史上最艱難的生存潮中，這家房企抗住了！
時間：22-04-19 來源：大碗樓市
史上最艱難的生存潮中，這家房企抗住了！
上個月，是上市房企的財報季。
往年的財報季，上市房企都爭先恐后的曬業(yè)績秀肌肉。
——大家穿西服打領帶，把頭發(fā)反梳成大人模樣，對著鏡頭豎起一個大大的大拇指。
今年的財報季，有點冷清。先后有房企交不出去年的“答卷”，宣布延發(fā)年報。
——他們說，是因為審計師不簽字。
而延發(fā)年報、審計師不在年報上簽字的房企，卻又恰恰都是“深陷流動性危機”的房企。
——審計師為什么不在他們的年報上簽字？是不想簽？還是不敢簽？
2021年，上市房企遭遇了一場史上最艱難的生存考驗，購房者也遭遇了一場史上最焦灼的交房考驗。
每天后臺問的最多的一個問題就是：這家房企有沒有問題，會不會暴雷？
這個問題的答案，就藏在年報季中，就藏在各家房企的年報里。
1
我看完了所有上市房企的年報，終于可以負責任的告訴大家：
史上最強暴雷潮中，龍湖抗住了。
抗住了意味著什么？發(fā)展良好，現(xiàn)金充裕，不會出現(xiàn)違約暴雷風險。
我先帶著大家來看看龍湖的基本面。
1、龍湖是TOP10房企中唯二的兩家業(yè)績正增長的民營房企。
下面這張圖，是2021年的TOP10房企業(yè)績。
TOP10中，業(yè)績正增長的房企一共有6家，國央企占了4家。
龍湖，是其中唯二的民營房企。
2、龍湖連續(xù)6年保持“三道紅線”的綠檔水平。
截止2021年底——
現(xiàn)金短債比達到6.11倍，全行業(yè)最高；龍湖凈負債率下降至46.7%，創(chuàng)6年新低；剔除預收款后的資產負債率為67.4%，遠低于紅線。
這已經是龍湖連續(xù)保持“三道紅線全綠”的第6年。
自去年下半年開始，內地房企的“美元債”不斷暴雷，造成國際三大評級機構不斷下調內資房企的“信用評級”。僅去年10月份，穆迪就數(shù)次下調了29家內資房企的信用評級。
而龍湖成為中國唯一一個
——獲得國際三大評級機構全“投資級”的民營房企。
3、平均借貸成本4.14%，幾乎全行業(yè)最低。
如何去評價一家企業(yè)的基本財務狀況是好或是壞？
有兩個很簡單的指標：平均賬期和融資成本。
平均賬期越長，融資成本越低，說明資本市場越信任你，越敢把錢以極低的成本，借給你極長的時間。
自2016年，龍湖的平均賬期就在持續(xù)拉長，融資成本就在持續(xù)降低。
截止2022年3月，龍湖平均賬期拉長到6.3年，融資成本為4.14%，為歷史最低。
6.3年的賬期，4.14%的融資成本，意味著什么？
財務成本媲美央企，至少比行業(yè)平均成本低2%以上。
把以上龍湖的基本面數(shù)據(jù)放在一起， 你會發(fā)現(xiàn)在艱難的2021年，龍湖幾乎是
——頭部上市房企中，唯一“不僅保持業(yè)績正增長，且能在控制負債的前提下保持業(yè)績正增長”的房企。
龍湖年報發(fā)出來后，我的朋友圈中至少有三個人說出同樣的一句話。
——龍湖這份年報，不知羨煞多少同行。
2
龍湖變得越來越像“一個生意人”。
過去的一年，龍湖最耀眼的數(shù)據(jù)反而不是我們前面所提到的那些，反而是我接下來所提到的。
吳亞軍和龍湖想說而未說的話，都藏在這些數(shù)據(jù)中。
