利好太多，眼睛不夠用了……
時間：22-01-20 來源：劉曉博說樓市
利好太多，眼睛不夠用了……
本周，是2022年的第三周。
在這一周，利好多得令人目不暇接！
用我幾年前創造的一個詞匯表述就是：政策的“羞澀期”結束了，全面發力開始了。
梳理一下：
首先是周一，也就是昨天（1月17日），央行不僅超量續作了7000億元的1年期MLF，還超量續作了1000億元的7天逆回購。
更令大家興奮的是，上述兩項政策利率雙雙降息了10個基點。而之前，央行降息常常是5個基點。現在達到了10個基點，雖然跟歷史上一次標準降息25個基點沒有辦法比，但還是帶來了驚喜。
然后是今天，央行官員出席國新辦的新聞發布會，解讀金融數據闡釋政策，至少有5個亮點：
1、“把貨幣政策工具箱開得再大一些”。
在1月18日下午的金融統計數據新聞發布會上，中國人民銀行副行長劉國強說：當前政策的要求是發力。
具體是三個方面：
一是充足發力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方；
二是精準發力，要致廣大而盡精微，金融部門不但要迎客上門，還要主動出擊，按照新發展理念的要求，主動找好項目，做有效的加法，優化經濟結構；
三是靠前發力，要抓緊做事，前瞻操作，走在市場曲線的前面，及時回應市場的普遍關切。
發什么力呢？他表示，一是保持總量穩定增長。二是促進結構穩步優化。三是推動企業融資成本穩中有降。
他還透露了央行將繼續壓降存款利率，“要下大力氣維護存款市場的秩序，穩定銀行負債成本，推動企業特別是小微企業綜合融資成本穩中有降”。
點評：“把貨幣政策工具箱開得再大一些”，意味著貨幣政策將繼續發力，降準降息都會繼續做，目標是“避免信貸塌方”。
為什么“寬貨幣”下，“寬信用”（大家愿意貸款）仍然遲遲沒有出現，說到底是預期變弱了。所以要通過繼續降準、降息，改變大家的預期，讓大家愿意擴大再生產或者消費。
央行甚至要求銀行“不但要迎客上門，還要主動出擊”，也就是“拉貸款”。
2、還有降準空間。
央行副行長劉國強在發布會上還說：2021年，人民銀行分別于7月與12月兩次全面降準各0.5個百分點，釋放長期資金2.2萬億元。降準之后，當前金融機構平均存款準備金率是8.4％，這個水平已經不高了，無論是與其他發展中經濟體還是與我們歷史上的存款準備金率相比，應該說存款準備金率的水平都不高了，下一步進一步調整的空間變小了。
劉還說：“但是從另外一個角度看，空間變小了但仍然還有一定的空間，我們可以根據經濟金融運行情況以及宏觀調控的需要使用。”
點評：“空間變小了但仍然還有一定的空間，我們可以根據經濟金融運行情況以及宏觀調控的需要使用”，這明確告訴我們，央行今年還會擇機降準。
而且我認為，一季度就可能再降準一次。至于降息，如果按照每次5到10個基點來操作，年內還能降息2次。
降準可以增加市場資金，降息意味著資金變得更便宜，這對于實體經濟構成利好，對股市和樓市也構成利好！
3、從杠桿率上看，貨幣政策有空間！
根據央行數據，中國到2021年末宏觀杠桿率為272.5%，比上年末下降7.7個百分點。
劉國強副行長說，“杠桿率下降，意味著為我們未來貨幣政策創造了空間，空間變大了。”“當前宏觀杠桿率持續下降，為未來的金融體系加大對小微企業、科技創新、綠色發展的支持，創造了空間。”
點評：杠桿率就是負債率，包括政府部門杠桿率、企業部門杠桿債和住戶部門杠桿率。
中國杠桿率偏高的，是非金融企業部門的杠桿率，基本上全球最高，主要是國企負債，以及個別特殊民企負債率高（比如恒大）。
中國的政府杠桿率，目前仍然是主要經濟體里偏低的；住戶部門杠桿率超過了警戒線，比其他新興經濟體高，但跟發達國家比仍不算高。
經濟好的時候，壓低杠桿率；經濟不好的時候，適當加杠桿。但這杠桿要加到促進經濟轉型上去，給更有效率的企業、行業，這才是正確的。
“為我們未來貨幣政策創造了空間”，再次告訴大家，如果需要，央行的政策紅包會繼續發。
4、1月20日會降息
1月17日，兩項重要的政策利率都降息了10個基點，那么1月20日的LPR利率是否會降息？
在今天的發布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長孫國峰說：
此次中期借貸便利和公開市場操作中標利率下降，體現了貨幣政策主動作為、靠前發力，有利于提振市場信心，通過LPR傳導降低企業貸款利率，促進債券利率下行，推動企業綜合融資成本穩中有降，有助于激發市場主體融資需求，增強信貸總量增長穩定性，支持國債和地方債發行，穩定經濟大盤，保持內部均衡和外部均衡的平衡。
點評：1月20日LPR利率降息（也就是正式降息），已經板上釘釘了。唯一的懸念是，5年期和1年期的降息幅度是否一樣。
如果1年期和5年期降息幅度一樣，對樓市將構成更大的利好，說明樓市不在被“歧視”了。
5、房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態
在1月18日的發布會上，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示：
在各方共同努力下，近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，市場預期穩步改善。從數據上看，2021年末，全國房地產貸款余額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點，其中四季度房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。
下一步，人民銀行將堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，認真落實中央經濟工作會議精神，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照探索新發展模式的要求，全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
點評：最近幾個月來，央行多次單獨發布房貸數據，顯示了對房地產市場的重視和支持。
2021年9月之前，央行是把壓降房地產貸款增速作為成績的，但你看上面的表述，是把提升房貸增速作為成績的。這就是巨大的變化。
另外值得注意的是，最近國家發改委發布了《關于做好近期促進消費工作的通知》，列舉了10個方面的消費，其中第八點是住房消費，文件這樣說：
促進住房消費健康發展。加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。推進保障性住房建設，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
最近很多地方都放松了公積金貸款政策，比如給二套房使用公積金貸款降低首付，提高額度等。
如今的房地產行業如同一個丟失多年后被找回的孩子一樣，各方紛紛送上溫暖，鮮花著錦、笑臉繽紛，令人目不暇接。
所以，今天的房地產板塊出現了大漲，而大盤也終于再度走穩。
政策猶抱琵琶半遮面的時期結束了，現在就是發力、發力、再發力！
但需要提醒大家的是：不要幻想樓市V形反轉，能持續溫和回暖就不錯了。而且，你要抓住機會調倉，撤離人口增長乏力的、低層級的城市，回歸“有顯著人口增量的、高級別城市”、回歸中心城區！
摘自-劉曉博說樓市
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