萬達的談判！
時間：23-05-19 來源：泛地產(chǎn)投融圈
萬達的談判！
據(jù)市場消息，大連萬達集團股份有限公司正與國內(nèi)主要銀行就一項貸款減免計劃進行談判，該計劃可能允許大連萬達集團在面臨流動性挑戰(zhàn)之際，延長部分境內(nèi)借款的本金償還期限。
知情人士說，根據(jù)該計劃，大連萬達正在尋求為今年到期的所有境內(nèi)貸款進行再融資，而不必償還本金，自5月初以來，中國工商銀行是萬達與之談判的債權人之一。
根據(jù)去年11月推出的16點救市方案，開發(fā)商可以尋求將現(xiàn)有融資“合理”延長最長一年。銀行也可以避免將這些債務降級為不良貸款。
億萬富翁王健林的萬達正試圖避免一場強有力的流動性緊縮，如果該集團未能在今年年底前將萬達商管上市，可能會引發(fā)流動性緊縮。作為早些時候與投資者達成的協(xié)議的一部分，如果12月前不能進行首次公開募股，萬達可能被迫回購約人民幣300億元(合43億美元)的股權。
據(jù)知情人士透露，萬達的談判還處于早期階段，尚不清楚哪些子公司可能會從銀行獲得此類安排。其中一位知情人士說，該公司還要求子公司向銀行申請額外的新信貸額度。如果獲得銀行批準，延長本金償付的計劃可能會減輕大連萬達的融資負擔。
Debtwire上個月報道，萬達的三筆離岸定期貸款讓貸款人可以選擇，如果萬達商管上市未能在5月前完成，可以要求提前全額還款。后來，萬達告訴一些貸款機構(gòu)，它已獲得銀行的充分同意，可以推遲任何還款，該公司正尋求將IPO觸發(fā)日期推遲至11月30日。
4月下旬，萬達商管的上市申請第三次失效，投資者被嚇壞了。周一，其兩只美元債券的交易價格低于面值的60%，這一水平通常被認為是不良的。
該公司正面臨著中國恒大集團在2020年遇到的類似風險。許家印當時避開了危機，與投資者達成協(xié)議，放棄他們迫使該公司償還130億美元的權利。恒大后來在2021年12月因未能支付債券而被貼上違約者的標簽。包括佳兆業(yè)集團控股有限公司和融創(chuàng)中國控股有限公司在內(nèi)的其他幾家公司也紛紛效仿。
評級之殤
就在5月1日，惠譽發(fā)布報告，將萬達商管和萬達香港的評級列入負面評級觀察名單，理由是萬達商管持股79%的輕資產(chǎn)物業(yè)管理公司珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（珠海萬達商管）的上市存在不確定性。此外，惠譽也在關注母公司萬達集團的財務狀況是否會因珠海萬達商管上市存在不確定性及萬達商管姐妹公司萬達地產(chǎn)集團有限公司（萬達地產(chǎn)）表現(xiàn)持續(xù)疲軟而惡化。
去年開始，萬達集團不斷跑馬圈地，頻頻抄底房地產(chǎn)及同行不良資產(chǎn)，似乎“王”者歸來，但在萬達商管上市對賭協(xié)議追擊之下，萬達也遇到了其他房企均面臨的問題，現(xiàn)金流緊張。最新消息顯示，萬達集團正在與國內(nèi)主要銀行商討境內(nèi)貸款的無還本續(xù)貸方案。對此，市場的解讀大多是“萬達集團已沒有余錢來償還臨期債務”。
核心訴求：延期支付本金
萬達集團的核心訴求是，修訂原有的債務償還條件，延長境內(nèi)借款的本金償付時間，以緩解其流動性壓力。市場消息稱，萬達集團本次續(xù)貸方案主要是計劃為今年到期的所有境內(nèi)貸款尋求再融資，由此不必償還本金，此外，自5月初以來，萬達已經(jīng)與債權人之一的中國工商銀行進行了相關談判。據(jù)DM查債通數(shù)據(jù)顯示，僅境內(nèi)債券一項，萬達集團及其相同實控人年內(nèi)待償還的本金便為41.63億元，待償還的利息約為7.14億元。
