最困難的時刻，已經(jīng)過去了！
時間：23-01-10 來源：大碗樓市
最困難的時刻，已經(jīng)過去了！
盛時常作衰時想，上場當念下場時。
初看這句古話，只覺得是說得對，
如今再看，更覺得是至理名言。
其實，這句古話，更適合今天所有的房企們。
1
眼看他起高樓，眼看他賺大錢，眼看他還不起債
2015年是中國樓市的重大轉折之年，
正是在這年底的中央經(jīng)濟工作會議，提出了2016年的五大任務“三去一降一補”，其中的“一去”就是房地產(chǎn)去庫存。
事實上，在2015下半年，部分一二線城市的房價已經(jīng)開始了螺旋式上漲；
到了2016年，在棚改貨幣化的加持下，房地產(chǎn)去庫存徹底變成了漲價去庫存，全國房價進入快速上漲通道，并且此后數(shù)年由一線城市逐步向二線、三四五六線城市輪動傳導，形成全國性房價普漲。
與之同步的是，房企銷售規(guī)模猶如芝麻開花節(jié)節(jié)高，千億房企如雨后春筍般層出不窮。
與此對應的是，房企仍舊沉迷于“高負債、高杠桿、高周轉“的經(jīng)營模式，伴隨著房企們加速沖千億銷售規(guī)模，房企總負責規(guī)模跟著一路水漲船高。
只要房價一直漲，高周轉就可以一直玩，高負債高杠桿就不是問題。
你也不能說房企的這種想法很夢幻，
畢竟這么多年的房價上漲給大家的慣性認知就是房價永遠漲。
但是，但是，
花無百日紅，一俊遮百丑終有一天會遮不下去，隱藏在繁華景象之下的各種問題遲早會暴露出來。
在新的地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的強大威力下，遮羞布到底還是給扒拉下來了——
2020年8月，監(jiān)管機構給房企劃出了三道紅線——剔除預收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1；同月，又增加了兩條輔助紅線——拿地銷售比不超過40%，近三年經(jīng)營現(xiàn)金流是否連續(xù)為負。
2020年12月，監(jiān)管機構再給銀行業(yè)金融機構設置了兩道紅線——對大型銀行、中型銀行、小型銀行、縣域農(nóng)合機構、村鎮(zhèn)銀行等五檔金融機構的房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限做出了嚴格的比例限制。
誰會想到，監(jiān)管部門來個釜底抽薪，直接卡脖子，
不到一年的功夫，之前還牛氣沖天的房企全老實了，勒緊褲腰帶過緊巴巴的日子了。
到2021下半年，房企暴雷潮撲面而來，這些房企出現(xiàn)了流動性危機，不能按時還債了。
到2022年，千億房企數(shù)量減半，頭部房企銷售金額規(guī)模大幅下降。
2
是誰，將房企置之死地而又使之復活？
兩年前，是官家以三道紅線等手段卡住房企的流動性；
兩年后，還是官家試圖以三支箭把房企從流動性危機中解救出來。
2022年11月，官家先后向房地產(chǎn)業(yè)射出“三支箭”，即分別在銀行信貸、債券融資、股權融資等方面給予支持。此后，隨著銀行對部分大型企業(yè)重啟授信，以及部分民企申請債券發(fā)行，股權融資也開始暢通，自此，房企的融資環(huán)境明顯好轉。
從目前來看，60余家銀行向房企授信總額度超過4.8萬億元，120多家房企獲得銀行授信。
在民企積極申請儲架式注冊發(fā)行情況下，債券意向發(fā)行規(guī)模超千億元。
自股權融資信號發(fā)出后，已有30余家房企宣布配股或定向增發(fā)計劃。從房企屬性來看，央企、國企、民企、混合所有制企業(yè)均有參與。
富力、龍光、融創(chuàng)這三家房企已經(jīng)完成境內(nèi)債務重組，獲得了三年以上的債務展期。
不止如此，“第四支箭”——“內(nèi)保外貸”已經(jīng)射出，
龍湖獲得中國銀行7億元“內(nèi)保外貸”業(yè)務支持，碧桂園獲得工商銀行2.8億美元的“內(nèi)保外貸”業(yè)務支持。
金融四支箭齊發(fā)，從卡房企的脖子轉向大力救房企，全是官家一錘定音。
急踩剎車，怒的是房住不炒好幾年了，房價還止不住的快速上漲；
猛轟油門，哀的是保交樓之難、經(jīng)濟增速之下滑，所以還是給房企放水，把資金鏈續(xù)上，解決房企流動性困局，進而再解決整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展困局。
3
凡有的，還要加倍給他，叫他多余
這場由房企高負債高杠桿高周轉模式擴張所導致的房企流動性危機，本質(zhì)是房企的供給側改革；
說得高大上一點，就是——
用改革的辦法推進結構調(diào)整，減少無效和低端供給，擴大有效和中高端供給；
如果簡單粗暴的說，就是——
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年發(fā)展，如今已經(jīng)不需要那么多的房企了。
總而言之，就是通過有形的手，把不具備競爭力的、靠不住的產(chǎn)能全部出清，只留下有競爭力且靠得住的產(chǎn)能去滿足市場。
我們不難發(fā)現(xiàn)，2021年以來的房企暴雷潮，絕大部分都是民企；
我們還能發(fā)現(xiàn)，幾大銀行授信合作都是比較穩(wěn)健的全國性大牌房企，越是頭部房企，獲得授信額度越多；獲得發(fā)債融資的房企還是以大中型房企為主；獲得內(nèi)保外貸支持的房企僅有兩家大型全國性房企。很多中小型房企的流動性依然面臨很大壓力。
所以，必然結果是——這次房地產(chǎn)流動性危機，必然將加速房企的分化，使得強者更強、弱者更弱。
熬過了這場流動性危機的全國性大牌房企，將是在市場勝出且剩下的王者。
結
凡有的，還要加倍給他，叫他多余
這場由房企高負債高杠桿高周轉模式擴張所導致的房企流動性危機，本質(zhì)是房企的供給側改革；
說得高大上一點，就是——
用改革的辦法推進結構調(diào)整，減少無效和低端供給，擴大有效和中高端供給；
如果簡單粗暴的說，就是——
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年發(fā)展，如今已經(jīng)不需要那么多的房企了。
總而言之，就是通過有形的手，把不具備競爭力的、靠不住的產(chǎn)能全部出清，只留下有競爭力且靠得住的產(chǎn)能去滿足市場。
我們不難發(fā)現(xiàn)，2021年以來的房企暴雷潮，絕大部分都是民企；
我們還能發(fā)現(xiàn)，幾大銀行授信合作都是比較穩(wěn)健的全國性大牌房企，越是頭部房企，獲得授信額度越多；獲得發(fā)債融資的房企還是以大中型房企為主；獲得內(nèi)保外貸支持的房企僅有兩家大型全國性房企。很多中小型房企的流動性依然面臨很大壓力。
所以，必然結果是——這次房地產(chǎn)流動性危機，必然將加速房企的分化，使得強者更強、弱者更弱。
熬過了這場流動性危機的全國性大牌房企，將是在市場勝出且剩下的王者。
摘自-大碗樓市
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