大宗交易額翻倍，長(zhǎng)租公寓再成資本“香餑餑” ? 租住資管
時(shí)間：23-03-17 來源：地產(chǎn)資管網(wǎng)
大宗交易額翻倍，長(zhǎng)租公寓再成資本“香餑餑”
租住資管
近日，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目大宗交易頻頻。
2月份，領(lǐng)盛投資管理（LaSalle Investment Management，以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)盛”）收購了建發(fā)房產(chǎn)旗下上海建發(fā)瓏庭一期8#、9#和10#樓。交易標(biāo)的項(xiàng)目位于上海市楊浦區(qū)，原先是建發(fā)房產(chǎn)開發(fā)的大型商務(wù)辦公樓群，領(lǐng)盛收購后打算改建成長(zhǎng)租公寓。
而就在今年1月末，領(lǐng)盛還成功從朗詩青杉資本手中收購了位于上海楊浦區(qū)的獨(dú)棟辦公樓黃興大樓，也打算將其改建成長(zhǎng)租公寓。值得注意的是，兩宗交易的間隔時(shí)間只有兩周。
這其實(shí)已經(jīng)是領(lǐng)盛在中國(guó)內(nèi)地長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的第三次嘗試。更早之前，在2021年，領(lǐng)盛還聯(lián)合景瑞不動(dòng)產(chǎn)收購上海虹橋良華購物廣場(chǎng)（西區(qū)）項(xiàng)目。
01 又打了3折？
值得關(guān)注的是，此次交易的資金方面的細(xì)節(jié)，并未披露。
據(jù)公開平臺(tái)消息，去年11月底，建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)曾掛牌上海山溪地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，底價(jià)5.75億元。其核心資產(chǎn)便是建發(fā)瓏庭一期8#、9#和10#三棟辦公樓，總建面積約26299平方米，系建發(fā)房產(chǎn)在新江灣中心區(qū)開發(fā)大型商務(wù)群“建發(fā)新江灣企業(yè)天地”的一部分。除核心三棟辦公樓外，該公司資產(chǎn)還包含169個(gè)產(chǎn)權(quán)車位，總建面積約7935平方米，以及機(jī)械車位一層147個(gè)。
睿和智庫分析認(rèn)為，交易資金方面細(xì)節(jié)沒有披露的原因，可能在于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，大宗交易仍處于買方市場(chǎng)，出售方價(jià)格高，但買家出價(jià)低，故而賣方大概率為巨虧出售，因此不愿透露過多信息。
比如，領(lǐng)盛于今年1月底收購的上海黃興大樓，據(jù)去年朗詩綠色管理披露的公告來看，出售事項(xiàng)代價(jià)約為1.02億元，預(yù)計(jì)錄得5646.7萬元虧損。
公告顯示，交易目標(biāo)是上海朗松實(shí)業(yè)100%股權(quán)，其主要業(yè)務(wù)為出租自有物業(yè)，該物業(yè)便為上海楊浦區(qū)黃興大樓，物業(yè)以商業(yè)及辦公為主，建筑面積11427.24平方米，樓層數(shù)目為地上22層，地下兩層。
按照公告，上海朗松于2022年6月30日的未經(jīng)審核的資產(chǎn)凈值為1.1429億元，資產(chǎn)總值為4.069億元。截至2022年9月20日，上海黃興大樓的估值為人民幣2.53億元；于交付日期11月7日的預(yù)估負(fù)債凈額為1.505億元。
相關(guān)資料顯示，黃興大樓是朗詩綠色管理在2017年通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所向中國(guó)太平洋人壽保險(xiǎn)購得的，彼時(shí)代價(jià)為3.12億元。如果按照1.02億元出售，朗詩綠色管理此次的售價(jià)差不多打了3折，絕對(duì)可以算是巨虧出售。交易能夠順利達(dá)成，主要系因賣方急于低價(jià)出售“低效”辦公樓。
而作為買方的領(lǐng)盛，則樂于以一個(gè)不錯(cuò)的價(jià)格收購上海的存量項(xiàng)目，并著力將其全部改造成長(zhǎng)租公寓。且從其接連的收購動(dòng)作來看，對(duì)于類似的地產(chǎn)投資管理項(xiàng)目，領(lǐng)盛已駕輕就熟。
02 多方玩家，加碼長(zhǎng)租公寓
其實(shí)領(lǐng)盛并非個(gè)例，眼下多方資金都在積極參與長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)化投資，想要加碼長(zhǎng)租公寓的玩家大有人在。
據(jù)睿和智庫統(tǒng)計(jì)，2020年至2022年6月底，全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗投資加速增長(zhǎng)，黑石、KKR、博楓、睿星平安等國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)場(chǎng)或加碼，累計(jì)交易額超100億元，大幅超過此前五年的交易總額。
從城市分布來看，交易標(biāo)的主要分布在一線城市，北京、上海占比超過90%。其中上海作為全國(guó)領(lǐng)先的長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)，在2022年完成的74單大宗商業(yè)地產(chǎn)交易中，有15單為長(zhǎng)租公寓，占比超過20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)。也從側(cè)面再次印證，投資者對(duì)于長(zhǎng)租公寓的關(guān)注度正在大幅上升。
