樓市，又有重磅利好？！
時(shí)間：23-10-30 來(lái)源：劉曉博說(shuō)樓市
樓市，又有重磅利好？！
最近兩天，樓市最熱的話題是：“14號(hào)文”對(duì)住房制度有了新表述。
最早發(fā)布報(bào)道的是“經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)”：
據(jù)報(bào)道，文件明確了兩大目標(biāo)：
一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買(mǎi)不起商品住房的焦慮，放開(kāi)手腳為美好生活?yuàn)^斗”；
二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。
今天早上，當(dāng)我準(zhǔn)備寫(xiě)這篇文章的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)部分媒體轉(zhuǎn)發(fā)的頁(yè)面已刪除，但大部分媒體的轉(zhuǎn)載和經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)的原始頁(yè)面都還在。
所以，這個(gè)消息還有待進(jìn)一步證實(shí)，最好將來(lái)能看到原文。“讓商品住房回歸商品屬性”這句話非常重要，是否寫(xiě)入了文件意義重大。
但另一方面，從最近房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的諸多變化看，“讓商品住房回歸商品屬性”顯然是未來(lái)的方向。
最近多個(gè)二線城市在土地出讓中，恢復(fù)了“價(jià)高者得”的市場(chǎng)化原則，取消了對(duì)土地的限價(jià)；各地對(duì)新建商品住宅的限價(jià)逐步放開(kāi)，絕大多數(shù)二三城市基本上取消了對(duì)住宅的限購(gòu)、限售。
目前仍然維持土拍限價(jià)、新房限價(jià)的，主要是一線城市。
但一線城市也開(kāi)始松動(dòng)，比如廣州的新房限價(jià)就非常松了，限購(gòu)區(qū)域也大幅縮減，限購(gòu)門(mén)檻大幅降低。最近，上海又落實(shí)了公積金購(gòu)房時(shí)的認(rèn)房不認(rèn)貸，金山區(qū)降低了限購(gòu)門(mén)檻。
所以，全國(guó)正朝著“讓商品住房回歸商品屬性”的方向邁進(jìn)。我相信，其最終目標(biāo)是回到2010年（出現(xiàn)限購(gòu)政策）之前，甚至是更早、更市場(chǎng)化的時(shí)候。
未來(lái)應(yīng)該完全取消限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商，大城市樓市調(diào)控主要通過(guò)稅收來(lái)實(shí)現(xiàn)。
比如你現(xiàn)在到香港買(mǎi)房，無(wú)論你來(lái)自哪里，是沒(méi)有限購(gòu)、限貸、限售一說(shuō)的，開(kāi)發(fā)商也有自主定價(jià)權(quán)。但外地人在香港買(mǎi)住宅，要繳納30%的印花稅。未來(lái)北上廣深的調(diào)控，也可以參照香港的做法。
14號(hào)文件還有關(guān)于保障房的重要表述：加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買(mǎi)不起商品住房的焦慮，放開(kāi)手腳為美好生活?yuàn)^斗”。
這意味著保障房的供應(yīng)量也會(huì)顯著增加，這對(duì)于商品房市場(chǎng)是否構(gòu)成利空？
保障房建設(shè)提速，當(dāng)然會(huì)分流商品房的客源。
但你要明白，商品房和保障房是唇齒相依的關(guān)系，兩者并不是完全矛盾的。
首先，沒(méi)有商品房就很難有持續(xù)的保障房供應(yīng)。這在1949年到1979年這30年間得到了充分的驗(yàn)證。
這個(gè)期間，中國(guó)逐步取消了城鎮(zhèn)住房的私有產(chǎn)權(quán)，新增住房主要是政府或者單位興建，大家按照所屬工作單位獲得住房。具體來(lái)說(shuō)，你是租戶，單位是房東；租金價(jià)格非常低，大概只有每月一到幾塊錢(qián)。那時(shí)工資也很低，很多年輕人每月只有20到30元。
