深圳城市更新過往成績如何？未來應該如何做？ 專家這樣說……
時間：21-04-28 來源：樓評
深圳城市更新過往成績如何？未來應該如何做？
專家這樣說……
4月23日，“2021中國城市更新創新發展（深圳）峰會”在深圳舉辦，包括住房和城鄉建設部總經濟師楊保軍、住建部原總工程師陳宜明、住建部原政策研究中心主任秦虹、經濟學家李義平、深圳市規劃國土發展研究中心副總規劃師、城市和區域發展研究所所長李江在內的多位專家學者，均在峰會現場作出了主題演講。
其中，深圳市規劃國土發展研究中心副總規劃師李江在其《創新驅動下的城市更新——深圳先行試驗》的演講中，提到了以下幾個觀點和對應規劃：
一，實現深圳未來的發展目標離不開空間的支撐，然而深圳的土地面積僅僅是北京的1/8，上海的1/4，現在的土地開發度已經達到了50%，這意味著一個城市科學合理的規模越過了警戒線，所以說，未來深圳的發展，就是以調結構和提品質為要點；
二，深圳城市更新在發展過程中也存在一些問題，比如結構的問題——更新的功能結構失衡進一步加劇，商業建筑及新型產業用地比重上升，工改商、工改居遠大于工改工比例，更新方式仍以拆除重建為主，綜合整治實施力度不足，更新項目總體統籌不足，空間碎片化問題越來越明顯等等；
三，深圳不到兩千平方公里的土地上，生活著兩千多萬人口，居住的壓力是非常大的。
所以，“十四五”期間，深圳的城市更新居住用地供應不少于4平方公里，更新和整備完成商品住宅供應量不少于2500萬平方米，規劃籌集公共住房和配套宿舍不少于600萬平方米，這是為了大量提供住宅，緩解居住壓力；
四，深圳的商業加上辦公寫字樓的體量現狀有1.6億平方米，對比一下大家就知道，這個體量相當于新加坡的10倍，香港的7倍，東京的1.2倍，和上海持平。可是我們的GDP這兩年剛剛超過香港和新加坡，相當于東京的40%，紐約的35%左右。
這么大的體量，而我們的GDP量和別人相差還有一大截，反過來說，我們的商業辦公空間的低效利用程度非常高；
五，深圳規劃的商業+辦公寫字樓的體量還有1個億平方米，現狀是1.6個億，加上這1億，大家想想量有多大，整個深圳放眼望去都是寫字樓，所以這造成了新的空間浪費，沒有這么多的需求，這里面某種程度上也存在著市場的盲目性；
六，就辦公寫字樓這一點而言，2020年第四季度，深圳寫字樓的空置率是27.9%，四個一線城市里排名第一，這兩年來看深圳寫字樓的空置率一直是排在第一的，10%之內是正常情況，超過10%就不正常，超過20%就是極其不正常；
七，深圳的M0制度——“十四五”期間對M0將嚴格控制，將由十三五的675公頃下調至350公頃，因為回顧檢討來看，我們的M0用地，形態和業態和現在的商業寫字樓是一模一樣的，容積率偏高，基本上服務對象已經脫離了工業業態，而且空間分局上比較分散，市場接受度低，空置率也比較高，租售成本卻大幅上升。
M0出來之后，一方面擠壓了原有的工業空間，另一方面對商業寫字樓的空間擠壓也非常大；
八，工業是我們發展的重中之重，如果我們把深圳的制造業外遷到東莞、惠州甚至是其他地方，用不了多久，深圳的創新也會隨之而去。
現在大家提起深圳都知道，深圳是中國最具創新活力的城市，而如果制造業走了，創新也走了，剩下的商業、居住、還有一些空著的寫字樓，這個城市在世界城市中，還有什么價值可談；
九，商業辦公上，深圳是嚴重過剩，低效利用。所以我們現在要趕快止損，調整節奏，調整未來更新的方向；
十，深圳接下來在城市更新上馬上要做的事，其中一個就是進一步明晰政府與市場關系。深圳城市更新最重要的一句話就是“政府引導、市場運作”。深圳城市更新的主力軍就是廣大的開發商，給予市場足夠的活力。
雖然城市更新推進得都比較理想、也都比較快，但是也出現了一些該政府做的事推給了市場，市場做的事政府又插手做。所以接下來要明晰哪些事是政府做，哪些事是市場做。
【以下為深圳市規劃國土發展研究中心副總規劃師李江演講實錄】：
大家早上好！
我作為最后一位演講的嘉賓，在這里我想介紹一下我們深圳在十四五期間城市更新的思考和建議。分為三塊內容：
一、新機遇、新挑戰。
2019年對深圳來說是利好之年，2月18日國家頒布了《粵港澳大灣區總體規劃綱要》，深圳作為4個核心城市，國家給深圳的定位非常高。在8月18日國家又頒布了社會主義示范區的若干意見，為深圳描述了未來發展的藍圖——2025年建成國際化、現代化的創新型城市，2035年建成具有全球影響力的創意創業創意之都，本世紀中葉成為競爭力、創新力、影響力卓著的城市。
