地產行業的底層邏輯，已經發生根本變化！
時間：21-08-12 來源：明源地產研究
地產行業的底層邏輯，已經發生根本變化！
最近幾年，與地產有關的各種政策很多。
每個政策出臺，都有很多分析，房企也就根據相關分析調整自己的戰略，有的疲于奔命應對不及，有的判斷錯誤進退失據。
明源君認為，所有這些政策背后是有一個統一的新邏輯的。
搞明白了這個大邏輯，房企在戰略層面，就可以擁有足夠的定力，從而不斷擴大自己的優勢。
搞明白了這個大邏輯，地產人在找工作的時候，也可以更有方向，不會入職即將衰落乃至暴雷的房企。
用一個通俗的比喻來說，這個大邏輯就是：
地產上半場更像一個賭場，地產下半場則是個賽場。
當然，從賭場到賽場的轉化并不是瞬間完成的，而是漸進的，目前仍在進行中……
下面明源君詳細來說。
01 入場條件
曾經0門檻，現在資格賽+選拔賽
拿到一塊土地，就算是進入地產行業了。
賭場時代，入場拿地有些時候真的沒有門檻，不但對拿地企業的資格、能力沒有要求，甚至對其有沒有拿地的錢都沒有要求。有些企業純粹就是空手套白狼，用項目預售的錢去交土地款。
賽場時代，城市越好，拿地的門檻設置得越高。一級開發資質、迅速繳清地價、雙限、竟配建、競自持、競產業、競品質、競裝配式建筑……在一些城市，如果拿地企業太多，得分高的幾家企業才能參加最后的競拍。
這就相當于在決賽之前，有了資格賽和選拔賽，必須通過資格賽，才能進入選拔賽，可以在低能級城市的選拔賽中脫穎而出，才能進入高能級城市。
上海這個“135”打分機制，像不像體操、跳水比賽的評分標準？
02 勝出規則
曾經靠膽量靠冒險，現在靠能力變現
房企乃至地產項目的勝出，其標志都是獲得足夠的利潤。
賭場時代，誰敢于冒險敢于下注，誰就有可能獲得巨大的利潤。
最典型的故事，是在等待中“躺贏”。
某房企在一線城市偏遠地方拿了一大塊地，因為能力不夠，遲遲沒有開發。沒想到幾年后該區域卻越來越火，該房企賣地賣房，一躍而成為百強。
最值得深思的統計數字，就是財務杠桿。
起點相同的兩家房企，財務杠桿加得很高的那家，發展速度是不敢加太高杠桿那家的幾倍，后者謹慎卻反而因為保守被嘲笑。
胡亂拿地、胡亂加杠桿，最終卻在混亂中長大的房企，其實并不少，因為他們最終都賭對了地產上半場的大勢：
房價一直在波浪形上漲，所有的問題都被掩蓋了。遇到波谷，只需要堅持一個周期，一次大漲，就足以挽救大批面臨崩盤的企業。
賽場時代，所有的利潤都要靠能力來變現。而能力，來自之前艱苦的訓練。
為什么呢？
因為地產市場上，幾乎已經不存在那種“你能看得見，別人看不見”的機會了，地產同行、地方政府、買房客戶，經過各種歷練之后，都很清楚利潤來自哪里。
你要獲取利潤，就要用你的能力打敗競爭對手，并與合作方進行等價交換！
你無法再通過“賭”來獲取利潤了，在“拿地銷售比不超40%”的規定之下，你連加碼下注的機會都沒有。
以招拍掛的土地來說。
如果是成熟的地，注定是很貴的，你需要擁有足夠強的品牌和產品溢價能力，以及很強的成本力，才能在售價與成本之間，找到足夠的利潤。
如果招拍掛的土地不貴，沒有人搶，就說明土地肯定是不成熟的，你需要足夠強的城市運營能力，和足夠強的資金實力，來把整個區域變得成熟，再從中獲取利潤。
以舊改來說。
舊改相當于是和地方政府一起做規劃，房企憑借自身的能力，和做出的貢獻，獲得一個合理的收入。
村集體和村民的訴求，短期來說，是希望有一筆比較可觀的補償金，每家每戶都能分一點。長期來說，則希望能有一些可以持有的物業，有穩定的租金等收入，年年都能分紅。
鎮和街道一級，希望能增加穩定的稅收。希望開發商能在項目里引進一些產業。這就需要開發商有產業能力。
區市一級，希望項目有可以宣傳的規劃亮點，能成為政績。這就需要開發商有整體規劃、城市運營的能力。
舊改最終獲利，其實相當于開發商用自己的能力，和各級利益相關方，進行了一次交換。
有些開發商過去特別中意“勾地”。可現在，如果沒有能力，不對兌現之前的產業、稅收承諾，項目就不能繼續，勾到的地反而可能成為陷阱。
03 選手人設
之前可以賭完就走，
現在必須靠形象賺錢
賭徒不需要別人記得他的姓名，“賭神”、“賭圣”之類，畢竟只是電影。
賭場時代，打一槍換一個地方的房企不少，客戶也會買一些從來都沒有聽說過的開發商做得樓盤。
在這種情況下，開發商自身的人設，顯得沒有那么重要。
之所以如此，一方面是因為當時的地產市場供不應求，客戶只求買到，并不做過多篩選；另一方面是因為房價不斷上漲，即使房子質量不好，客戶也不擔心會砸自己手里。
賽場時代的選手，人設非常關鍵。
好的人設不但有助于你參賽獲勝，還可以獲取賽場以外的利潤。
市場供需已經逐漸平衡，在有選擇的情況下，客戶會優先購買口碑更好的開發商家的房子。
開發商人設高端，則產品更容易溢價，可以獲取更多利潤。
開發商人設靠譜，則向政府勾地容易，和同行、乙方合作，也會更受信任。未來賺取客戶“70年的錢”，也就有了良好的基礎。
結語
賽場時代，所有的努力都不會白費
賭場時代，地產行業有很多反常現象，比如劣幣驅逐良幣，品質好的開發商做不大，品質差的開發商卻高速增長，等等。但這個野蠻生長的時代，正在逐漸成為歷史。
賽場時代，每一分利潤，都要靠能力獲得。
房企的所有努力，只要轉換成了能力，就終有變現的一天。
在能力如此重要的時代，地產人個人的能力，也可以得到最大化的凸顯。近年來地產行業橫盤乃至緩慢下行，高管的薪酬卻在上升就是明證。
賽場時代，能力已經如此重要，競爭也因此更加激烈。
一家房企跑完地產融資、拿地、開發、運營、服務整條產業鏈的所有賽道，擁有融資、投資、城市運營、產品力、成本力、產業運營能力、服務力……并且在所有賽道上都獲勝，已經越來越不可能。而如果一環出錯，就有可能滿盤皆輸。
綜合房企拆分成一些物業、運營、開發等專業企業，以跑得更快、更好，正在成為趨勢。
未來的地產行業，一家企業能練出1-2項核心能力，在1-2條細分賽道上擁有優勢，就可以擁有美好的未來。
摘自-明源地產研究
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