房地產(chǎn)紓困，保主體和保市場(chǎng)一樣重要
時(shí)間：23-09-11 來(lái)源：秦朔朋友圈
房地產(chǎn)紓困，保主體和保市場(chǎng)一樣重要
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“王炸”來(lái)了，但仍不夠！
“王炸”終于來(lái)了！截至9月1日，北京、上海、廣州、深圳均已正式宣布，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。
上一篇《政策“細(xì)節(jié)”來(lái)了，房地產(chǎn)可以謹(jǐn)慎樂(lè)觀了嗎？》中，一再?gòu)?qiáng)調(diào)，當(dāng)前的政策需要更多落地的“細(xì)節(jié)”，而“北上廣深等城市具有標(biāo)桿作用，一項(xiàng)政策如果不能在標(biāo)桿城市落地的話，其實(shí)際作用將大打折扣”。
沒(méi)想到，這一輪的政策推動(dòng)力度如此之果決，在8月25日住建部等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施之后，僅僅一周時(shí)間，四大一線城市就果斷出手，將其從“一城一策”工具箱中掏了出來(lái)。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要作用在于支持居民的改善類需求，刺激剛需入場(chǎng)。根據(jù)政策，不論該家庭此前是否使用過(guò)商業(yè)貸款購(gòu)房，有沒(méi)有過(guò)貸款記錄，只要在購(gòu)買時(shí)家庭所有成員在當(dāng)?shù)鼐鶡o(wú)住房，即可符合首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，可按首套住房申請(qǐng)住房貸款。
從北京這幾年來(lái)的二手房市場(chǎng)看，改善類需求超過(guò)半數(shù)。因此，市場(chǎng)大多看好此后一線城市的二手房市場(chǎng)，而二手房的流通程度，又是一個(gè)城市房地產(chǎn)活力的標(biāo)志。
可以預(yù)見(jiàn)，在政策帶動(dòng)下，未來(lái)的兩三個(gè)月（金九銀十）一線城市無(wú)論是新房還是二手房都將熱一陣。
不過(guò)對(duì)于其能否真正扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的困局，不少觀察人士持謹(jǐn)慎態(tài)度。北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)姚洋甚至認(rèn)為，由于大的政策（如限購(gòu)、三道紅線）都不讓動(dòng)，各個(gè)部委都繞著走，認(rèn)房不認(rèn)貸不過(guò)是“小打小鬧”。
從本質(zhì)上說(shuō)，這屬于救市場(chǎng)的應(yīng)急措施。因?yàn)檎J(rèn)房不認(rèn)貸，就是減少首付比例，給購(gòu)房者更大的杠桿比例，這是刺激需求端。
但杠桿放大不代表借的錢不用還，購(gòu)買力最后還需要其他的支撐因素，而這些因素既包括購(gòu)房者的收入能力，也包括整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心情況。
這也就回到了當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要話題——紓困。一個(gè)共識(shí)是，房地產(chǎn)紓困的三大任務(wù)是保交樓、保主體與保市場(chǎng)，單維度地保交樓或保市場(chǎng)都很難有成效。但目前從中央到地方主要的紓困政策，無(wú)論是認(rèn)房不認(rèn)貸、降低存量首套住房貸款利率、購(gòu)房補(bǔ)貼還是公積金政策，都集中在銷售端，也就是集中在保市場(chǎng)這個(gè)維度發(fā)力。
僅僅銷售端的刺激，不足以改變房地產(chǎn)整體的困局，一個(gè)突出的問(wèn)題是，如果企業(yè)端的信譽(yù)坍塌問(wèn)題不解決，購(gòu)房者根本沒(méi)有信心到市場(chǎng)上買新房，銷售恢復(fù)也就大打折扣了。
當(dāng)前大力保交樓，大力刺激銷售端，而在保主體方面顯得力度不足，現(xiàn)在迫切需要在保主體方面發(fā)力了。
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市場(chǎng)信心的恢復(fù)來(lái)自哪里？
當(dāng)前的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在企業(yè)端。
近期，碧桂園、河南建業(yè)、遠(yuǎn)洋等企業(yè)接連出現(xiàn)債券兌付危機(jī)。行業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)正在向經(jīng)營(yíng)相對(duì)規(guī)范、市場(chǎng)口碑較好的企業(yè)蔓延，像遠(yuǎn)洋這樣的具有國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)商，也承受了巨大的市場(chǎng)壓力。
龍頭房企違約蔓延的主因是市場(chǎng)銷售下降速度過(guò)快，且在低位延續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，企業(yè)沒(méi)有條件進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)對(duì)形勢(shì)變化。