但是，實現目標離不開空間的支撐。深圳的土地面積僅僅是北京的1/8，上海的1/4，現在土地開發度已經達到了50%，這意味著一個城市科學合理的規模越過了警戒線。這兩年國土空間規劃也劃出了三條高壓線，三條線之后能夠開發使用的新增的用地資源已經非常少了，所以說，未來深圳的發展就是以調結構和提品質為要點，構建一核多新網絡化的城市空間體系，優化城市空間的資源配置。
“優化”二字對于深圳來講意味非常深遠。總書記來深圳考察時，也提到深圳要加大在粵港澳大灣區的核心引擎功能，核心引擎就是科技創新。
我們在“十四五”期間也提出，2025年深圳GDP達到4萬億元，創新能力躋身于全球城市，新經濟發展在國際領先，要讓深圳的經濟在全球占有一席之地，那我們深圳的產業、科技創新絕對不能落后，而扶持經濟發展離不開產業空間。
還有，社會主義示范區提出打造民生幸福標桿，提出“七個有之”的發展要求，幼有所育、學有所教、病有所治、老有所養等等，要完成“民生七有”的標桿要求也需要大量的空間來支撐。
綜上所述，深圳需要空間的地方太多了，一方面要解決民生，一方面要促進產業發展，而新增的空間又不足怎么辦？只有城市更新。
城市更新對深圳來說是未來今后發展的主要途徑，經過十多年的發展，深圳城市更新在發展過程中也存在一些問題，比如結構的問題，更新的功能結構失衡進一步加劇，商業建筑及新型產業用地比重上升，工改商、工改居遠大于工改工比例，更新方式仍以拆除重建為主，綜合整治實施力度不足，更新項目總體統籌不足，空間碎片化問題越來越明顯等等。
還有就是更新整備融合的問題，土地整備也是深圳的“特產”，過去土地整備是起源于土地征收，今天來說，深圳可收儲的用地不多，基本上都是建成區，所以空間上重疊問題逐步顯現，更新準備補償標準、容積管理規則也存在著不一致性，影響了開發的公平性等。
二、新形勢、新探索
1、深圳接下來要控節奏，放慢拆除重建類更新步伐，鼓勵開展有機更新。剛才楊總也用了很多城市案例講了有機更新的好的做法，我們的“十四五”期間，拆除重建和土地整備的低效用地再開發控制在10平方公里，完成綜合整治用地不少于45平方公里。
城市規劃和建設要高度重視歷史文化保護，不急功近利，不大拆大建，“十四五”期間更多推崇的是有機更新。
2、是調結構，要大幅度增加居住空間，通過計劃的調節、規劃的調整等等，想盡一切辦法來提高居住用地的供應量。大家都知道，深圳不到兩千平方公里的土地上，生活著兩千多萬人口，居住的壓力是非常大的。
所以，“十四五”期間，城市更新居住用地供應不少于4平方公里，更新和整備完成商品住宅供應量不少于2500萬平方米，規劃籌集公共住房和配套宿舍不少于600萬平方米，這是為了大量提供住宅，緩解居住壓力。
調結構的第二點，是要嚴格控制商業辦公空間供給，減少商業辦公供應，控制工改商的規模，嚴控居住地塊調整為居住、辦公混合功能等，調節商業+辦公的用地供給節奏。
大家是不是感到很突然，為什么要做這樣的一個改變？
有一組數據，深圳的商業加上辦公寫字樓的量現狀有1.6億平方米，這個量對比一下大家就知道，這個量相當于新加坡的10倍，香港的7倍，東京的1.2倍，和上海持平。可是我們的GDP這兩年剛剛超過香港和新加坡，相當于東京的40%，紐約的35%左右。
這么大的體量，而我們的GDP量和別人相差還有一大截，反過來說，我們的商業辦公空間的低效利用程度非常高。
同時還有一組數據，深圳規劃的商業+辦公寫字樓的量還有1個億，現狀是1.6個億，加上這1億，大家想想量有多大，整個深圳放眼望去都是寫字樓，所以這造成了新的空間浪費，沒有這么多的需求，這里面某種程度上也存在著市場的盲目性。
我們規劃的宏觀統籌和引導在某些方面是失靈的，就辦公寫字樓這一點而言，2020年第四季度，深圳寫字樓的空置率27.9%，一線城市排名第一，這兩年來看深圳寫字樓的空置率一直是排在第一的，10%之內是正常情況，超過10%就不正常，超過20%就是極其不正常。
還有就是深圳的M0制度。“十四五”期間對M0將嚴格控制，將由十三五的675公頃下調至350公頃。
我們的MO供應從十二五開始到十三五的供應量是偏大的，每年供應規模是35公頃，接近工業用地規模的一半。當初設置M0的制度是為了降低優質的工業企業需要研發、辦公和總部的時候提供的方便，降低成本享受工業地價。