分析人士表示，如果企業(yè)與債權銀行之間難以達成一致，萬達還可通過引入第三方資產(chǎn)管理公司的方式，來協(xié)助開發(fā)商的轉(zhuǎn)貸或者續(xù)貸。資產(chǎn)管理公司可以通過收購銀行、信托的逾期債權，并直接給予開發(fā)商債務展期的方式為開發(fā)商接續(xù)資金。此外另外，部分資產(chǎn)管理公司可以通過遠期回購債權的方式，以服務商的角度介入到銀行與開發(fā)商的“續(xù)貸”業(yè)務當中，間接為開發(fā)商續(xù)貸加強增信及退出渠道。
消息透露，萬達的談判還處于早期階段，尚不清楚哪些子公司可能會從銀行獲得此類安排。在未知數(shù)面前，萬達還提供了備選方案，即要求子公司向銀行申請額外的新信貸額度，如果獲得銀行批準，延長本金償付的計劃可能會減輕大連萬達的融資負擔。
萬達何以至此？
5年前甩賣資產(chǎn)斷臂求生的萬達，成功的避開上輪房地產(chǎn)危機后，于2020年重回房地產(chǎn)市場大舉抄底，耗資數(shù)百億接盤陷入流動性危機房企的爛尾樓及商業(yè)托管，并深度接觸多家AMC尋求合作機會。但此次王健林回歸沒有走重資產(chǎn)的老路，而是在運營模式上更加偏向于輕資產(chǎn)模式，即委托管理、租賃運營。前者主要由母公司大連萬達商業(yè)自持的項目為主，后者主要應用于第三方項目。第二種模式被普遍用于當下萬達與困境房企的合作中，說白了就是不怎么出錢，而是提供品牌、設計、建設和運營，從中分成，躲開了融創(chuàng)那種重資金投入的風險。
2021年3月，王健林把大連萬達商管里的輕資產(chǎn)部分——物管和商管分拆成立珠海萬達商管，并推動其赴港上市。珠海萬達商管沒有地產(chǎn)業(yè)務，只負責項目的建筑規(guī)劃設計、建設管理、商業(yè)規(guī)劃及招商、運營管理，重資產(chǎn)部分則還留在大連萬達商管當中。2022年，珠海萬達商管商業(yè)運營收入271.2億元，主營業(yè)務利潤129.84億元，總資產(chǎn)228.86億元，凈資產(chǎn)72.33億元。據(jù)此計算，珠海萬達商管資產(chǎn)占大連萬達商管的3.84%，卻貢獻了近55%的營收。
珠海萬達商管不僅是整個萬達系的臺柱子，更是是萬達由重到輕的關鍵一步，王健林對此給予厚望。他發(fā)動朋友圈，引來22位明星投資者，投資額380億元。甚至還簽訂了對賭協(xié)議，一是承諾業(yè)績，二是保證上市時間。如果珠海萬達商管若不能于2023年底成功上市，大連萬達商管需向上市前投資者支付約300億元股權回購款。但萬達商管上市之路頗為坎坷，三次遞表均以失效告終，風險正一步步逼近萬達系。
2022 年，大連萬達商管短期借款增加948.74%至50.46億元，一年內(nèi)到期的非流動負債則增長304.12%至687.67億元。短期負債暴增，一方面是因為流動資金借款增加，另一方面正是因珠海商管投資人本息重分類所致。為了盡可能緩解因償債帶來的資金風險，萬達系開始多渠道籌資償債。今年年初，萬達重啟已經(jīng)暫停的海外融資。1 月中旬發(fā)行了一筆2年期的4億美元債，息票率11%。2 月發(fā)行了一筆3億美元債券，票息率11%。3 月大連萬達商管申請境內(nèi)發(fā)債 60 億元，證監(jiān)會還對其對賭事宜下發(fā)了問詢函。
王健林在日前舉行的內(nèi)部會議上承認萬達遇到了階段性的困難，并表態(tài)：萬達不會躺平更不會破產(chǎn)。
目前萬達與銀團參貸行已將合同約定的上市日期調(diào)整為2023年11月30日。以此計算，珠海萬達商管需在4月30日之前四次遞表。
對賭協(xié)議有多危險，從恒大對賭借殼深深房上市一例中窺見一斑。
祝福萬達，祝福王老板，致敬英雄！
摘自-泛地產(chǎn)投融圈
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