)、股權(quán)投資，按照基金方式來(lái)管理。一直以來(lái)，進(jìn)入PERE榜單都是地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的夢(mèng)想。而弘毅從一開(kāi)始就與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)對(duì)標(biāo)，堅(jiān)持深耕國(guó)內(nèi)一級(jí)市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持投資與運(yùn)營(yíng)高度結(jié)合。”弘毅投資董事總經(jīng)理鮑筱斌接受融中財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示。

一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)金融領(lǐng)域發(fā)展速度并不很快，市場(chǎng)上的重要機(jī)構(gòu)還是以歐美基金為主。2012年以后，國(guó)內(nèi)相繼出現(xiàn)地產(chǎn)基金，地產(chǎn)金融有所發(fā)展，但是相對(duì)來(lái)講，多以債權(quán)投資為主，股權(quán)投資的方式并不多。

弘毅投資此次入選PERE全球百?gòu)?qiáng)，說(shuō)明中國(guó)地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)正在走向國(guó)際舞臺(tái)，同國(guó)際機(jī)構(gòu)一起競(jìng)爭(zhēng)。那么，突出重圍挺進(jìn)PERE榜單的弘毅，勝在哪里

不動(dòng)產(chǎn)投資的“專(zhuān)業(yè)選手”

弘毅投資自2014年起啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，專(zhuān)注于一線城市商用物業(yè)投資，并涵蓋特殊資產(chǎn)、資產(chǎn)證券化等方向。在投資策略上，以?xún)r(jià)值增值型投資為主，主要鎖定一線城市，瞄準(zhǔn)三大投資方向：第一是老舊資產(chǎn)升級(jí)改造，第二是新經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)，潛力資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提升；第三是去杠桿，壓力資產(chǎn)折價(jià)收購(gòu)。

“以新經(jīng)濟(jì)為例，比如北京中關(guān)村、上海張江等新經(jīng)濟(jì)區(qū)域的科技企業(yè)發(fā)展情況較好。”鮑筱斌說(shuō)到，弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資主要做價(jià)值增值型投資（value-added），即收購(gòu)存量資產(chǎn)后通過(guò)改造和運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值，弘毅堅(jiān)持投資與運(yùn)營(yíng)一體化。

現(xiàn)在，全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在調(diào)整，中國(guó)一線城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也在調(diào)整，從單中心城市向多中心城市發(fā)展。鮑筱斌認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，一定要做到與城市發(fā)展脈絡(luò)、節(jié)奏同步，投資布局要與中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向相一致。

經(jīng)過(guò)近六年實(shí)踐，弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資從投資方向、資產(chǎn)布局、資產(chǎn)組合方面都形成了比較明顯的特色與優(yōu)勢(shì)。

一方面，團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)，擁有全球范圍內(nèi)做不動(dòng)產(chǎn)投資所需要的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技能。同時(shí)，團(tuán)隊(duì)對(duì)于中國(guó)宏觀環(huán)境、行業(yè)發(fā)展有著深刻理解，能夠規(guī)范、透明、穩(wěn)健地進(jìn)行投資與運(yùn)營(yíng)管理。另一方面，弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)獲得了聯(lián)想控股和弘毅投資在資金、資源、品牌方面的全方位支持。

目前，弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)管理資產(chǎn)總規(guī)模超300億元，已投地產(chǎn)項(xiàng)目17個(gè)，其中一支美元基金已實(shí)現(xiàn)超預(yù)期收益退出，兩支人民幣基金正在管理中，為國(guó)內(nèi)最早的人民幣盲池不動(dòng)產(chǎn)基金。

“盡管目前市場(chǎng)有波動(dòng)，但我們所管理的資產(chǎn)都比較穩(wěn)定。除了合理回報(bào)外，流動(dòng)性相對(duì)也較好。如今的弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資已經(jīng)打造了自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，我們是‘專(zhuān)業(yè)選手’。”鮑筱斌說(shuō)到。

堅(jiān)守長(zhǎng)期價(jià)值、安全跨過(guò)小周期

“不動(dòng)產(chǎn)投資的核心是一定要能夠穿越小周期。”在鮑筱斌看來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在調(diào)結(jié)構(gòu)的過(guò)程中，全球經(jīng)濟(jì)也在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。但是長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)市場(chǎng)必然向好。“我們把自己作為一個(gè)中長(zhǎng)期投資者，而不是一個(gè)短期投資者。而不動(dòng)產(chǎn)投資是可以跨越小周期的。”

