拐點(diǎn)已至，房企退市潮來(lái)了
時(shí)間：23-06-06 來(lái)源：香帥的金融江湖
拐點(diǎn)已至，房企退市潮來(lái)了
最近，陽(yáng)光城上都密布著烏云。
5月31日，ST陽(yáng)光城再度一字跌停，收?qǐng)?bào)0.52元，這已經(jīng)是陽(yáng)光城股票連續(xù)13個(gè)交易日收盤價(jià)低于1元面值。未來(lái)7個(gè)交易日，即使連續(xù)7個(gè)漲停（ST漲跌停限制5%），也沒法回到1元面值。
根據(jù)全面注冊(cè)制的相關(guān)規(guī)定，收盤價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日低于1元面值，將觸發(fā)“面值”退市的交易類退市規(guī)則。
所以，陽(yáng)光城退市基本是“鐵板釘釘”的事實(shí)了。
除了陽(yáng)光城，同樣拉響“退市警報(bào)”的房企還有ST泰禾、ST美置、ST粵泰、*ST宋都、*ST海投等多家房地產(chǎn)企業(yè)，目前他們的股票價(jià)格均低于1元。
再看看其他房企，也基本處于風(fēng)雨飄搖的狀態(tài)——
金科股份在連續(xù)幾天跌停后，終于在重慶政府的支持下上演“天地板”行情，才勉強(qiáng)維持在1元左右的價(jià)格；
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正在瘋狂出售其位于上海、江蘇、浙江等地的20家購(gòu)物中心，只為回血；
因?yàn)檫B續(xù)幾次債務(wù)展期，榮盛地產(chǎn)的債權(quán)人的凳子都快坐不住了。
如果沒有意外，未來(lái)將會(huì)有大量房企倒閉，進(jìn)入行業(yè)大洗牌階段。
01
房企深陷流動(dòng)性泥淖
從基本面來(lái)看，大部分房企都陷入了流動(dòng)性泥淖。
從2022年和2023年的一季度報(bào)來(lái)看，陽(yáng)光城、金科、榮盛地產(chǎn)，無(wú)一例外，都是業(yè)績(jī)差到離譜，資產(chǎn)負(fù)債率飆升，流動(dòng)比率下降，流動(dòng)性出現(xiàn)了問題。（PS：流動(dòng)比率越高，表示企業(yè)有更強(qiáng)的償付能力；負(fù)債率越高，表示債務(wù)越多，風(fēng)險(xiǎn)也越高。）
這不是一家公司的問題，而是整個(gè)行業(yè)的困境。
之前我們?cè)凇队卸嗌俅鸢高€在風(fēng)中飄：中國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)十年浮沉錄？》這篇文章中提過，2016年以后中國(guó)民營(yíng)房企基本都高度依賴于高周轉(zhuǎn)模式，也就是快速啟動(dòng)和回款——
房企通過拿地，加快新開工使得項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件，然后上市預(yù)售。在拿到預(yù)售款之后，房企一般不會(huì)選擇加快施工完成交付，反而會(huì)開始新一輪拿地—新開工—預(yù)售的流程。
這種高周轉(zhuǎn)高杠桿模式能夠運(yùn)行下去的兩個(gè)必要條件是：1）居民愿意買期房；2）銀行持續(xù)輸血。
“三道紅線”、“兩道紅線”讓大部分房企都失去了來(lái)自銀行的輸血，這半年來(lái)房地產(chǎn)新房銷售的低迷也人盡皆知。即使房企們都在快速收縮戰(zhàn)線，不拿地不開發(fā)——
1-4月，TOP100房企拿地總額為3150.1億元，同比下降13.1%，降幅較上月繼續(xù)收窄1.88個(gè)百分點(diǎn)。
1-4月份，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，降幅較1-3月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。
在基本面沒有改變的情況下，這個(gè)問題也無(wú)藥可解。
至此，我們基本可以判斷，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)。
02
拐點(diǎn)已至，如何自救？
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)目前有10萬(wàn)多家房地產(chǎn)開發(fā)商。隨著城市化進(jìn)程到了尾聲，中國(guó)人均住房1.06套，市場(chǎng)新增需求萎縮，未來(lái)的中國(guó)也的確不需要那么多房地產(chǎn)開發(fā)商。
房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)城市化進(jìn)程中的重要使命基本完成，這也是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)即將進(jìn)入“大洗牌”階段的根本原因。
這是我們必須承認(rèn)的事實(shí)，硬撐著不承認(rèn)也不是明智之舉。
房地產(chǎn)作為公認(rèn)的“經(jīng)濟(jì)周期之母”，有輝煌的時(shí)候，就有衰退的時(shí)候。但衰退也并不是一件絕對(duì)的壞事，在這個(gè)階段消化掉過剩的產(chǎn)能，經(jīng)濟(jì)才能更健康地上路。
