餓瘋了！有人比暴雷的房企更窮，更渴望松綁
時間：21-12-17 來源：大碗樓市
餓瘋了！有人比暴雷的房企更窮，更渴望松綁
近期，福建、湖南、河南、河北、廣西、重慶等地的十余個城市相繼釋放“鼓勵購房”的新政，沒有嘴炮，都是實實在在的購房補貼、契稅減免。
樓市調控了近一年，最難的不是還不起錢買不起地的房企，而是已經(jīng)餓瘋了疼哭了也不敢聲張的地方。
1
2021年，地方已經(jīng)餓瘋了
由于債券的穿透式監(jiān)管，今年前三季度地方新增專項債僅完成了全年額度的40%，慢于歷史同期約70%多的進度；
占政府基金性收入90%的土地收入，從8月至今單月同比增速已經(jīng)降至-10%左右。
今年繼續(xù)對小微企業(yè)和個體工商戶稅收減免，預計全年減負超7000億元；
受疫情反復以及自然災害影響，地方損失、支出累計近萬億；
截止今年三季度地方杠桿率（不包含隱形債務）增長至36.9%，創(chuàng)歷史新高；
今年，地方上是真難。
上半年錢融不上，下半年地賣不出，
全年疫情反復經(jīng)濟生產(chǎn)不暢支出加大，持續(xù)減稅降費收入縮減。
想多融點資搞點錢，監(jiān)管太嚴，杠桿率又太高；
想多賣點地增加收入，調控太嚴，房企都窮哭了；
想多收點稅填補窟窿，經(jīng)濟下行，企業(yè)眼巴巴看著你；
想省吃儉用勒緊褲腰帶過日子，疫情反復，額外支出增加；
想徹底躺平，瞅瞅四周都在搞高科技你爭我趕，只要有一口糧就得喂給搞科研的。
餓的兩眼昏花的地方，難吶。
我們普通人難，還能發(fā)發(fā)牢騷，
開發(fā)商難，還能到處喊一喊，
地方難，忍著。
不僅得忍著，還得想辦法解決經(jīng)濟增速的問題，解決就業(yè)的問題，解決綠色雙碳的問題……
明年的總基調：穩(wěn)，為二十大勝利召開營造良好環(huán)境。
所以明年的經(jīng)濟任務比今年更重，
明年經(jīng)濟維穩(wěn)的兩把推手，一個是基建，一個是樓市。
不僅要搞，還得提前搞。
不僅要提前搞，還要責任到地方。
基建歷來是支出的大頭，而基建支出的六成都在地方。
這就好比讓一個餓的站不起來的人去跑馬拉松，不等教練吹哨腿就抽了。
任務背上了，下一步就是搞錢。
去哪搞？大概率還是土地收入。
穩(wěn)經(jīng)濟的推手是基建和樓市，搞基建和樓市的推手是土地收入。
2
2022年，戒不掉的土地收入
1993年分稅制改革之后，央地收入分配占比基本上1:1，支出責任比重則變化為2:8，去年甚至到了1:9。
地方在財權小、事權大的格局下，更加依賴賣地。
目前地方的收入來源有兩種：
一種是以稅收收入為主的一般公共預算收入，另一種是政府性基金收入。
目前兩種收入方式規(guī)模相當，其中政府性基金收入的九成是土地出讓金，堪稱地方收入的“半條命”。
通過出讓國有土地使用權，城市積累了擴張的原始資本。
近三十年來，城市的每一步擴張，都寫滿了土地收入。
比如基建，
一般而言，基建資金的60%來源各地方的自籌資金，包括一般公共預算、政府性基金、新增專項債、PPP和城投債等。
但是目前在防范地方隱性債務風險的政策基調下，城投平臺融資束手束腳。
明年搞基建主要的發(fā)力點還是依靠地方的“顯性”資金來源，也就是一般公共預算、新增專項債和政府性基金（土地出讓金）三個方面。
注意！
土地出讓金對明年基建的支撐遠沒有這么簡單。
因為地方償還專項債、城投債的資金有一部分也來源于土地出讓金 。
尤其是專項債利息，只能通過對應的政府性基金收入、專項收入償還，不得通過發(fā)行專項債券償還。
所以土地出讓金不僅顯性支持基建建設，同時也以隱性償債的方式間接支持基建，支撐城市發(fā)展。
再比如對GDP增長的拉動
賣地的錢可以投入城市發(fā)展建設中，賣出的土地也可以源源不斷地創(chuàng)造經(jīng)濟價值。
