深圳寫字樓空置率29.7%創新高，5年后或達46.2%！
時間：20-11-10 來源：未來城視
深圳寫字樓空置率29.7%創新高，5年后或達46.2%！
近日，第一太平戴維斯發布了最新深圳市寫字樓研究報告。數據顯示，深圳寫字樓空置率在第三季度末達到29.7%，為歷史最高值。
為此，你不必感到驚訝，因為未來5年，空置率記錄將不斷刷新，到2025，深圳寫字樓空置率可能超過45%。
根據戴德梁行數據，未來五年深圳將供應大量寫字樓，總面積800萬㎡，接近現有存量813萬㎡。
依此計算，5年后深圳寫字樓的總量將達到1613萬㎡。
目前，深圳的已出租寫字樓有571萬㎡，近五年總吸納量為296萬㎡（數據來源于第一太平戴維斯），如果未來五年吸納量保持不變，那么五年后的已出租寫字樓總面積為571+296=867萬㎡。
那么，屆時的空置率將為1-（867÷1613）=46.2%！
也就是說，站在2025年深圳的土地上，你目之所及的璀璨樓宇，有將近一半是空的！
1 是什么，讓深圳“滿城皆空”？
經濟特區的首要任務是經濟，拉動經濟的首要引擎是產業。
近年來，中興遷生產基地于河源；比亞迪建產業園于汕尾；華為終端落戶東莞松山湖；歐菲光生產線移至江西南昌……企業紛紛離開給經濟留下隱憂，深圳想方設法挽留城市核心競爭力。
可惜，政府很難搞懂不同企業需要的技術、環境、人才、資源等復雜因素。但政府可以擁有處置城市土地的權力。
這，也是深圳留下企業的核武器。
于是，產業用地以極低的出讓價格給企業，只為讓其扎根特區。
今年5月份，龍光拿下前海前灣的一塊宅地，可售樓面價高達8.7萬/㎡，而隔壁同樣是前灣的一塊新型產業用地，樓面價僅僅6064元/㎡，是宅地的十四分之一。而且，今年4月份頒布的《深圳市前海深港現代服務業合作區土地使用權招標拍賣掛牌出讓若干規定》，還對前海的非居住用地給予了巨大的優惠，其中針對全年期自持的的物業，折扣低至5折。
不僅如此，國企拿地蓋寫字樓后，會以極低的價格轉手給二房東，二房東再以低價放給市場，吸引企業入駐。
據隊長朋友透露，深投控所建設的深圳灣生態科技園，很多辦公室的租金都低到100元/㎡·月以下了，而北京甲級寫字樓的平均租金，是360元/㎡·月。
不只國企為蓋寫字樓做了不少貢獻，民企也為深圳成為名副其實的天“空”之城，而貢獻了自己的一份力。
民企沒有國企那么好拿產業用地，但可以談舊改，高漲的住宅開發利潤使開發商們對舊改項目視若珍寶，而舊改往往又要求配建寫字樓和商業綜合體，開發商們便不得不在本身就天量供應的寫字樓基礎上繼續加碼。
另外，“大規劃，大手筆”也是提升城市形象，吸引企業的一大法寶。而這些華麗的故事，顯然需要更華麗的漂亮寫字樓來支撐。
深圳有個很有意思的現象，就是寫字樓越空的地方，房價漲幅越高。一方面是寫字樓占用住宅用地，另一方面也是那個區的故事講得好。
不停蓋寫字樓，實乃拉升住宅價格的一大利器。
2 工改住宅，為時略晚
當然，深圳也意識到自己寫字樓似乎有點多了。
近日，《深圳建設中國特色社會主義先行示·范區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》正式印發。
第四條
支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。
那么，原來30%的工業用地紅線終于可以調整，住宅用地占比將從22%提高到25%甚至更高，本來要規劃寫字樓的地方，可以適當改住宅了。
可是，現在住宅的價格已經被寫字樓擠壓得高不可攀，而且巨量的浪費也已經產生。
按照深圳甲級寫字樓平均租金222.9元/㎡·月來計算，每月浪費了5.38億的資金，這還沒算上建筑成本和土地成本。
大量的寫字樓早已開建，如果建設周期為5年，恐怕深圳還得浪費5年資源。
3 深圳模式，焉知非福
如果你是一名企業家，只要不是賣寫字樓的，你應該為空置率高而感到高興。
因為這樣加大了寫字樓租賃市場的競爭，降低了企業的租金。
與北京和上海對比，深圳不僅企業租金低，人才成本也低，這使得深圳對企業的吸引力優勢相當明顯。
2025年，空置的現代裙樓閃耀著炫麗的燈光秀，好一派世界一流城市！回望曾經的2020不禁感慨，那時候寫字樓空置率可真低啊，才29.7%。
摘自—未來城視
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