腳踩紅線、高債壓頂、瘋狂大甩賣：華僑城，你還好嗎？
時間：20-11-11 來源：原創·金石道人
腳踩紅線、高債壓頂、瘋狂大甩賣：
華僑城，你還好嗎？
一個偶然的時機，一家企業誕生了。
1985年3月，全國僑務工作會議提出了一個建設“深圳特區華僑城”的構想。
同年8月，國務院領導就授權批準了——從沙河華僑工業區劃出4.8平方公里，建設深圳特區華僑城，作為新時期僑務工作的窗口和基地。
這片4.8平方公里的土地交由新設立的華僑城建設指揮部進行統一規劃和管理。
這就是華僑城集團的前身。自此，華僑城仿佛“開了掛”。
1989年開放的“錦繡中華”微縮景區，第一年便以接待游客超300萬人次、9個月收回投資，轟動中國旅游界。
1994年，以5.8億元打造“世界之窗”，3年便收回投資。
1998年，隨著深圳歡樂谷一期開業，一個創新型連鎖主題公園產品——“歡樂谷”品牌開始萌發。
……
從誕生之日起，華僑城就在不斷締造中國文旅產業發展的神話。
遺憾的是，如今，這個神話，要跌落神壇了。
根據華僑城半年報，2020年上半年末，公司剔除預收款后的資產負債率71.52%、凈負債率為111.24%。
對照此前監管層出臺的“三道紅線”（剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍），華僑城已經踩兩條線了。
而另外一條，也徘徊在踩線的邊緣——
2020上半年末，華僑城A短期借款和一年內到期的非流動負債合計為360.17億元，貨幣資金為384.68億元，貨幣資金勉強覆蓋短期負債。
從文旅神話到“紅線”纏繞——華僑城，到底經歷了什么？
一 、巨債壓頂
華僑城的債務，不是一天借成的。
根據財報，2018年末，華僑城的負債總額為2170.05億元，到了2019年9月底，負債就總額就變成2801.88億元。——9個月時間負債總額增長了631.83億元。
其凈負債率也從2015年的61.33%逐年攀升至2019年9月末的71.77%，財務杠桿上升明顯。
而到了2020年上半年，華僑城資產負債率進一步攀升到了77.16%，同比增加0.46%。截至2020年上半年，華僑城總負債達到了3195.7億元。其中，短期借款281.08億元，一年內到期的非流動負債79.09億元，短期債務總計360.17億元，貨幣資金余額384.68億元，現金短債比約1.07。
與此同時，借的錢多了，賺得錢卻變少了。
數據顯示，2020年上半年，華僑城各項經營數據同比下滑，其中利潤總額和凈利潤，跌幅最大。
營業收入171.08億元，同比下降3%；
毛利率為55.3%，同比下降10%；
利潤總額29.19億元，同比下降29%；
凈利潤20.56億元，同比下降29%；
歸母凈利潤21.38億元，同比下降 24%。
而且，2020上半年華僑城經營活動產生的現金流量凈額-95.95億元，同比下降12.30%。
作為文旅大戶，疫情對華僑城的影響可想而知。
財報顯示，華僑城旗下共有 21 家景區、25 家酒店、1 家旅行社及2家開放式旅游區，在2020年上半年共接待游客 829.7萬人次，為去年同期 47%的水平。
但詭異的現象出現了——
華僑城旅游板塊實現了73.79%的增長。
有點意思。
二、融資變難，開啟大甩賣
華僑城債務捉急，很大的一個原因是過猛的擴張。
加速拿地，是華僑城負債飛漲的開始。
207年，公司新增規劃建筑面積580.12萬平方米，2018年新增土地的計容建筑面積不少于1382.48萬平方米，到了2019年，華僑城A新增土地計容建筑面積1208.07萬平方米，2020上半年新獲取土地計容建筑面積642.23萬平米，已經達到上年的五成水平。
與之相對應的，公司債券評級報告顯示，2016年年底，華僑城A全部債務為423.68億元，較年初增長19.05%；2017-2019年年末分別為637.67億元、924.6億元和1179.03億元，較年初分別增長了50.51%、44.99%和27.57%。
由此，急速擴張伴隨著的是有息負債的急劇增長。
