第一顆大雷，排掉了：剩下的暴雷房企們， 有解了！
時間：21-12-15 來源：大碗樓市
第一顆大雷，排掉了：剩下的暴雷房企們，
有解了！
2021年12月9日，華夏幸福發布了一則公告
——債務重組計劃，已獲債委會表決通過。
華夏幸福的雷，暫時性排掉了。
華夏幸福，是中國樓市里第一個暴雷，也是第一個完成排雷的千億房企。
它走過的路，將為那些暴雷弟兄們
——為恒大、花樣年、佳兆業、藍光……提供一個解決的案例。
看完華夏的排雷方案，我只想說兩句話——
第一句，總會有人兜底。
第二句，莫慌，都有救。
01
債化解了，公司也沒有破產。
華夏幸福的金融債務規模，一共為2192億。
這2192億的債務，將通過以下四種方式在化解。
1、賣出資產，回籠資金約750億。
關于這種方式，很容易理解。
——找個資金實力強的買家，把手里的一部分資產賣出去。
華夏盤了盤手里能賣的資產，大概能賣個750億。
其中，570億用于還債。
剩下的180億，用于現有住宅開發，也就是“保交付”。
2、出售資產，帶走金融債務約500億。
干了這么多年，華夏幸福手里也囤了不少好項目和好地。
這部分好項目和好地，將捆綁500億的債務，一起打包出售。
3、優先類金融債務展期或清償約352億元。
關于這部分，有點復雜，我盡量講的容易理解。
這352億的債務，一共包括兩大部分，相應解決方式如下
——應收賬款質押和實物資產質押的債務，進行展期。
所謂展期，就是晚點還，不僅晚點還，還降息。
晚多久？
5-8年還清。
——開發貸，存量項目逐步償還，新增項目逐步投放。
已經放出去的開發貸，慢慢賣房子，慢慢還賬。
已經批復但還沒放出去的開發貸，該放還是要放，讓現金流滾動起來。
4、以持有型物業等約220億元資產設立的信托受益權份額抵償。
華夏幸福手里，還有一部分擁有穩定現金流的持有型資產。
針對這部分資產，做個信托產品，拿信托收益份額，來沖抵債務。
共計可以沖抵債務，約220億。
5、剩余550億，由華夏幸福承接，通過展期、降息和后續經營，逐步償清。
這句話的正確理解方式是
——剩下這550億，我真還不上了。
——要么展期降息，要么死給你看。
我們把華夏幸福的2192億償債計劃，做個梳理就是——
先變賣家產，還掉570億；
再捆綁債務變賣家產，轉移500億；
然后把持有型物業信托化，抵掉220億；
還剩下902億，實在還不了，那就展期降息；
現在還不上，5-8年總能還上，再把利息降到2.7%。
570+500+220+902=2192億。
算來算去，到最后
——華夏幸福手里，竟然還能剩180億。
這180億，怎么花？
老老實實蓋房子，老老實實保交付，一定不能爛尾。
02
購房者，有救了。
銀行和金融機構，吃了最大的啞巴虧。
華夏幸福的整套債務解決方案，有三個關鍵點。
第一，地方不僅牽頭，還親自下場兜底。
華夏幸福整場危機的化解，由河北省政府牽頭組織，平安和工行主導參與。
三個主角，一個是主管地方，一個是國有銀行，一個是混合所有制的大股東。
更有意思的是
——地方親自下場兜底。
華夏幸福的環京產業園，將打包出售給“新空港”
——不僅將帶走華夏幸福520億的債務，還將提供一部分現金。
新空港是誰？
一個股東，是廊坊市政府；另一個股東，是河北省政府。
地方一出手，就消化了1/4的債務。
第二，銀行和金融機構，吃了啞巴虧。
這份償債方案，原本通過的希望極其渺茫。
銀行和金融機構，看到方案后，原地一蹦三尺高
——900多億的債務，竟然要展期5-8年，利息還只給到2.7%。
這不是協商，這是在銀行身上剌肉。
自債務重組方案放出來，就有一部分投資人私下串聯，想拿到25%的否決票，以此否定這版方案。
緊接著，監管部門牽頭開了一場會