但這個制度出臺之后，這十年來，回顧檢討，我們發現這個制度走偏了，也就是說，在市場和政府的共同努力下，把這么好的經念歪了，出現了偏差。我們的M0用地，形態和業態和現在的商業寫字樓是一模一樣的，容積率偏高，基本上服務對象已經脫離了工業業態。而且空間布局上比較分散，市場接受度低，空置率也比較高，租售成本卻大幅上升。
M0出來之后，一方面擠壓了原有的工業空間，另一方面對商業寫字樓的空間擠壓也非常大。
十三五期間，通過城市更新提供的M0大概是1151萬平方米，后面還有10平方公里的商業辦公用地要供應，所以將來深圳的這個結構令人堪憂。雖然說深圳城市更新模式得到了全國人民的認可，都在學習，但是我作為一個本地的規劃師看到的是問題。
第三方面，為了扶持本土深圳的先進制造業工業的發展，剛才秦老師也講了很多經濟賦能城市更新，其實深圳這兩年特別是2020年以來非常重視先進制造業的發展，想盡一切辦法給制造業留住空間，于是我們2020年打造了“雙百”，一是保留提升100平方公里工業區，近五年這一百平方公里是不能動的，另外就是通過改造、整備100平方公里的工業區，這兩個100平方公里是先進制造業發展的空間保障。
3、是促融合，融合城市更新和土地整備二次開發的手段進行融合。這次在“十四五”規劃編制中，我們將城市更新和土地整備放在一個規劃里編制，也在這個規劃中提出了更新整備融合試點片區，作為更新整備融合創新政策試點區域的封閉運行案例，也通過試點看看在兩個政策當中找出一些突破口，在未來的更新政策的調整當中，盡可能地將更新和整備兩個政策打通，形成完美的結合。
4、保民生，這個就不用重復說了。
5、強立法，持續完善城市更新政策頂層設計，今年年初，我們編制的《深圳經濟特區城市更新條例》終于出臺了，算是全國第一個城市更新立法的政策。在立法層面上完成了城市更新的頂層設計，最主要的一點，是這個政策中很多內容是前幾年的政策集大成者，最關鍵一點就是建立了個別征收模式。
對于老舊住宅區、城中村合法住宅及住宅類歷史違建，通過調解、行政訴訟強制征收來保障城市更新的實施。盡管實施有一些爭議，但是正面的反饋是多于負面的。
最后再談一下深圳的“十四五”期間，不僅是“十四五”，深圳在今后相當長的時期要做的幾件事。
首先是“保民生”，優先補齊全市公共服務設施短板，實現“民生七優”，促進全市域公務設施均衡布局。
第二是“提居住”，深圳的居住用地占了23%，但是從建筑量上來說是占40%，這個量也不低了，但是深圳的人口一直一個謎，沒有準確的數字，戶籍人口400多萬，常住人口統計是1300多萬，實際居住深圳的人口早就超過2000萬，來了就是深圳人，來了之后我們要提供各種提供各種民生設施，滿足生活需求，這個壓力有多大可想而知。
第三“優工業”，工業是我們發展的重中之重，美國的前商務部部長說過，誰要是今天放棄了先進制造業，明天會被摒棄在創新大門之外。如果我們把深圳的制造業外遷到東莞、惠州甚至是其他地方，用不了多久，深圳的創新也會隨之而去。
現在大家提起深圳都知道深圳是中國最具創新活力的城市，而如果制造業走了，創新也走了，剩下的商業、居住、還有一些空著的寫字樓，這個城市在世界城市林中，還有什么價值可談？
第四是“控商辦”，商業辦公，深圳是嚴重過剩，低效利用。學術界有一個詞叫空間再生產，也就是說我們挖掘當地的自然條件，讓空間發揮更大的價值，可我們現在商業辦公嚴重過剩，某種程度上是空間在浪費，所以我們現在要趕快止損，調整節奏，調整未來更新的方向。
最后，從政策方面再講幾條深圳馬上要做的事，
一個就是進一步明晰政府與市場關系，深圳城市更新最重要的一句話就是政府引導、市場運作。深圳城市更新的主力軍就是在座的廣大的開發商，給予市場足夠的活力。雖然城市更新推進得都比較理想、也都比較快，但是也出現了一些該政府做的事推給了市場，市場做的事政府又插手做。所以接下來要明晰哪些事是政府做，哪些事是市場做。
第二個就是持續完善城市更新配套政策，更新條例出來后，那只是個綱，我們需要在新形勢、新的發展格局下不斷完善，解析來圍繞城市更新條例有很多做法。
第三是加強城市更新、土地整備和棚戶區改造等政策的銜接和統一。
第四是統籌協調城市更新與空間規劃、法定圖則的編審管理。包括總體規劃、分區，其實核心內容就是城市更新，我們一直在說，未來深圳的總體規劃有沒有必要編，如果有必要編可能就是城市更新的總體規劃。
謝謝大家，我的介紹就到這里。
摘自-樓評
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