歐洲地產巨雷來了
時間：23-05-16 來源：格隆
歐洲地產巨雷來了
伴隨著歐美主流央行持續大幅加息，海外房地產市場受到直接粗暴的沖擊。尤其是商業地產頗為危險，已經成為威脅當前金融市場的一顆潛在地雷。
早在硅谷銀行破產之前，歐洲央行2月份就曾發出警告，房地產市場的脆弱性在增加，尤其是商業地產領域。要知道，歐洲商業地產市場總體貸款價值約為1.5萬億歐元，約11.26萬億元人民幣。
緊接著，歐美爆發銀行業危機。
4月，歐洲央行官員發布報告再次警示，投資于非流動性房地產資產并允許投資者在短時間內撤出資金的地產基金面臨“流動性錯配”的風險，對商業房地產市場和更廣泛的金融穩定性構成了威脅。并呼吁對商業地產基金加強監管，以防止這個資產凈值超過1萬億歐元的行業出現流動性危機。
同月，查理·芒格明確警告市場稱，美國商業地產市場正在醞釀一場風暴，隨著地產價格下跌，美國銀行業“充斥著不良貸款”。
他還表示，很多房地產的情況已經不太妙了。我們有很多陷入困境的辦公樓，很多陷入困境的購物中心，還有很多陷入困境的其他房地產。外面哀鴻遍野。
5月6日，在伯克希爾哈撒韋股東大會上，巴菲特也直言不諱：在美國和其他一些國家，商業地產問題可能會非常大，情況比較負面，但是我們會度過這場危機。
10次危機9次房。這一次，情況依舊不妙！
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目前，MSCI歐洲房地產指數已跌至2009年初全球金融危機以來最低水平。其中，3月份下跌超過24%。另外，在歐洲多個主流市場創下歷史新高大背景下，歐洲斯托克600房產指數在最近1年多時間內重挫超過43%，跌回10年前了。
瘋狂拋售房地產股票，投資者又在擔心什么呢？
5月9日，瑞典最大商業地產公司之一的Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）在歐洲市場重挫逾24%。SBB恐慌性拋售也重創了整個歐洲房地產板塊，當日跌幅高達3.2%。其中，瑞典公司Sagax下跌了7.8%，Balder下跌7.6%，Wallenstam下跌5.9%。此外，歐洲其他地產巨頭Kojamo、Aroundtown、Safestore均重挫逾5%。
5月10日，SBB再度大跌7.25%。短短3個交易日大跌43.7%，較硅谷銀行破產事件以來，累計下跌65%。而該巨頭在2021年底市值高達170億美元，而如今僅僅只有10多億美元。
消息面上，5月7日，美國標普評級公司將SBB的評級下調至“垃圾級”。并表示，SBB“在未來幾個季度無法獲得足夠的資金來源，以可持續地支撐其短期財務狀況”，可能會進一步下調SBB的評級。
屋漏偏逢連夜雨。5月8日，SBB召開董事會緊急會議，并發表聲明稱，市場反應使其無法按預期條款進行普通股的配股發行，將不發行價值26億瑞典克朗的新D類股票。該聲明還表示，公司正在尋求暫停分紅派息。
SBB債務壓力頗大，債券違約迫在眉睫。該公司在5年內需對408億美元到期債券進行展期，其中25%將于今年到期。
SBB遭遇的重大困境其實是瑞典，乃至整個歐洲房地產市場下行之下的一個真實側面。4月4日，歐盟統計局公布數據顯示，歐洲各國房價在2022年第四季度平均環比下降1.5％，為2015年以來首次下跌。27個成員國中有15個國家的房價下跌，其中丹麥和德國的跌幅最大，環比跌幅分別為6.5％和5％。
今年，歐洲房地產市場仍在繼續下跌。其中，荷蘭房價在今年1月至2月下跌了1.5%。芬蘭住宅價格在3月份繼續下跌，其中大城市同比下跌6.6%。而瑞典是歐洲房地產市場表現較為糟糕的國家，現價較2022年高峰回撤超過15%。
當然，房地產大幅趨冷，并不只在歐洲。
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在美聯儲持續大幅加息之下，美國房地產市場也已經冰封。
今年3月，美國新屋開工數為142萬套，較去年同期下滑17.2%。同期，建筑許可錄得143萬套，同比大幅下滑23.9%。可見開發商對于房地產持比較悲觀的態度。當然，背后是房地產需求萎靡，成交寡淡。
今年3月，美國成屋銷售444萬套，較去年同期大幅下滑22%。當前成交與2008年、2020年3月時的水平相當。算上二手房和新獨棟住宅季調折年銷量，已經從去年初的717萬套暴跌至今年1月的463萬套，同比跌幅高達35%，超過2007年底的-32%。2月相比1月有所回升，但3月又掉頭向下。