——大部分人，最終選擇了妥協。
12月8日，債務重組計劃高票通過，902億的債務得到5-8年的展期。
監管一出手，又消化了近一半的債務。
第三，不爛尾，是底線。
經過資產和債務重組之后，華夏幸福保留了孔雀城的住宅業務。
不僅保留了住宅業務
——還留下了資產變賣償債后剩下的180億，用于復工復產。
留下住宅業務，有兩個目的。
主要目的是，保交付、不爛尾。
次要目的是，住宅好變現，通過快速變現來逐步還債。
03
剩下的暴雷房企，有救了。
華夏幸福的債務化解，可以用一句話總結——
政府，兜底了。投資人，吃虧了。購房者，不爛尾了。
看起來天大的雷，到最后不過就是一場長達5-8年的債務展期。
活像一個憋了很久的屁
——你以為，要拉滿一褲襠，炸的滿世界都是
——結果，只是一聲悶響，臭了一圈離得最近的人。
有驚但無險。
為什么華夏幸福的債務危機，能暫時得到有驚無險的化解？
這其中，有兩個必要的前提。
第一，事兒要足夠大。
華夏幸福的債務危機化解，必須要感謝的是
——地方和監管部門的牽頭和兜底。
為什么他們會兜底，會牽頭？
華夏幸福太大，惹出來的事兒太大。
每年中小房企死的那么多，爛尾的更多，怎么沒人兜底？
說的難聽點——
還是盤子不夠大，還是惹出來的事不夠大。
而華夏幸福的債務問題，如果沒人牽頭解決、大膽兜底，會發生什么？
往小了說——
數十萬套房子爛尾，數十萬個家庭資產化為泡沫，甚至引發群體性事件。
往大了說——
數千億的債務斷裂，近萬億的盤子崩盤，拖著整個金融系統陷入泥潭中。
與其這樣，不如地方和銀行吃點虧
——給點錢，展個期，利息打個折。
——讓企業活下來，讓流動性恢復。
大盤子只要轉起來，一切都還有緩。
第二，手里的好資產足夠多。
為什么看起來足足2000多億的債務，最終能輕飄飄的解決？
除了展期的900億之外，剩下的1000多億，是靠華夏幸福變賣家產換來的。
賣項目賣土地，賣了700多億；賣項目綁債務，又消化了500多億；把持有物業變成信托，又沖抵了200多億。
華夏幸福所變賣的資產，不僅僅是腰斬的環京地區。
還有深圳的城改、南京大校場的舊改、東莞的舊改、廣州的城改……一大波核心城市核心區域的好資產。
如果是個中小房企暴雷了會怎么辦？
一看手里的資產，滿打滿算兩三百億；
一看兩三百億的資產，不是三四線城市，就是遠郊鳥不拉屎。
你倒是想變賣，奈何無人接盤。
只要手里的好貨足夠多，只要肯割肉變現，終歸有人接盤，死不了。
站在華夏幸福的這場危機上，我們可能會得到一個相對悲哀的結論——
因為，大房企們盤子大，惹的事兒更大，負債大，手里拿著的好資產更大；
所以，到最后往往“大而不能倒，倒了終歸有人救”。
站在這個相對悲哀的結論上，你去看現在暴雷的諸多房企，其實大都有解。
比如，看起來危在旦夕的佳兆業——
但凡陷入無法正常交付的爛尾危機，地方和監管終歸會牽頭兜底；
但凡放出來深圳及大灣區的幾塊地，一堆人打破頭沖進去接盤。
再比如，恒大。
有了華夏幸福的解決先例，隨時都會掛的恒大，似乎也能再挺挺。
莫慌，終歸都有解。
結
回顧整場危機化解，能給我們的啟發是什么？
哪怕大房企再爛，可能我們最終還是要悲哀且無奈的“優先選擇他們”。
誰讓他們盤子太大，哪怕負債再多，也不敢讓他倒。
誰讓他們高額舉債拿下的好資產太多，哪怕倒了，也有人接。
只要有人兜底，終歸不會崩盤。
只要有人接盤，終歸不會爛尾。
大而不能倒，是這個時代悲哀且無奈的注腳。
但更加悲哀和無奈的是
——身為普通人的我們，往往沒有太多選擇的權利。
摘自-大碗樓市
| 上一篇 | 下一篇 |
|---|---|
| 操盤600億，數個百倍回報，連續投出韋爾、商湯... | 商湯，一個擋不住的IPO |