21世紀(jì)的前20年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷的黃金時(shí)代和白銀時(shí)代，本質(zhì)上就是中國(guó)城市化的黃金時(shí)代和白銀時(shí)代。大概從2021年恒大“暴雷”開始，如郁亮所說，“中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代”。
在“黑鐵時(shí)代”的大洗牌階段，大部分房企可能都逃脫不了破產(chǎn)或者被兼并收購(gòu)的宿命，只有小部分最優(yōu)秀的房企能夠繼續(xù)存活下來(lái)。
怎么活下來(lái)？歷史的他山之石，或許可以給我們一些借鑒。
20世紀(jì)90年代初的日本房地產(chǎn)，面臨的情況跟今天的中國(guó)有一點(diǎn)點(diǎn)類似，經(jīng)濟(jì)下滑，土地價(jià)格下跌，預(yù)期悲觀，外部環(huán)境惡劣……
當(dāng)時(shí)的日本大量房企破產(chǎn)清盤，作為日本三大開發(fā)商之一的三井不動(dòng)產(chǎn)，僅1997年就虧了440億日元。也正是在這種壓力下，三井的自救和轉(zhuǎn)型路徑極為清晰。
首先是瘦身，砍掉所有旁枝末節(jié)的業(yè)務(wù)線，對(duì)大量下屬企業(yè)進(jìn)行清算和結(jié)構(gòu)調(diào)整。
2005年前后，三井開始實(shí)施新的發(fā)展思路，減少負(fù)債，擴(kuò)大輕資產(chǎn)，培養(yǎng)盈利能力高的新業(yè)務(wù)線。在這一時(shí)期，三井的核心是現(xiàn)金流：為了保證現(xiàn)金流儲(chǔ)備，三井毫不猶豫地以超低價(jià)格出售了擁有東京迪士尼樂園經(jīng)營(yíng)權(quán)的公司Oriental Land的股權(quán)，回籠304億日元。
其次，為了保證現(xiàn)金流穩(wěn)步提高，三井在負(fù)債目標(biāo)上極為嚴(yán)格，要求所有需要償付利息的負(fù)債不得高于1.45萬(wàn)億日元，債務(wù)股本比低于3.2。經(jīng)過這些改造后，三井逐漸實(shí)現(xiàn)了由杠桿驅(qū)動(dòng)盈利到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)盈利。
與此同時(shí)，存量時(shí)代需要布局多元化業(yè)務(wù)，三井走的是差異化路線。比如，輕資產(chǎn)代建；盤活存量房的經(jīng)紀(jì)和租賃業(yè)務(wù)，用包租和托管模式打造屬于自己的出租公寓品牌；在租賃業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)深挖基金管理（REITs）業(yè)務(wù)，成為開發(fā)商轉(zhuǎn)型金融管理的典范。
通過這一系列動(dòng)作，三井成功轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)修復(fù)，2003—2007財(cái)年的歸母凈利潤(rùn)漲幅高達(dá)503%，同期股價(jià)更是上漲217%。
03
或許是樸素的青銅時(shí)代
過去20年，中國(guó)的房子更多地被當(dāng)成是“投資品”，但剝離這20年時(shí)代賦予房子的獨(dú)特色彩，其實(shí)房子更本質(zhì)上還是一個(gè)居住的場(chǎng)所。
目前，房子正在逐漸回歸其居住本質(zhì)——以“消費(fèi)品”的角色出現(xiàn)在大家的決策視野中。
所以未來(lái)大家購(gòu)買房產(chǎn)會(huì)更加注重其質(zhì)量，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)出現(xiàn)更多的“品牌溢價(jià)”。這不是什么秘密，而是商品世界的普遍規(guī)律——匱乏的時(shí)候，以量取勝；豐裕的時(shí)候，以質(zhì)取勝。
隨著中國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入尾聲，人口增速斷崖式下降，以及宏觀政策對(duì)“房住不炒”的強(qiáng)調(diào)，有些企業(yè)也敏銳地意識(shí)到，房地產(chǎn)豐裕時(shí)代的存量博弈市場(chǎng)拉開序幕，產(chǎn)品質(zhì)量開始成為核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。
現(xiàn)在的新房市場(chǎng)確實(shí)很“卷”——
為了吸引客戶，有的樓盤引入了五星級(jí)酒店的裝修風(fēng)格和酒店物業(yè)管理模式，有的將園林設(shè)計(jì)特別好，有的設(shè)計(jì)出了90平米的四房……
此情此景，我腦子里居然出現(xiàn)了一個(gè)有點(diǎn)悲傷的笑話——中國(guó)房地產(chǎn)，也終于來(lái)到了賣“哈根達(dá)斯”的消費(fèi)升級(jí)年代。
所以未來(lái)幾年的中國(guó)房地產(chǎn)，其實(shí)也并不是無(wú)可救贖的黑鐵時(shí)代，而是樸素的青銅時(shí)代。
如果經(jīng)得住高溫的炙烤，也能被澆鑄成恒久流傳的青銅制品。
摘自-香帥的金融江湖
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