美國堅挺的房價掉頭向下。據NAR報告顯示，3月美國房價中位數較去年同期下降0.9%，至37.6萬美元，創2012年1月以來最大同比跌幅，相較于去年6月時的紀錄高位41.4萬美元，已大幅下跌9.2%。該指標已經連續2個月錄得同比下滑，創11年來首次。
美國房價最高之一的舊金山灣區跌幅更甚，今年1月灣區9個縣房屋中位價為100萬美元，環比暴跌8%，同比大跌17%，較2022年3月峰值暴跌35%。
美國地產領域中，商業地產受到的沖擊會更大一些。今年2月，商業地產交易額僅僅只有290億美元，較去年7月的720億美元大幅銳減近60%。而疫情之前的2019年，每個月成交大致為450億美元。成交趨冷之下，商業地產價格大約下跌了9%（截止今年2月）。該細分領域內部，辦公地產跌幅最大，目前價格也已經回到疫情之前。
當前，商業地產遭遇了供給兩端的雙重打擊。需求端，伴隨著高利率以及高通脹，美國經濟衰退的跡象越來越明顯，對于商業地產的需求自然會萎靡不振。
除此之外，疫情期間流行起來的遠程辦公依舊火熱。2020年年中，美國遠程辦公的比例從疫情前的5%上升至62%。后來，疫情消退，該比例有所回落。但直到今年3月，該比例仍然高達29%。
這勢必會影響辦公地產的需求，抬升空置率，影響其租金收入。據華泰研究，今年3月，美國寫字樓平均空置率已經高達18.7%，創下歷史最高記錄。其中，硅谷銀行、第一共和銀行總部所在的加州空置率已經接近25%，得克薩斯州則高達26%。
供給端，商業地產面臨嚴峻的融資環境。
目前，美國商業地產未償貸款余額高達5.6萬億美元。其中，商業銀行占比為65%，其次是保險公司，占比15%。MBS發行機構（房利美和房地美）占比13.5%，REITS 和外國銀行占比僅僅只有個位數。
商業銀行貸款渠道中，中小銀行是主力軍，占到其70-80%的份額。而從3月爆發的地區性銀行危機以來，中小銀行存款流失、息差收窄、擠兌不斷，均促使其
持續收緊信貸條件。而商業地產貸款又是中小銀行放貸占比最大的行業，高達42.7%。那么，這也意味著商業地產信貸是首當其沖的。
據美聯儲數據，3月8日-4月19日，商業地產貸款下降334億美元，占貸款存量的0.8%，降幅幾乎均來源于中小銀行。
除了商業銀行渠道外，商業地產商還可以選擇發債融資。但商業地產價格下跌，疊加聯邦基準利率高企，獲取融資以及再融資難度很大。今年初以來，CMBS發行量相較于同期暴跌85%左右。
綜上來看，一方面商業地產收入驟降——商業地產REITs凈經營收入同比增速從2021Q2的23.8%驟降至2022Q4的6.8%，今年明顯加速下探。另一方面，美聯儲持續加息，疊加銀行業動蕩危機以及CMBS違約頻發，導致融資難上加難。
而債務卻是剛性的。據明晟（MSCI）Real Assets數據，美國商業房地產在2023年將有4000億美元債務到期，2024年另有近5000億美元貸款到期，未來五年內共有總計2.5萬美元的債務到期。
這樣的大背景下，必然導致商業地產違約率上升。其實，今年以來，商業地產領域已經發生多起違約案例。其中，地產私募巨頭的黑石已經發生3起違約，包括芬蘭地區的5.31億美元CMBS、曼哈頓地區的2.7億美元CMBS以及拉斯維加斯的3.25億美元CMBS。
其實，商業地產與中小銀行捆綁至深，容易形成惡性循環以及危機共振——中小銀行不斷出事，加速地產信貸收縮，必然導致商業地產違約率攀升以及價格下跌，反而來促使更多銀行加入到信貸緊縮行列之中，如此循環……
這也難怪芒格會說，很多房地產的情況已經不太妙了。
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除了歐美外，亞太地區的韓國房地產市場也已經出現了不小危機。韓國房價已經連續8個月下跌。其中，首爾部分公寓已經跌去了巔峰時期的30%-40%。去年年中，首爾公寓成交量就曾暴跌逾70%。
房價下跌，導致韓國全租房模式暴雷，威脅保險公司以及銀行機構。而韓國全租房貸款規模高達1058萬億韓元，約合7900億美元。據韓國的一些研究顯示，如果房價下跌10%，將會有25%的全租房房東無力償還房客的押金（房屋總價的50%-80%，房客一般向銀行貸款而得）。這其實是一個妥妥的地雷。
當前，海外樓市遭遇的困境與風險，源于央行們的持續暴力加息。而加息又源于疫情期間無止境的大放水。天下并沒有免費的午餐。當現在潮水褪去，潛藏著的各種地雷爆發或不可避免。
這一次，絕不可掉以輕心。
摘自-格隆
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