120小時！恒大翻盤
時間：20-09-30 來源：博聞財經
120小時！恒大翻盤
從24日下午到29日下午，整整120小時！一場席卷地產圈和金融圈、不明來源的“假文件”風波，最終被許家印用一場盛大的“朋友圈”聚會畫上了句號，完美翻盤。
謠言終結
警報解除
9月29日，港股收盤后，恒大發布公告稱，恒大地產已與1300億戰投中的863億戰投簽訂補充協議，戰投同意轉為普通股權長期持有，且股權比例保持不變。
剩余的437億戰投中，恒大已與155億戰投商談完畢，目前正在辦理手續，282億戰投正在商談中。相關協議達成也是大概率事情。
對于過去的幾天，深受謠言風波困擾的恒大及其合作伙伴、投資者來說，新協議的達成可謂撥云見日。
其直接意義有二：
一是，意味著恒大對絕大多數戰投的對賭回購義務“一筆勾銷”；
二是，上周，“假文件”傳“若明年恒大不能回A，之前引入的1300億戰投有轉為負債“的謠言，引發的一場風波從此劃上句號。
換言之，由謠言風波帶來的恒大利空，隨著新協議的達成，已基本出清。不確定性消失，一切回歸正常。
受此消息提振，中國恒大（03333.HK）和恒大汽車（00708.HK）今天早盤高開高走，截至發稿分別上漲13.7%和7.4%。
許家印“朋友圈”
恒大的“勝負手”
此次新協議的簽訂，不經意間再次展現了許家印強大的“朋友圈”。
簽約儀式現場，恒大集團董事局主席許家印與蘇寧控股董事長張近東、正威國際董事局主席王文銀、廣田控股董事長葉遠西、嘉寓集團董事長田家玉等全體1300億戰略投資者高管均有出席。
值得一提的是，此次謠言是由戰投問題而起，而戰投們卻選擇用集體出席并達成新協議的方式來力挺恒大，算是對謠言一次直接的回擊。尤其是風波中主角之一的蘇寧，其大BOSS張近東直接出席并與許家印并肩而坐，完全就是對謠言的嘲諷。
俗話說，朋友多了路好走。而許家印的特點之一就是朋友多。每到關鍵時刻，許家印的朋友們就是恒大應對不確定性的勝負手。
除了此次集體站臺外，上個月，恒大物業上市前夕引入的235億港元戰略投資中，投資者陣容就極為“豪華”，包括中信、光大控股等大型央企，云峰基金、紅杉資本等頂級投資基金，以及騰訊、周大福等大型企業。
而即將準備在A股科創板分拆上市的恒大汽車，在9月中旬通過定增引入的40億港元投資中，投資者亦包括了騰訊、滴滴等互聯網巨頭，及云峰基金、紅杉資本等。
這些都充分體現了許家印的朋友圈實力和資源變現能力。
再往前就是被媒體廣為流傳的一段往事。
2008年時，恒大曾因全球金融危機導致首次IPO擱淺，并出現資金困局。此后，許家印通過與香港企業家鄭裕彤、劉鑾雄等建立朋友圈，不僅獲得了5.06億美元的戰略投資。在次年的IPO路演中，更是獲得國際配售11倍、公開發售部分46倍的超額認購，成功上市。
2009年及時上市不僅讓恒大扛住了金融危機的沖擊，更是為后來由廣東一隅走向全國、由華南五虎成為三巨頭、迎來黃金十年打下了基礎。
當然，作為恒大的戰略投資者，許家印的香港朋友們也獲得了巨額回報。據統計，過去十年恒大股價漲幅近10倍，位居港股漲幅榜TOP30。
聰明的資本
時間的朋友
許家印“朋友圈”再次選擇投下信任票、用行動力挺恒大，除了許家印個人魅力外，更重要的是：資本是聰明的，知道怎么選擇對自己最有利。
就像2008\2009年那一次，及前不久恒大物業、恒大汽車引進的戰略投資者一樣，此次1300億戰投中的絕大部分選擇長期持股，就是要做“恒大時間的朋友”，分享恒大長期成長紅利。
其一，過去兩年多，這些戰投們已獲得了不菲的分紅，有什么理由不繼續下去呢！
按照協議約定的2018-2020年恒大地產要實現盈利1650億元計算，將利潤中的至少68%分紅。其中戰略投資人占恒大地產36.54%股份，預計分紅將不少于410億。算下來，戰略投資者獲得的分紅回報率約為年均10.5%。在當前市場環境下，這個投資回報率并不低。
另據戰投之一的深圳控股披露，自2017年投資恒大地產以來，截至2020年6月底，深圳控股累計收到恒大地產的分紅已經達約19.5億元，如果按照55億元的交易對價來計算，深圳控股投資恒大地產的投資回報率已達35.5%。還要高于上述測算的年均回報率。
這顯然是一筆很劃算的投資。面對經濟不確定性攀升、賺錢機會并不多的未來，繼續跟恒大走下去，獲得穩定的高額分紅，對戰投們來說，無疑是明智之舉。