1、龍湖的商業(yè)，遠比想象中的要賺錢。
22年前，龍湖正式進軍商業(yè)。
22年后，你會發(fā)現(xiàn)龍湖越來越懂商業(yè)，越來越會玩商業(yè)。
舉個例子吧。
截止目前，杭州一共開業(yè)了6座龍湖天街。6座天街，個個不同。
——個個都與杭州的城市肌理相浸潤，進而散發(fā)出迥異的氣質與氛圍。
比如，杭州濱江天街，承襲了“國際濱江”一貫的時尚和先鋒。
在這里，你看到的是“時尚、國際化和先鋒感”的杭州——
它連續(xù)兩年保持30%的品牌汰換，以引入更多網紅潮牌和區(qū)域首店。比如，首個DIOR全國最新形象精品店；
它連續(xù)多年保持高頻的先鋒藝術活動和秀展，貼近與年輕和時尚相關的一切元素。比如，泡泡瑪特十周年“天生愛玩”。
它依托周邊電商網紅的聚集優(yōu)勢，與無憂傳媒和嘉尚傳媒等兩大MCN巨頭合作，成為首批玩線上直播的線下商場。
又比如，杭州西溪天街，與西溪濕地的文藝氣息相互浸潤。
在這里，你看到的是“文學、藝術、文藝和傳統(tǒng)”的杭州——
它把朱炳仁銅和萬事利絲巾等諸多杭州知名老字號，都裝了進來；
再時不時搞個非遺傳承計劃，聯(lián)合故宮搞個“西洋鏡里的故宮主題展”等諸多帶著濃重本土文藝印記的主題活動；
甚至還聯(lián)名喜馬拉雅，創(chuàng)建了首個城市書房和有聲文化空間，直接把文藝氣息拉滿。
人都說，最好的商業(yè)是與周邊消費客群相匹配，與城市文化特質相融合。
而杭州龍湖天街，不僅做到了與杭州文化特質相融合，甚至做到了——
每座天街，都分別與杭州的每個側影相浸潤、相輝映。
濱江天街，輝映的是國際杭州；西溪天街，輝映的是文化杭州；金沙天街，輝映的是都市杭州；即將在今年5月份開業(yè)的吾角天街，輝映的是年輕杭州……
22年成長，龍湖越來越懂商業(yè)，越來越有商業(yè)龍頭的模樣。
——截止2021年底，即便受疫情影響，龍湖全國已開業(yè)商場的銷售額和客流依舊實現(xiàn)20%以上的增幅。商業(yè)租金收入81.5億，增長40%。全國商場出租率，達到97.2%。
其中，前面所提到的杭州濱江天街，超20個零售品牌和35個餐飲品牌達成千萬銷售業(yè)績，CGV影城全年營業(yè)額超2000萬。
經常只是星星之火的龍湖商業(yè)，因為網格化布局和TOD加持，被龍湖玩成了對抗周期的利器。
2、燒錢的長租公寓，去年開始賺錢了。
五年前，長租公寓的風口吹起，無數(shù)家房企沖殺進來。
五年后，仍留在場中的寥寥無幾。走的走，暴雷的暴雷。
此前，大碗因為要租宿舍，我在杭州連續(xù)看了無數(shù)個長租公寓。
——說實話，龍湖做的最好，也走的最遠。
租賃住房這條賽道上，龍湖竟然做了如此多的嘗試和創(chuàng)新。而這些創(chuàng)新足以證明，龍湖是在認認真真做事。
在龍湖手中，長租公寓也有了產品線。
龍湖冠寓，一共拉出來四條產品線：豆豆、松果、核桃和花生。
“豆豆”對應的是城市務工的基礎服務者，提供“集宿式床位（4~6人間）”；
“松果”對應的是城市新青年和新市民，提供“單間式公寓（開間/一居）”；
“核桃”對應的是精英人群，提供“套間式高端公寓（套房/一居/兩居）”；
“花生”對應的是城市大家庭，提供“多房間”。
此前，我看的就是杭州東城明石國際公寓的冠寓“核桃”。
說實話，已經不太像傳統(tǒng)的公寓，而更像住宅——