伴隨市場(chǎng)波動(dòng)，沒(méi)有人能夠保證百分之百成功。為了應(yīng)對(duì)變化，弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資的策略也會(huì)隨市場(chǎng)波動(dòng)而微調(diào)，但始終堅(jiān)守自己的戰(zhàn)略定位。

首先，弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資的核心是價(jià)值增值。不動(dòng)產(chǎn)是很具體化的業(yè)務(wù)，非常前端，有很多瑣碎的工作，一定要有能力通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升價(jià)值。與此同時(shí)，正是因?yàn)橛惺袌?chǎng)波動(dòng)，更應(yīng)該重視運(yùn)營(yíng)能力的建設(shè)，深入發(fā)掘市場(chǎng)，能夠適應(yīng)市場(chǎng)，快速反應(yīng)，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)解決

其次，不動(dòng)產(chǎn)投資管理中，除了注重現(xiàn)金流，對(duì)杠桿的控制要很?chē)?yán)格，尤其在經(jīng)濟(jì)下行、市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)候，首先要保證投資的安全性

第三，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，通過(guò)組合管理保障投資人收益。從資產(chǎn)規(guī)模、區(qū)域組合、投資周期、杠桿以及流動(dòng)性管理等各方面都要進(jìn)行組合控制，根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)到最優(yōu)組合，利用最優(yōu)組合克服市場(chǎng)波動(dòng)，保證資產(chǎn)穩(wěn)定。

最后，通過(guò)研究能力，發(fā)現(xiàn)新的方向，不斷創(chuàng)新。比如，擁抱數(shù)字科技，通過(guò)數(shù)字化手段管理資產(chǎn)，提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，服務(wù)好新經(jīng)濟(jì)企業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)。 此外，一定要與做中國(guó)新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)相關(guān)的投資，如果還是圍繞原來(lái)的舊業(yè)態(tài)去布局，一定會(huì)犯錯(cuò)誤。

流動(dòng)性與潛力價(jià)值的雙保險(xiǎn)

2020，疫情黑天鵝來(lái)襲，全球經(jīng)濟(jì)變變化莫測(cè)，地產(chǎn)行業(yè)雖然同樣受到?jīng)_擊，但在鮑筱斌看來(lái)，通過(guò)這次調(diào)整，市場(chǎng)很多泡沫會(huì)被擠掉，慢慢變得更理性更健康。而作為市場(chǎng)堅(jiān)守者的弘毅，有資源、有能力、有策略，完全有可能獲得好的投資機(jī)會(huì)。“整體而言，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資還是機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。”

在投資布局上，弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資的重點(diǎn)在“第2.5產(chǎn)業(yè)”。鮑筱斌解釋到，相較于上海陸家嘴、北京國(guó)貿(mào)等區(qū)域較為密集的高端第三產(chǎn)業(yè)，或者加工制造類(lèi)的第二產(chǎn)業(yè)，弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資更看重的是能夠?qū)⒌诙a(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，例如科技與服務(wù)的結(jié)合，互聯(lián)網(wǎng)線上與線下的結(jié)合。“自六年前開(kāi)始我們共投出17個(gè)項(xiàng)目，其中超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目布局都與商用物業(yè)有關(guān)。”

鮑筱斌進(jìn)一步講到，在商用物業(yè)方面，現(xiàn)在北京和上海是最好的市場(chǎng)，第三產(chǎn)業(yè)占比較高，發(fā)展質(zhì)量高，增長(zhǎng)也較穩(wěn)定。有研究顯示，第三產(chǎn)業(yè)占比每增加一個(gè)百分點(diǎn)，在深圳、廣州等地，寫(xiě)字樓商用物業(yè)需求可增加150萬(wàn)平左右。所以，盡管今天深圳、廣州等城市的商用物業(yè)市場(chǎng)不及北京、上海成熟，但未來(lái)潛力很大。其次，流動(dòng)性方面，以大灣區(qū)為例，資產(chǎn)流動(dòng)性很好，不動(dòng)產(chǎn)配置依然是企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的重要組成部分。

