見證歷史！突然爆雷！
時間：24-06-26 來源：券商中國
見證歷史！突然爆雷！
又一次見證歷史：最高信用等級、最安全的投資產(chǎn)品突然爆雷。
美國銀行最新公布的報告顯示，一項由英國購物中心支持的貸款（商業(yè)抵押貸款支持證券，CMBS）的AAA級部分投資者罕見遭遇虧損。同時，巴克萊銀行的報告顯示，以曼哈頓中城百老匯一棟大樓的抵押貸款為支持的3.08億美元票據(jù)的AAA部分的購買者也遭遇25%的虧損。
這是2008年金融危機以來商業(yè)地產(chǎn)支持的最高評級債券首次出現(xiàn)此類損失。
對于歐美出現(xiàn)的罕見爆雷事件，分析人士表示，這種情況表明，歐美金融系統(tǒng)可能存在一些嚴(yán)重的問題，即便是最高信用等級的投資也不再安全。令市場感到震驚的是，此類爆雷事件發(fā)生在美股市場連續(xù)創(chuàng)出歷史新高之際。
上述CMBS的爆雷與商業(yè)地產(chǎn)關(guān)系密切，或許表明，歐美商業(yè)地產(chǎn)價值的下降可能比市場預(yù)期得更為嚴(yán)重。全球評級巨頭惠譽日前發(fā)布的分析報告警告稱，美國寫字樓的價值可能會遭遇超過2008年房地產(chǎn)市場崩潰的暴跌，到目前為止，寫字樓價值已累計暴跌約40%，美國商業(yè)地產(chǎn)市場尚未觸底，且遠遠沒有觸底。
那么，這究竟是何信號？
突然爆雷
罕見爆雷事件令歐美市場緊張。
據(jù)彭博社報道，美國銀行最新公布的報告顯示，一項由英國購物中心支持的貸款的AAA級部分投資者罕見遭遇損失，這可能是2008年全球金融危機爆發(fā)以來首次出現(xiàn)此類損失。
眾多分析師估計，基于預(yù)計從出售基礎(chǔ)資產(chǎn)中收回的金額，商業(yè)抵押貸款支持證券Elizabeth Finance2018的A級票據(jù)持有人可能會出現(xiàn)虧損。損失金額取決于從基礎(chǔ)資產(chǎn)處置中收回的金額。
需要指出的是，Elizabeth Finance2018自2020年以來一直處于違約狀態(tài)，其特別服務(wù)商、貸款服務(wù)機構(gòu)Mount Street接受了一項3500萬英鎊的現(xiàn)金出價，處置Maroon物業(yè)組合抵押物。
Mount Street估計，該物業(yè)組合凈收益約為3150萬英鎊，低于A類票據(jù)的3360萬英鎊本金余額。美國銀行預(yù)計，根據(jù)Mount Street的估計，該A類票據(jù)將遭受6%的本金損失。
美國銀行表示，Maroon物業(yè)的價值下跌非常劇烈，這一跌幅超出了在2021年給出的預(yù)期，當(dāng)時該機構(gòu)預(yù)測本金損失僅可能會影響B類票據(jù)。
無獨有偶，美國CMBS市場也出現(xiàn)了罕見爆雷事件。
據(jù)巴克萊銀行日前公布的報告，以曼哈頓中城百老匯一棟大樓的抵押貸款為支持的3.08億美元票據(jù)的AAA部分的購買者，在最近幾周貸款以大幅折扣拋售后，收到了不到其初始投資的四分之三。這意味著，投資者虧損幅度超過25%。
所有低級債權(quán)人持有的債務(wù)都被清零了。
巴克萊警告稱，這是2008年金融危機以來商業(yè)地產(chǎn)支持的最高評級債券投資者首次出現(xiàn)此類損失。
對于歐美連續(xù)出現(xiàn)了罕見爆雷事件，分析人士表示，這種情況表明，歐美金融系統(tǒng)可能存在一些嚴(yán)重的問題，即便是最高信用等級的投資也不再安全。
KBRA Analytics 的數(shù)據(jù)顯示，截至今年3 月份，美國的商業(yè)抵押貸款債券中約有高達520億美元（約合人民幣3800億元）的辦公室貸款陷入困境，占比高達31%。
該公司稱，這一比例比一年前增加了16%。其中，美國部分城市的爆雷風(fēng)險更大，芝加哥、丹佛的辦公室分別有75%和65%面臨風(fēng)險。
惠譽警告
從上述兩則案例可以看出，CMBS的罕見爆雷與商業(yè)地產(chǎn)關(guān)系密切。
分析人士指出，CMBS的A類（即AAA部分）票據(jù)出現(xiàn)罕見爆雷，或許表明，歐美商業(yè)地產(chǎn)價值的下降可能比市場預(yù)期得更為嚴(yán)重。
近日，全球評級巨頭惠譽發(fā)布了對美國辦公樓市場的最新分析，認(rèn)為目前美國商業(yè)地產(chǎn)市場尚未觸底，且遠遠沒有觸底。
惠譽表示，到目前為止，美國寫字樓價值已累計暴跌約40%，而全球金融危機期間則下跌了47%。但該機構(gòu)表示，寫字樓價值“尚未觸底”，并給出以下四點理由：
1.持續(xù)的高利率（相信美聯(lián)儲將維持更長時間的高利率）；
2.美國經(jīng)濟增長放緩；
3.貸款環(huán)境趨緊；
4.辦公室需求長期下降（市場上可供租賃的辦公空間數(shù)量驚人，這證明了這一點）。
惠譽警告稱，這些因素將加劇再融資挑戰(zhàn)，將導(dǎo)致貸款違約率上升，并轉(zhuǎn)移到特殊服務(wù)以進行潛在的解決或修改。
惠譽在談到其評級的商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）的辦公樓貸款時表示：“隨著市場壓力的增加，商業(yè)地產(chǎn)辦公樓貸款表現(xiàn)將繼續(xù)走弱。”
惠譽將CMBS 辦公室貸款違約率預(yù)測上調(diào)至2024年底的8.4%，這將超過惠譽預(yù)測的金融危機期間最高的8.1%的辦公室貸款違約率。到2025年，辦公室CMBS違約率將進一步惡化，達到11%。
據(jù)跟蹤和分析CMBS的Trepp稱，今年5月份，又有12億美元的CMBS辦公室貸款出現(xiàn)違約。
美國商業(yè)地產(chǎn)價值暴跌的具體案例，來自房地產(chǎn)公司Related的一筆交易。
今年6月初，有報道稱，Related旗下一棟位于紐約市曼哈頓地區(qū)的辦公大樓，即將以極低的價格“血虧”出售。這棟辦公樓在2018年的購入價格接近1.53億美元，而目前的出售價格僅不到5000萬美元。這意味著，該商業(yè)地產(chǎn)價值暴跌約67%。
知情人士指出，這筆交易是一筆虧本交易，而且出售金額甚至低于未償還的抵押貸款金額。據(jù)悉，這棟大樓的貸款余額超過1億美元。
值得注意的是，市場對美國商業(yè)地產(chǎn)市場的擔(dān)憂正在銀行系統(tǒng)中蔓延。
數(shù)據(jù)顯示，到2025年年底，到期的美國商業(yè)地產(chǎn)貸款總量將超過1萬億美元，而到2027年，這一數(shù)據(jù)將達到2.2萬億美元。這表明，美國商業(yè)地產(chǎn)的困境可能在未來兩年內(nèi)成為最大的潛在危機。
摘自-券商中國
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