50多㎡的面積，雙陽臺、獨立客廳、獨立臥室套房、獨立廚房，甚至還有一個獨立的小餐桌……
有了這四條產品線——
每一個進入城市的個體，都有了駐足于此的“空間”。
外來務工者，有了一張床；新市民，有了一間房；新家庭，有了一套房；大家庭，有了一個社區(qū)。
在龍湖手中，長租公寓也有了豐滿的體驗。
冠寓APP里，有一個“GOYOO星球”的社區(qū)空間，每一個租客都身在其中。
他們在GOYOO星球生態(tài)空間里，組織并串聯(lián)起一場場社群活動：
有時是在冠寓健身房做場瑜伽指導，有時是在公共空間分享同時空音樂會，有時是線下干一場英雄聯(lián)盟，還有時是集體參加一場龍湖組織的公益活動。
——2021年，全國冠寓租戶集體參與由龍湖公益基金會組織的“紫唇挑戰(zhàn)賽”關愛心臟病兒童活動。
從某種意義上來說：
龍湖的冠寓是給“初次進入這座城市的年輕人”，營造了一個溫暖而明亮的節(jié)點。
有了這個節(jié)點，年輕人得以留在這座城市。有了這個節(jié)點，年輕人得以融入這座城市。
去拼搏，去分享、去讓閃閃發(fā)亮的青春碰撞！去以年輕人的視角感染這座城市！
5年成長，龍湖越來越懂年輕人，越來越懂長租公寓。
——截止2021年底，冠寓開業(yè)10.6萬間，整體出租率92.9%，首年實現(xiàn)盈利。
前面我們提到的“核桃”，開業(yè)沒多久，出租率就穩(wěn)定在95%以上。
進場長租公寓的房企中，龍湖成為首批實現(xiàn)正向盈利的企業(yè)。
3、龍湖的產業(yè)地產，越來越有模有樣。
半年前，大碗的辦公室租約到期了，考慮換個辦公場地。
我去看了龍湖在杭州做的一個創(chuàng)新型辦公：龍湖杭州西溪藍海引擎。
說實話，我很喜歡。
——它區(qū)別于絕大多數(shù)的寫字樓和產業(yè)園，有驚艷感，十足的驚艷感。
比如，它很通透，沒有傳統(tǒng)辦公空間逼仄和壓抑。
下面這張圖，是它的空間平面圖。
它與傳統(tǒng)辦公空間最大的不同就是，有大量的公共空間。
這些公共空間落地到現(xiàn)實中，就是以下這些通透明亮的功能區(qū)——
開放式咖啡廳、休息區(qū)、接待區(qū)、交流區(qū)、階梯空間……
又比如，它很全能，足以滿足絕大多數(shù)的商務辦公需求。
剛性的辦公空間，屬于獨立的租客。
而非剛性的功能空間，被搬移到公區(qū)，并高標準的配建，由全體租客共享。
比如，共享會議室、共享休息區(qū)、共享餐廳和共享接待區(qū)……全部配齊。
甚至，針對電CALL業(yè)務較多的銷售類企業(yè)，還在公共區(qū)域，專門配備了獨立電話亭。
由此一來，企業(yè)租戶既高標準的保證了基本功能，又降低了租金成本。
再比如，它很龍湖，能滿足其他商辦物業(yè)無法滿足的功能。
龍湖杭州西溪藍海引擎，屬于天街上蓋的創(chuàng)新型辦公。
設計之初，就直接與龍湖杭州西溪天街打通，獨立電梯下樓就是商場。商務宴請、中午簡餐和下班購物，原地就能解決。
企業(yè)進駐之后，龍湖還將申請針對產業(yè)孵化的諸多扶持政策，比如房租補貼和稅費補貼等等。
2017年，龍湖進入產業(yè)地產。5年成長，龍湖越來越懂企業(yè)，越來越懂產業(yè)地產。