“總而言之，弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資看重的資產(chǎn)，一是流動(dòng)性好，二是中長(zhǎng)期潛力較大。風(fēng)險(xiǎn)和收益，都要放在投資組合中來(lái)看，這是我們要長(zhǎng)期堅(jiān)持的。”鮑筱斌表示，一般而言，具備投資價(jià)值的資產(chǎn)應(yīng)該具備三種特質(zhì)：第一是有現(xiàn)金流的投資，第二是可以穿越周期的投資，第三是估值可較快修復(fù)的投資

談到估值，鮑筱斌表示，整體市場(chǎng)來(lái)看，一些項(xiàng)目出租率、租賃價(jià)格都有一定幅度下降，但具體到弘毅在管項(xiàng)目本身，例如北京、上海的科技園區(qū)，價(jià)格十分堅(jiān)挺，一些租戶仍在擴(kuò)租。當(dāng)然也有些項(xiàng)目在縮租，這就需要結(jié)構(gòu)性的配置。實(shí)際上，現(xiàn)階段市場(chǎng)估值并沒(méi)有下降，相反，一些成本如融資成本在下降，這對(duì)租賃的支持是很大的。“所以，我們還是要做專(zhuān)業(yè)的事、做頭部的事，有做能夠支持城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的事。”

攻守之道，合作共贏

近年來(lái)，黑石、KKR、凱雷、華平等一眾PE巨頭紛紛抄底北上廣深寫(xiě)字樓。經(jīng)濟(jì)下行的周期大背景下，海外PE更是悄悄蜂擁而入，大肆在北上廣購(gòu)置寫(xiě)字樓。

在鮑筱斌看來(lái)，未來(lái)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)會(huì)是內(nèi)資和外資共同參加的市場(chǎng)。“因?yàn)閺娜蚺渲脕?lái)看，對(duì)外資來(lái)講，中國(guó)無(wú)疑是最應(yīng)該配置的市場(chǎng)。一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在全球是較好的狀態(tài)，而且市場(chǎng)始終穩(wěn)定。最關(guān)鍵的，中國(guó)一線城市已經(jīng)走向世界。而對(duì)于保險(xiǎn)公司、大的養(yǎng)老基金、國(guó)家主權(quán)基金等而言，不動(dòng)產(chǎn)配置也是不可錯(cuò)失的領(lǐng)域。”

不過(guò)，他也表示，“不動(dòng)產(chǎn)投資是極具本地化特色的業(yè)務(wù)，只要國(guó)內(nèi)投資人逐步成熟，管理機(jī)構(gòu)值得投資人信賴(lài)，在我看來(lái)，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)對(duì)本地情況的了解、對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的認(rèn)識(shí)、對(duì)突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的處理等，優(yōu)于外資。最好的市場(chǎng)，應(yīng)該是內(nèi)資外資相互理解、互相合作。”

提到與外資機(jī)構(gòu)的合作，鮑筱斌表示，“不動(dòng)產(chǎn)投資是十分本地化的業(yè)務(wù)，但外資在利率、杠桿、退出等方面有優(yōu)勢(shì)，如果把內(nèi)外優(yōu)勢(shì)加在一起，機(jī)構(gòu)可以發(fā)揮更大的可能性。弘毅是從美元基金做起的，所以在和外資機(jī)構(gòu)合作及跨文化的溝通方面是有優(yōu)勢(shì)的。”

對(duì)弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資而言，2020年，最重要是管好現(xiàn)金流、控制好風(fēng)險(xiǎn)，把握機(jī)會(huì)、做好投資組合。鮑筱斌告訴融中財(cái)經(jīng)，“如果說(shuō)以前弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資的打法是以‘守’為主，為的是確保投資項(xiàng)目的安全與穩(wěn)健，那么在如今特殊經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)下，未來(lái)除了‘守’，我們更多的還要‘攻’，要積極發(fā)現(xiàn)好的機(jī)會(huì)，勇往直前，在好的、科學(xué)的投資策略的支撐下取得更好成績(jī)。”

為了能持續(xù)保持優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，弘毅始終堅(jiān)持：第一，不斷創(chuàng)新，挑戰(zhàn)自己，進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)投資中，規(guī)模越大，競(jìng)爭(zhēng)壁壘越高，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就更明顯；第二，一定要注重長(zhǎng)期利益比短期利益更重要；第三，以開(kāi)放的心態(tài)、多樣的形式開(kāi)展更廣泛合作。只有合作，市場(chǎng)才能變得更健康。

摘自—今日頭條