自2021年下半年房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)便進(jìn)入下行周期，各類行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)急轉(zhuǎn)直下。行業(yè)成交低迷已經(jīng)持續(xù)24個(gè)月，今年8月，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售額進(jìn)一步下跌，同比下降39.2%，創(chuàng)今年單月降幅新高。
在近日召開(kāi)的2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積2021、2022年分別下降11%和40%，今年1-7月繼續(xù)下降25%。按照這個(gè)下滑程度，預(yù)計(jì)今年新開(kāi)工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模，即17年前的水平。
房企債務(wù)違約，項(xiàng)目停工，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，這三者組成的負(fù)向循環(huán)讓房地產(chǎn)行業(yè)紓困舉步維艱。
對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房企債務(wù)違約、項(xiàng)目停工直接的影響，就是消費(fèi)者不敢買新房，市場(chǎng)信心跌入谷底。
以鄭州為例，今年上半年鄭州二手房一共賣了37000多套，而新房是36000多套，二手房成交套數(shù)正式超過(guò)新房。本應(yīng)主導(dǎo)市場(chǎng)的新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)低迷，本質(zhì)上是對(duì)房企的信心沒(méi)有恢復(fù)。
對(duì)房企來(lái)說(shuō)，沒(méi)有開(kāi)工就沒(méi)有銷售。收入急劇下降的同時(shí)，過(guò)往大量買地、建設(shè)帶來(lái)的支出仍在繼續(xù)。特別是當(dāng)前保交樓是硬性要求，那些老老實(shí)實(shí)保交樓的企業(yè)，現(xiàn)金流也就會(huì)急劇下降。
以碧桂園為例，2022年，碧桂園交付了70萬(wàn)套，行業(yè)第一；今年全年碧桂園計(jì)劃交付房屋70萬(wàn)套左右，扣除今年上半年已交付的27.8萬(wàn)套，下半年的交房任務(wù)仍有40多萬(wàn)套。
但碧桂園銷售端下降嚴(yán)重，今年前7個(gè)月，碧桂園單月權(quán)益合同銷售額同比2022年下降35％，同比2021年下降61％。這對(duì)碧桂園的現(xiàn)金流來(lái)說(shuō)是巨大的考驗(yàn)。
此外，境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)情緒濃厚，資金投放收縮，民營(yíng)房企債券發(fā)行量大幅減少，房地產(chǎn)信托余額較2021年初萎縮51%。
一些房地產(chǎn)觀察人士更是直言，“房地產(chǎn)困境就是民營(yíng)房企的流動(dòng)性困境”。從數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看更加明顯，比如2022年民企發(fā)行債券0.97萬(wàn)億，國(guó)企為29.25萬(wàn)億；2022年民企債券凈融資額為-2078.52億，是負(fù)值，國(guó)企為2.55萬(wàn)億；2022年民企發(fā)行債券存量是2.23萬(wàn)億，國(guó)企為59萬(wàn)億。
據(jù)華福證券統(tǒng)計(jì)，以75家典型房企為例，2023年上半年地產(chǎn)信用債發(fā)行主體仍以央企和國(guó)企為主，國(guó)企融資占比約92.60％，其中有首開(kāi)、陸家嘴、華潤(rùn)等3家房企融資規(guī)模在百億元以上。民企方面，融資規(guī)模排在前三位的是濱江、雅樂(lè)居和新希望，分別融資21億元、19億元和18億元，而有半數(shù)民營(yíng)房企在上半年沒(méi)有債券融資。
哪怕被視為“優(yōu)等生”的碧桂園，今年上半年，其在信用債市場(chǎng)僅融資17億元，至于高達(dá)千億元的銀團(tuán)授信，由于各種原因，銀行的授信額度能用的也很少。
因此，如果不支持房企修復(fù)信譽(yù)，阻止不斷爆雷的趨勢(shì)，市場(chǎng)的信心恢復(fù)將遙遙無(wú)期，甚至在保交樓的矯枉過(guò)正要求下，還起到反作用，比如預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)分嚴(yán)格，這種應(yīng)激性措施反而把正常項(xiàng)目的現(xiàn)金流都變成了一個(gè)個(gè)資金孤島，倒過(guò)來(lái)影響了房企的正常現(xiàn)金流，從而將房企逼向爆雷的邊緣。
3
不救主體市場(chǎng)能穩(wěn)嗎？
從目前來(lái)看，給房地產(chǎn)行業(yè)紓困，最重要的市場(chǎng)信心，既要來(lái)自政策層面的支持，也需要來(lái)自市場(chǎng)主體的穩(wěn)定，否則房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)仍將繼續(xù)傳導(dǎo)。
我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)看。