今年1月，建設(shè)銀行旗下建信住房租賃基金與萬科集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)立的“建萬住房租賃投資基金”。該基金規(guī)模高達(dá)100億元，將用于投資收購房企存量長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)。其中，建信租賃住房基金（母基金）認(rèn)繳出資約80億元，萬科認(rèn)繳出資約20億元，后續(xù)可能開放不超過30億元的額度向社會(huì)資本進(jìn)行市場(chǎng)化募集。該基金將統(tǒng)一委托萬科旗下泊寓品牌進(jìn)行高效運(yùn)營(yíng)，在進(jìn)一步提升資產(chǎn)價(jià)值后，將通過市場(chǎng)化整售、公募REITs等退出安排實(shí)現(xiàn)投資收益。
其實(shí)，早在2022年11月8日，建設(shè)銀行就宣布建信住房租賃基金成立，目標(biāo)規(guī)模300億元。該基金主打“商改租”和“公改租”項(xiàng)目，將通過投資存量資產(chǎn)，并將相關(guān)資產(chǎn)改造為租賃住房，進(jìn)而通過運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，待項(xiàng)目成熟穩(wěn)定以后，再通過公募REITs的渠道實(shí)現(xiàn)退出。
基金設(shè)立后，建行已跟各類市場(chǎng)主體和各地地方政府進(jìn)行了廣泛對(duì)接。目前與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地相關(guān)主體簽署子基金意向協(xié)議，以及首批十余個(gè)項(xiàng)目收購協(xié)議。截至2023年1月末，建信住房租賃基金推進(jìn)項(xiàng)目40余個(gè)，其中已投資項(xiàng)目11個(gè)。
據(jù)了解，建信住房租賃基金目前已收購了北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的智匯健康城項(xiàng)目，后期計(jì)劃把這一商辦物業(yè)改造為租賃住房。
資本市場(chǎng)之外，隨著政策端對(duì)非改租的支持，越來越多的企業(yè)通過存量改造方式進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。比如新近落地的北京市豐臺(tái)區(qū)郭公莊中街18號(hào)院5號(hào)樓是由閑置的辦公樓項(xiàng)目改建成的保障性租賃住房項(xiàng)目，也是北京市首例非居住建筑改建租賃住房項(xiàng)目
而資本市場(chǎng)接連出手，多方主體的積極布局，無疑也證明了市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租公寓未來發(fā)展的看好。
03 長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)增值趨勢(shì)向好
去年華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT和華夏華潤(rùn)有巢REIT四只保租房公募REITs的成功發(fā)行，為長(zhǎng)租公寓投資人打開了新的退出路徑，更讓市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓看到了希望，繼而帶動(dòng)了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的投資活躍度。
今年，保租房公募REITs進(jìn)一步加速。年初北京市昌平保障房公司發(fā)布公募REITs專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)選聘項(xiàng)目招標(biāo)公告。此外還有青島房投保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT項(xiàng)目、上海臨港科技城保障性租賃住房REIT項(xiàng)目、上海城投保障性租賃住房公募REIT項(xiàng)目等都在積極推進(jìn)中。
從全球來看，成熟REITs市場(chǎng)中，長(zhǎng)租公寓REITs總市值僅次于基礎(chǔ)設(shè)施，為REITs主流業(yè)態(tài)之一。以美國(guó)為例，截至2021年底，美國(guó)長(zhǎng)租公寓REITs市值占比達(dá)14.30%，僅次于占比最高的基礎(chǔ)設(shè)施（15.66%），高于寫字樓（7.06%）。
另外，從規(guī)模來看，以全球主要成熟市場(chǎng)REITs占GDP比重這一相對(duì)指標(biāo)估算，我國(guó)REITs潛在市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)為6.1萬億元-8.4萬億元，其中租賃住房REITs市值預(yù)計(jì)可達(dá)1.1萬億-1.5萬億元。
從價(jià)值來看，成熟市場(chǎng)公寓型REITs平均估值倍數(shù)為23.20X，高于酒店（12.36X）、綜合體（18.79X）、辦公（23.04X）等持有物業(yè)。
足見，長(zhǎng)租公寓發(fā)展前景廣闊。
結(jié)語
綜上，睿和智庫認(rèn)為：隨著保租房公募REITs通道的打開，長(zhǎng)租公寓必將得到更多投資人的關(guān)注。且隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，交易類型及買家類型或?qū)⒏叨嘣A(yù)計(jì)2023年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的交易會(huì)更趨活躍。
摘自-地產(chǎn)資管網(wǎng)
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