其結(jié)果是，這30年里中國(guó)城鎮(zhèn)化基本停滯，人均住房面積不增反減，年輕人到了結(jié)婚的時(shí)候普遍沒(méi)有婚房。自己撿磚頭，在原來(lái)房屋旁邊搭個(gè)小窩棚結(jié)婚的很常見(jiàn)。
為什么會(huì)這樣？原因很簡(jiǎn)單，政府和單位都缺錢(qián)。因?yàn)樽》繘](méi)有商品化，中國(guó)基本上沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)，政府缺少“征稅神器”。
近年來(lái)，政府之所以有錢(qián)建設(shè)保障房，很大程度上歸功于房地產(chǎn)行業(yè)的勃興。來(lái)自房地產(chǎn)的稅收以及賣地收入，占了地方政府收入的一半。政府不僅有錢(qián)建設(shè)保障房，還迅速把城市面貌煥新，讓中國(guó)以發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)水平，得以擁有發(fā)達(dá)國(guó)家才有的基礎(chǔ)設(shè)施。
上圖是過(guò)去一段時(shí)間（截至去年年中）全國(guó)商品房貸款和保障房貸款增速的比較。
隨著商品房市場(chǎng)入冬，商業(yè)房貸增速不斷下滑，保障房貸款迅速轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。以至于后來(lái)，央行不再每季度公布保障房貸款增速了。
這其實(shí)就為我們拉響了警報(bào)：如果商品房市場(chǎng)“掛了”，保障房的建設(shè)只能逐步停滯。想想看，現(xiàn)在地方財(cái)政有多么緊張。
其次，保障房并不僅僅對(duì)商品房構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)還有支撐作用。
比如一個(gè)新興的城市，人口在不斷增長(zhǎng)。如果沒(méi)有保障房或者城中村，大量新來(lái)的中低收入的市民買(mǎi)不起商品房，這個(gè)城市的發(fā)展必然受到影響，人口很難持續(xù)增長(zhǎng)。
有了保障房或城中村，再加上商品房，相當(dāng)于給這座城市的住房體系建立了多層階梯，大家可以沿著階梯向上爬，城市因此得到了發(fā)展，人口不斷增長(zhǎng)。新市民到來(lái)之后，可以先租住城中村，然后租住保障房或者購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房，將來(lái)富裕了再購(gòu)買(mǎi)商品房。
所以，保障房可以成為商品房培養(yǎng)未來(lái)的客戶。
種種跡象顯示，國(guó)家對(duì)住房制度的設(shè)計(jì)就是：保障的歸保障，商品的歸商品。
比如最近包括深圳在內(nèi)的很多大城市，都不再出售未來(lái)可以獲得100%產(chǎn)權(quán)、上市自由交易的保障房（比如人才房）。
未來(lái)的保障房分為兩種，一種是只租不售，另外一種是限制自由交易的共有產(chǎn)權(quán)住房。
共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)買(mǎi)人，是不可以獲得房屋100%產(chǎn)權(quán)并上市自由交易的，退出的時(shí)候只能賣給政府，或者在特定人群中轉(zhuǎn)讓。
這樣就實(shí)現(xiàn)了保障房的“房住不炒”，保障房的抗通脹能力被大大壓制，共有產(chǎn)權(quán)住房雖然有那么一點(diǎn)抗通脹能力，但其實(shí)也不多了。
這對(duì)商品房是大利好。
如果你不僅希望有房子可以住，還希望住得舒服、有抗通脹能力，可以保衛(wèi)家族資產(chǎn)，那么你只能買(mǎi)商品房，尤其是大城市核心區(qū)配套好的商品房。
商品房市場(chǎng)必須是持續(xù)溫和上漲的，只有如此這個(gè)行業(yè)才能存在，政府才能獲得稅收，也才能有錢(qián)建設(shè)保障房。
看懂了這一點(diǎn)，你就會(huì)明白：如果你拿著大城市核心區(qū)配套好的住房，時(shí)間永遠(yuǎn)站在你這一邊。
雖然樓市會(huì)有周期，可能會(huì)出現(xiàn)幾年冬天，但這都不算什么。拿著好房子，意味著你站在“能讓國(guó)家存續(xù)、讓經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)”的一邊，你沒(méi)有什么需要擔(dān)心的。
摘自-劉曉博說(shuō)樓市
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