首先，從2022年下半年開(kāi)始，從中央到地方一直在政策層面支持銷售端和保交樓，在政策信號(hào)充分釋放、地方政府能力范圍內(nèi)需求支持政策已經(jīng)出盡的情況下，但樓市除了一季度因?yàn)橐咔橹蟮南M(fèi)釋放之后，銷售端并無(wú)太多起色，反而是此前經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)仍在不斷出問(wèn)題，沖擊購(gòu)房者的信心。
所以在保市場(chǎng)、保交樓、保主體這個(gè)三角形中，任意一條邊的缺失都將帶來(lái)不穩(wěn)定。而和去年情況不同的是，隨著房?jī)r(jià)下行，如果爛尾面不斷擴(kuò)大，購(gòu)房者將會(huì)出現(xiàn)真實(shí)斷貸，維穩(wěn)難度更高。
其次，如果房企繼續(xù)爆雷，金融機(jī)構(gòu)將失去信心。目前大多數(shù)民營(yíng)房企已經(jīng)無(wú)法從銀行拿到貸款了，去年11月，碧桂園與工行、中行、郵儲(chǔ)銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得超1500億元綜合授信支持。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)暴雷向經(jīng)營(yíng)規(guī)范的企業(yè)蔓延，金融機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)參與者的避險(xiǎn)情緒將擴(kuò)散到所有企業(yè)，能拿到銀行資金的房企少之又少，甚至非銀機(jī)構(gòu)對(duì)房企新發(fā)行債券全部回避。
即便是萬(wàn)科這樣的3A優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債也不順利，7月底，萬(wàn)科本計(jì)劃向?qū)I(yè)投資者發(fā)行3年期與5年期兩種債券，但最終僅成功發(fā)行票面利率為3.1％的3年期債券。而龍湖、金地等正常經(jīng)營(yíng)房企債券收益率已經(jīng)抬高超過(guò)60個(gè)BP，整個(gè)房地產(chǎn)民企有可能再度喪失融資能力。
再次，在前面兩個(gè)問(wèn)題的傳導(dǎo)下，在“保交樓”成為地方政府頭號(hào)任務(wù)，但同時(shí)資金又捉襟見(jiàn)肘的情況下，地方政府趨向于更緊地捂住項(xiàng)目公司的賬戶，有可能進(jìn)一步收緊項(xiàng)目資金監(jiān)管，將進(jìn)一步鎖死房企的流動(dòng)性。
例如部分城市無(wú)法使用保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，核定的監(jiān)管額度遠(yuǎn)超確保項(xiàng)目交付需留存金額等。每多一家企業(yè)暴雷，尤其是大房企暴雷，都會(huì)導(dǎo)致更嚴(yán)格的監(jiān)管傾向。
甚至還有一些規(guī)定已經(jīng)超出了項(xiàng)目保交付本身。據(jù)《中國(guó)新聞周刊》，監(jiān)管賬戶本是對(duì)應(yīng)于特定項(xiàng)目，但是一些地方政府已經(jīng)將監(jiān)管賬戶中的資金分配給城市中的其他停工樓盤使用。如山東臨沂恒大水世界項(xiàng)目的股權(quán)，在轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)氐某峭豆竞缶图s定，項(xiàng)目銷售回款進(jìn)入監(jiān)管賬戶，除去用于項(xiàng)目建設(shè)，以及按照“后進(jìn)先出”的原則歸還資方借款外，明確提出可以用于“臨沂市內(nèi)其他恒大項(xiàng)目的交樓支出”，甚至優(yōu)于償還項(xiàng)目此前的債務(wù)。
在這種情況下，要穩(wěn)住市場(chǎng)，恐怕不是“認(rèn)房不認(rèn)貸”這樣敲邊鼓的政策能解決的。
4
保主體要破除幾個(gè)誤區(qū)
那么，怎么解開(kāi)本輪房地產(chǎn)困境？需要破除幾個(gè)誤區(qū)。
第一個(gè)誤區(qū)是房地產(chǎn)行業(yè)不行了，需要找一個(gè)替代行業(yè)。很多人在唱衰中國(guó)房地產(chǎn)，無(wú)非就是幾個(gè)理由——城市化已經(jīng)到了65%，房子很多、空置率高，人口負(fù)增長(zhǎng)，等等。
但其實(shí)，這些所謂的理由，都經(jīng)不起推敲。
安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在《關(guān)于當(dāng)前資本市場(chǎng)的一些思考》一文中，就很好地回答了這個(gè)問(wèn)題。
他們團(tuán)隊(duì)研究了日本和美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本趨勢(shì)，這些國(guó)家的城市化早已結(jié)束。他們還深入研究了中國(guó)東北地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是因?yàn)闁|北地區(qū)的大多數(shù)城市的人口自2013年以來(lái)已經(jīng)轉(zhuǎn)入持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，每年的人口減速達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)。按一些人的想法，這些國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)應(yīng)該是沒(méi)有前途的“遺棄之地”。