曾經只是配建的寫字樓，正被龍湖運營成一座座與城市共生的企業(yè)搖籃。
今年，是龍湖進入浙江的第13個年頭。
以上舉的這些例子，都是龍湖入浙13年踩下的一個個腳印。
沿著這些腳印走過去，你會發(fā)現(xiàn)——
龍湖越來越不像是一個住宅開發(fā)商，而更像是一個細水長流的生意人。
對，一個做空間服務的生意人。
對于房地產來說，“生意人”是個褒義詞。
生意人講究的是什么？
誠信經營、細水長流、兢兢業(yè)業(yè)、通過利他來完成利我。
自2014年開始，地產開發(fā)這門生意越來越不像生意，而像是一場“快周轉”金融游戲。
——借錢-拿地-擴規(guī)模-業(yè)績好-借更多的錢-拿更多的地……
這叫生意么？
這不叫生意，這叫資本游戲。
反觀龍湖，你會發(fā)現(xiàn)它更講究經營、更講究運營、更講究細水長流，更講究做生意——
天街，是做消費空間服務的生意；冠寓，是做青年人空間服務的生意；藍海引擎，是做企業(yè)空間服務的生意……
繼續(xù)反觀龍湖的財報，你會發(fā)現(xiàn)它更像一個生意人——
負債率在慢慢減少，財務面持續(xù)穩(wěn)定；
銷售的底色在慢慢減少，服務的底色愈來愈濃；
傳統(tǒng)開發(fā)的營收占比在慢慢減少，自持運營的營收占比在慢慢提高。
龍湖在回歸客戶需求，在回歸生意本身。
通過天街，讓消費者過的更好；通過冠寓空間服務，讓剛進入城市的年輕人過的更好；通過藍海引擎，讓企業(yè)活的更好；通過一個個住宅項目，讓業(yè)主住的更好……通過利他，完成利我。
——把消費者、年輕人、企業(yè)和業(yè)主服務好了，自己就賺錢了。
3
大碗成立近兩年，很少單獨去寫一家房企。
——即便寫，也是提醒風險和負面。
當我看到龍湖的財報后，忽然就想起了近兩年與龍湖的種種交集，就很想去給龍湖寫篇稿子。
——不為別的，就覺得這樣一家“慢下來、做生意”的企業(yè)值得。
她值得所有房企去學習，也值得被更多人看到。
這些年，龍湖的變化太大。
十年前，提起龍湖，第一個能想到的是“園林很好、五維景觀”。
五年前，提起龍湖，第一個想到或許是“龍湖天街，好逛好吃”。
到去年，提起龍湖，第一個想到的應該是“綠檔房企、安全健康”。
在今年，提起龍湖，我們可能會忽略了“它還是一家開發(fā)商”的身份。
龍湖未來會成長什么樣子？
我不知道。
前段時間，龍湖倒是提出了她關于未來的品牌新主張：至善龍湖、與城共進。
我喜歡最后的四個字“與城共進”。
別的城市，我不好說。
但龍湖入浙13年，起碼讓我看到了她在這片土地上做到了“與城共進”。
——她浸潤在杭州的肌理里，浸潤在這座城市的脈搏中，與它一起跳動了整整13年。
通過6座天街、24個冠寓、2個藍海引擎和一座座住宅……這座城市里的大多數(shù)人，都慢慢與龍湖建立了一種連接。
——一種溫情、成長和共生的連接。
自從進入這個行業(yè)以來，我對于這個行業(yè)里的女性創(chuàng)業(yè)，天然帶著一重敬意和略帶偏心的喜歡。比如龍湖的吳亞軍女士。
我敬重她們能在野蠻生長的地產業(yè)生存，不易。
與此同時，我也喜歡她們在“風里來雨里去”之中，給這個野蠻生長的行業(yè)帶來一股女性特有的——
耐心與溫情。
摘自-大碗樓市
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