而拿地擴張的錢，又基本上借來的。據證券市場周刊梳理，在經營現金流連續大幅為負的同時，華僑城A的籌資現金流始終保持在高位，2017-2019年的凈額分別為293.26億元、233.71億元和212.83億元，2020年上半年是163.69億元。
此前，華僑城A的籌資現金流凈額很少超過百億。
如今，在“三道紅線”的重拳之下，踩線房企的融資渠道將進一步變窄，留給華僑城的路，不多了。
加快項目去化是一條，出售在手項目變現是另一條。
都是賣賣賣，但顯然，第二條要相對容易一些。
有媒體大致統計過2020下半年華僑城掛出的出售項目——達到13個之多。
7月30日，北交所消息，太原僑辰置業有限公司60%股權及有關債權正式掛牌，轉讓底價96304.1814萬元，該公司由華僑城持股60%、萬達地產集團持股40%。
7月31日，重慶聯合產權交易所顯示，華僑城股份擬轉讓潮州華僑城實業有限公司51%股權及5455.947萬元債權，轉讓底價6873萬元。
8月10日，上海聯合產權交易所顯示，華僑城集團子公司華僑城華東投資有限公司擬以5136.06萬元轉讓無錫兆禾文化旅游發展有限公司16%股權及4967.97萬元債權；
8月24日，上海聯合產權交易所顯示，華僑城股份子公司深圳華僑城房地產有限公司擬以421.99萬元轉讓東莞華實房地產開發有限公司10%股權；
8月，華僑城(亞洲)公告，擬出售其于港名有限公司的100%股權及轉讓對應債務。該司持有西安華僑城置地有限公司的全部權益。
9月4日，華僑城(亞洲)公告，擬出售成都天府華僑城50.99%股權及債務；
……
更早的時候，據不完全統計，僅在2019年11月，華僑城就已掛牌轉讓9家公司股權，總轉讓底價超過50億元。更早的2018年，華僑城已掛牌轉讓了包括深圳、上海、海南、南京、西安、重慶、成都等地的多個公司股權以及債權。
一邊激進拿地，一邊大肆甩賣資產，華僑城也上演了一場房企年度魔幻秀。
三、為過去的錯誤買單
華僑城走到如今的尷尬局面，很大程度上是在為過去的戰略買單。
自己犯的錯，只能自己咽下苦果。
2015年，華僑城宣布轉型，從早期“旅游+地產”模式擴大業務范圍，轉向“文化+旅游+城鎮化”、“旅游+互聯網+金融”發展模式，著力搭建文化產業、旅游產業、新型城鎮化、電子產業及相關業務投資五大業務板塊。
2016年，隨著段先念入主華僑城，這一新戰略正式落地，華僑城開始在全國大規模布局文旅項目。
據樓市頭條統計，時至今日，華僑城文旅項目布局國內50個城市，大型項目數量達30余個，每個項目投資總額均超百億，近兩年文旅項目投資總額超萬億元。
當初段先念的構想，是“去地產化”，轉向文旅產業，尋求新的突破。
但如今來看，文旅依然離不開地產的支撐，當初的美好構想正在往反方向走去。
在文旅行業整體保持高速增長的環境下，華僑城的增速反而持續下滑。
財報顯示，2016-2018年，盡管華僑城的文旅業務保持同比增長，但增速逐年放緩。
與此同時，地產卻依然是華僑城的業績主力軍。
2016-2018年，華僑城房地產業務營業收入占比分別為53.39%、55.17%、58.25%，旅游綜合業務營業收入占比分別為45.17%、43.16%、40.83%。
——我本將心向明月，奈何明月照溝渠！
“跑馬圈地”的戰略布局、持續不斷的大額文旅投資項目，已給華僑城帶來了不小的資金及發展方面的壓力。
如今，突如其來的疫情，更是狠狠地補了一刀。
華僑城未來的文旅之路，仍然是任重而道遠。
四、尾聲
眼看文旅突圍無望，華僑城又把目光投向了老本行——地產。
加速融資、加速拿地、甩賣資產，都是為了加速擴張，追回失去的歲月。
但顯而易見的，如今的房地產，不再是那個“遍地是黃金”的年代了。
房住不炒、融資收緊、三道紅線……每一個，都能要掉房企半條命。
看著身后越來越高的負債，華僑城會不會再次感到后悔呢？
摘自—原創·金石道人
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