但實(shí)際情況是，在東北地區(qū)，仍然存在活躍的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易，其投資占GDP 的比重穩(wěn)定在6個(gè)百分點(diǎn)或者更高，新房銷售面積能夠維持在峰值水平的一半左右。以此為基礎(chǔ)進(jìn)行推斷，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能已經(jīng)明顯超調(diào)，未來(lái)的均值回復(fù)當(dāng)屬必然，不確定的主要是時(shí)間。
萬(wàn)科郁亮也說(shuō)，“市場(chǎng)（開(kāi)發(fā)、銷售面積）已經(jīng)跌過(guò)頭了”，呼吁已經(jīng)出臺(tái)的政策盡快落地實(shí)施，以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)到健康合理的水平。
第二個(gè)誤區(qū)是房地產(chǎn)行業(yè)是“脫實(shí)向虛”的產(chǎn)業(yè)。前幾年房?jī)r(jià)高漲的時(shí)候，這種論調(diào)很多擁躉，現(xiàn)在也還有很多人希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“死掉”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)拖累了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
但這一輪調(diào)控下來(lái)，很多人才發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)如果不行，很多行業(yè)都將不行——我們大大低估了房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用。中泰國(guó)際地產(chǎn)行業(yè)分析總監(jiān)劉潔琦與上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士研究生趙紅梅曾撰文指出，2020年，房地產(chǎn)消費(fèi)、投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)保守估算在18.9%，疊加上下游行業(yè)的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)在20%～30%。
她們認(rèn)為，房地產(chǎn)是長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多的行業(yè)，地產(chǎn)投資如果出現(xiàn)極端下滑的情況，將拖累中國(guó)GDP、加大城鎮(zhèn)居民就業(yè)壓力，或令中國(guó)經(jīng)濟(jì)有不可承受之重。
第三個(gè)誤區(qū)是保主體就是“國(guó)家接盤”。這就涉及如何救市的問(wèn)題了，我們的建議既要在政策上給足，也要在資金上提供合理支持。
保主體不是要搞“大水漫灌”，更不是要政府兜底，而是通過(guò)及時(shí)給政策，讓優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)主體活下來(lái)，從而恢復(fù)市場(chǎng)信心。因此，當(dāng)前只有盡快明確對(duì)優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)主體進(jìn)行支持，才能止住行業(yè)的全面塌方，為市場(chǎng)銷售恢復(fù)提供時(shí)間，否則彼此連環(huán)影響，惡性循環(huán)，全行業(yè)出現(xiàn)硬著陸。
一方面，要解決房企的流動(dòng)性問(wèn)題。本輪房地產(chǎn)困境，是民營(yíng)房企的流動(dòng)性困境。姚洋認(rèn)為，救市的第一步就是開(kāi)放對(duì)房企的放貸，要明確銀行可以放貸，“三條紅線”要正式發(fā)文取消，給市場(chǎng)一顆定心丸。第二步就是允許房地產(chǎn)商降價(jià)自救，讓房企能夠釋放壓力。
另一方面，為了解決房企的信譽(yù)坍塌問(wèn)題，我們建議盡快將經(jīng)營(yíng)規(guī)范、影響力大、口碑好的企業(yè)納入保主體清單，公開(kāi)對(duì)清單企業(yè)提供包括認(rèn)購(gòu)信用債券、發(fā)放流動(dòng)資金貸款等臨時(shí)性流動(dòng)性支持，穩(wěn)定各方信心。
當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程中，接受支持的清單企業(yè)，在償還所有受支持的流動(dòng)性之前，不得分紅，同時(shí)接受更全面的經(jīng)營(yíng)監(jiān)管和實(shí)施更嚴(yán)格的信息披露要求。
此外，也有必要盡快出臺(tái)穩(wěn)定銷售政策，糾正預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)嚴(yán)的現(xiàn)象，暫緩?fù)恋卦鲋刀惖惹謇U，根據(jù)盈利不足的實(shí)際情況下調(diào)各類稅收的預(yù)征預(yù)繳率，給行業(yè)喘息的機(jī)會(huì)。
我們要看到，行業(yè)好了，房企也會(huì)跟著回血，進(jìn)一步堅(jiān)定市場(chǎng)的信心；房企都倒下來(lái)了，這個(gè)十萬(wàn)億的行業(yè)也同樣不能獨(dú)活。
摘自-秦朔朋友圈
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