不論是住宅用地還是商業(yè)、商務、工業(yè)用地，拍出后從前期的建設施工到后期的生產(chǎn)銷售、物業(yè)管理、科研創(chuàng)造等環(huán)節(jié)都會帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈上百個行業(yè)的發(fā)展。
按照目前土地出讓金單月下滑的速度測算，土地出讓金繼續(xù)下滑對明年全國名義GDP增速拖累約0.6%~3.5%。
而且，土地收入依賴度排名前5的浙江、江蘇、福建、山東、廣東合計GDP占全國約4成，加上土地收入依賴度排名第6、單位土地出讓金下滑拖累全國GDP排名第5的四川，這6省的土地出讓金下滑將關乎全國穩(wěn)增長大局。
接下來，這6省在基建、樓市、土地等方面大概率會釋放積極信號。
3
近兩天中央和地方已經(jīng)馬不停蹄地拋出了一大波基建包：
13號，發(fā)改委發(fā)布102項重大工程項目，要適度超前開展基礎設施投資；
14號，發(fā)哥再次發(fā)話推進重大項目抓緊上馬，能開工的項目盡快開工建設；
14號，成渝雙城經(jīng)濟圈2022年擬推進重大項目160個，總投資約2萬億元。
拋出基建包的同時，錢也提前支了。
同樣是14號這天，部分地方債已提前下達，以便明年初早發(fā)債，穩(wěn)投資穩(wěn)經(jīng)濟。
準備好吧，朋友們，一大波紅利即將來襲。
一、在基建產(chǎn)業(yè)鏈上趴著的朋友，要吃的滿嘴流油了
基建項目申報的彈性非常大，財政方向是主導，只要經(jīng)濟穩(wěn)增長的訴求足夠強，項目的審批量就會大幅增加。
下面這張圖是2021年各個地區(qū)基建項目的申報數(shù)量。長三角珠三角地區(qū)是主要發(fā)力點。2022年申報動工的項目會比2021年更多。
明年的新老基建齊發(fā)力，村里的斷頭路、城里的新地鐵、老區(qū)的新基建、新區(qū)的產(chǎn)業(yè)園，都會迎來新氣象。
在基建產(chǎn)業(yè)鏈上趴著的朋友們，要吃的滿嘴流油了。
二、調控可能會放松，放松的目的是“以托樓市來托地市”
今年三次集中土拍，第一次拍的熱火朝天，第二次第三次直接熄火，
前腳高價拍了地，后腳就調控升級，打掉市場預期，打掉銷售額，第一次高價拍地的房企虧成狗。
第一次集中土拍，北京掛牌出讓的30宗土地中，虧損及零利潤地塊占比39.13%，低利潤項目占比52.17%，中利潤項目僅有8.70%，中高利潤及高利潤項目占比為0。
2021年，百強房企的利潤降到了10%以內(nèi)，甚至干不過制造業(yè)。
同時，還伴隨著銷售額與銷售面積也在持續(xù)走低。
既不掙錢，又賣不出去貨，誰還敢再拍地。
放松調控托住樓市，為的是讓房企有錢賺，房企有錢賺才會繼續(xù)拍地。
三、放出來的水，有一部分一定會流入樓市
財政寬松，意味著流動性充裕，也意味著一定會有一部分水流入樓市。
但是，
這部分水直接流到購房者手里的可能不多，但會流進房企手里。
房企不拍地，一部分是因為沒利潤，另一部分是因為搞不到錢。
所以，大概率會給房企適度解綁信貸政策，起碼能拿到錢融到資去拍地。
松綁了房企的融資渠道，保證了他們的利潤，房企愿意拍地了，敢拍地了。
地方有了土地收入，土地收入供給的基建，債務以及一連串的產(chǎn)業(yè)鏈上的行業(yè)，才能轉起來。
否則，談什么穩(wěn)經(jīng)濟？
結
對于剛需和改善客戶來說，買核心城市、核心板塊。
一定要抓住年底房企打折優(yōu)惠的時間點，一旦他們拿到錢手里寬裕了，會收回折扣。
也一定要抓住現(xiàn)在二手房東能砍價能打折的時間點，一旦核心城市出現(xiàn)因城施策的短暫放松，二手房東會再次傲嬌，不愿意談價。
明年上半年樓市的大趨勢：不會跌，但大漲也不會有。
但是，因為有大基建的助推，因為要穩(wěn)經(jīng)濟增長，對于土拍依賴度較高的核心城市，可能會漲一些。
比如，土地收入依賴度高，全國GDP占比也高的浙江、江蘇、福建、山東、廣東、四川六省。
摘自-大碗樓市
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