其二，傳聞中的“三道紅線”并未給恒大打個措手不及，事實上，其發展節奏正在朝著戰略規劃有條不紊的推進。
甚囂塵上的“三道紅線”（以去年底數據看恒大全踩中），雖然給恒大造成了一定壓力，但并未打個恒大措手不及。其實從兩年前恒大就已經開始有意識的降負債、去杠桿了。而最新消息又稱，落實“三道紅線”的截止點由2021年推遲到2023年，這個傳聞又給了市場和企業充分的準備時間。
2017年，恒大啟動戰略轉型，從“高負債、高杠桿、高周轉、低成本”的“三高一低”經營模式轉變為“低負債、低杠桿、低成本、高周轉”的“三低一高”模式，并提前償還1100多億永續債。
2018年，開始實施“新恒大、新起點、新戰略、新藍圖”的戰略決策，繼續落實“三低一高”經營模式。
2020年，全面實施“高增長、控規模、降負債”。即實現銷售高增長，土地儲備規模嚴格控制，有息負債力爭每年下降人民幣1500億元。
截至2020年9月24日，公司有息負債較2020年3月末已下降約人民幣534億元，融資成本下降2.24個百分點，提前歸還2020年9月25日以后到期借款人民幣435億元，各項降負債成效積極顯著。
可見，恒大已提前兩三年預判到了高負債、高杠桿模式的不可持續性，并提前轉身，而“三道紅線”出爐帶來的危機感只會進一步加速恒大轉型的速度和力度。
其三，護城河穩固，業績增長領跑第一陣營。
判斷恒大的投資價值關鍵還是看其成長邏輯和基本面有沒有改變。主要看兩點，一看土儲的規模和成本。規模決定著增長空間，成本決定著盈利水平（某大佬曾說過，行業唯一風險就是地買貴了）
半年報數據顯示，恒大擁有2.4億平方米土地儲備，一二線城市占比達66%，總貨值高達3萬億，足以滿足未來3-4年發展需要。更重要的是，成本低廉平均樓面地價僅2121元/平方米（僅占平均售價的20%）；
二看團隊戰斗力。
土儲帶來的護城河優勢僅是房企實現高業績增長的必要非充分條件，能否把土儲資源優勢盡可能地變現關鍵還是看其團隊戰斗力。
而恒大團隊素有越挫越勇的鐵軍之稱，正如許家印所言“越是行情不好的時候，越能展現恒大的功底”。
截至2020年9月24日，累計實現銷售人民幣5049億元，同比增長11.4%。增速領跑第一陣營。自2020年9月3日起，公司推出全國樓盤大優惠，計劃在2020年9月、10月兩個月累計實現人民幣2000億元銷售。也就意味著，恒大大概率會提前完成6500億銷售額，并有可能達到8000億目標。
這樣的團隊執行力和銷售力，放眼業界，都是首屈一指，可謂指哪打哪。
無論是恒大的土儲護城河，還是團隊執行力，顯然都不會因此次謠言風波而有所弱化。土儲優勢+團隊強大執行力的組合，反而是恒大較于同行們“人無我有、人有我優”的大殺器。
23年的恒大，靠一個個扎實業績所構建起來的信用帝國，不是一個謠言就能毀掉的。
據統計，截至2020年9月，恒大銷售回款人民幣4521億元，同比增長51.3%。截至2020年6月30日，現金余額人民幣2046億元，也大大墊高了恒大的安全邊際。
其四，恒大融資渠道通暢，且融資方式多樣，包括拆分恒大物業上市、恒大汽車在科創板上市，已在途中。
恒大旗下這些優質資產的上市，除了會進一步優化恒大現金流，也將進一步挖掘、釋放恒大資產的內在價值，屆時隨著股價提升和盈利的攀升（戴維斯雙擊），這些戰投又將賺的盆滿鍋滿。
正是因為看到恒大的基本面、競爭力及高效的降負債、控杠桿，以及資產分拆帶來的估值溢價，才有1300億戰投簽約同意轉為普通股權長期持有，充分反映出資本看好恒大的發展前景，愿意長期分享恒大的發展紅利，而并不會因為謠言風波而發生逆轉。
不僅如此，27日（周日）晚，德銀、摩根大通、里昂、美銀、野村、巴萊克銀行、星展、聯昌、華泰、渣打、瑞銀等至少11家國際頂級投行更是紛紛表態，集體表示看好恒大在銷售、降負債、發展多元化業務等方面的努力，并認為恒大擁有充足的流動性，不存在違約風險。
可見，資本是明白人（投行們集體為恒大背書），更是聰明人（戰投們集體“續約”做恒大時間的朋友）。
擁抱風浪，注定是恒大這些名企的宿命。
從謠言平地掀巨瀾，到1300億戰投集體表態化解危機，這驚心動魄的120個小時，恒大打贏的是捍衛企業商譽的生死戰！這120個小時，不僅可以載入恒大歷史，毫不夸張地說，也足以記入中國民營企業的發展史！
摘自—博聞財經
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