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黑石行動(dòng)了

黑石在中國(guó)最新一筆投資出現(xiàn)了。

投資界獲悉，日前，東百集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，計(jì)劃將旗下四個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目一次性出清，交易價(jià)格合計(jì)達(dá)2.79億元。

而買(mǎi)方，正是PE巨頭黑石集團(tuán)。

猶記得月初，黑石公布2024第二季度財(cái)務(wù)報(bào)表：過(guò)去三個(gè)月，黑石募集394億美元，投資則創(chuàng)下新的記錄——投出340億美元（約合人民幣2400億）。掃貨之勢(shì)，令人印象深刻。

剛剛，黑石在中國(guó)投2個(gè)億

福州老板現(xiàn)身

更多交易細(xì)節(jié)流出。

東百集團(tuán)最新公告稱(chēng)，公司擬將間接持有的4家參股公司的20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石集團(tuán)關(guān)聯(lián)基金旗下相關(guān)子公司，受讓方最終控制人為美國(guó)上市公司Blackstone Inc.

轉(zhuǎn)讓的四家公司均為物流地產(chǎn)類(lèi)子公司：佛山睿優(yōu)倉(cāng)儲(chǔ)有限公司、天津興建供應(yīng)鏈管理有限公司、成都欣嘉物流有限公司及佛山睿信物流管理有限公司，分別是佛山樂(lè)平、天津?qū)幒印⒊啥夹陆蚣胺鹕教J苞4個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)主體。

據(jù)悉，上述四家標(biāo)的公司20%股權(quán)的交易價(jià)格合計(jì)為人民幣2.79億元，全部采用現(xiàn)金方式支付，這部分資產(chǎn)為東百集團(tuán)帶來(lái)不少現(xiàn)金流。

翻開(kāi)東百集團(tuán)的版圖，商業(yè)零售及倉(cāng)儲(chǔ)物流是主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，其中倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目主要位于包括粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀、中西部等地區(qū)。針對(duì)此次交易，東百集團(tuán)表示，“可有效盤(pán)活公司存量資產(chǎn)，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高公司資產(chǎn)流動(dòng)性和使用效率，增加公司運(yùn)營(yíng)資金。”

東百集團(tuán)總部位于福建福州，身后是一位福州大佬——董事長(zhǎng)兼總裁施文義，公開(kāi)信息顯示，施文義同時(shí)也是福建中聯(lián)集團(tuán)董事長(zhǎng)，并擔(dān)任福建省民營(yíng)企業(yè)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)。

這并不是黑石集團(tuán)第一次出手。早在2018年至2020年間，東百集團(tuán)就通過(guò)多次轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⑦@四家公司80%的股權(quán)出售于黑石——

2018年，黑石當(dāng)年作價(jià)2.84億元收購(gòu)東百集團(tuán)旗下佛山睿優(yōu)80%股權(quán)。2019年5月，黑石又以3.52億元的價(jià)格收購(gòu)東百集團(tuán)旗下天津興建80%的股權(quán)。2020年間，黑石分別以1.77億元和2.7億元的價(jià)格，將成都欣嘉和佛山睿信80%股權(quán)收入囊中。

至此，黑石集團(tuán)已經(jīng)將這四個(gè)物流資產(chǎn)買(mǎi)下，共計(jì)花費(fèi)了約13.62億元。交易完成后，東百集團(tuán)也實(shí)現(xiàn)這4個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目股權(quán)的全部退出。

值得一提的是，東百集團(tuán)四次轉(zhuǎn)讓物流項(xiàng)目，均為溢價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)Y產(chǎn)評(píng)估實(shí)現(xiàn)增值，最高甚至增值了300%——換言之，黑石出了大價(jià)錢(qián)，東百集團(tuán)賺了一筆。

PE的心頭好

物流地產(chǎn)，歷來(lái)是黑石重要的投資主題之一。

放眼全球，這位“PE之王”的地產(chǎn)生意曾風(fēng)風(fēng)火火。數(shù)據(jù)顯示，2010到2021年間，黑石集團(tuán)通過(guò)200多筆交易，收購(gòu)全球超過(guò)10億平方英尺的物流地產(chǎn)。特別是2019年6月，黑石宣布以187億美元收購(gòu)普洛斯位于美國(guó)的工業(yè)物流倉(cāng)庫(kù)，締造全球史上最大的私有不動(dòng)產(chǎn)交易案。收購(gòu)?fù)瓿珊螅谑Q身美國(guó)最大的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)主之一。

黑石投資地產(chǎn)的理念可以歸結(jié)為三點(diǎn)，“買(mǎi)入、修復(fù)、賣(mài)出”——瞄準(zhǔn)市場(chǎng)以低于重置成本的價(jià)格買(mǎi)入資產(chǎn)，然后通過(guò)管理和有針對(duì)性的增值計(jì)劃來(lái)改善修復(fù)，最后將其出售，從而獲得投資回報(bào)。

在中國(guó)市場(chǎng)也不例外。回顧起來(lái)，2008年全球金融危機(jī)時(shí)，黑石花費(fèi)10億元收購(gòu)上海Channel 1購(gòu)物中心，自此開(kāi)啟連續(xù)注資中國(guó)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的一幕。2013年投資上海物流開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是黑石集團(tuán)在中國(guó)開(kāi)展的第一筆物流地產(chǎn)投資。

此后出手密集：2015年，黑石與萬(wàn)科正式開(kāi)展合作，入股萬(wàn)科物流公司。2017年，黑石在中國(guó)設(shè)立多元資產(chǎn)管理平臺(tái)——上海龍地商業(yè)管理有限公司，總面積達(dá)到500萬(wàn)平方米，目前覆蓋了全國(guó)19個(gè)城市，管理著40多個(gè)物流園區(qū)。

更為轟動(dòng)的是2021年1月，黑石宣布，旗下房地產(chǎn)機(jī)會(huì)型基金完成粵港澳大灣區(qū)最大物流園區(qū)的多數(shù)股權(quán)收購(gòu)，該物流園區(qū)歸屬于富力集團(tuán)旗下全資子公司富力地產(chǎn)，交易規(guī)模達(dá)11億美元。隨后不久，黑石又一口氣拿下富力綜合物流園區(qū)的100%股權(quán)，前后付出資本超過(guò)82億元。

隔年，黑石集團(tuán)又收購(gòu)粵港澳大灣區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)，將28萬(wàn)平方米的現(xiàn)代倉(cāng)庫(kù)收入囊中，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)版圖的進(jìn)一步擴(kuò)張。

過(guò)去十幾年前，隨著中國(guó)電商的崛起以及高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，“物流地產(chǎn)”也成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分類(lèi)別中發(fā)展最快的領(lǐng)域之一。于是，嗅覺(jué)靈敏的買(mǎi)家紛紛來(lái)了。

各大PE都在爭(zhēng)相布局。例如凱雷集團(tuán)，早在2013年8月就與物流倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)發(fā)商宇培合作，收購(gòu)其五個(gè)已建成的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目49%股權(quán)。還有博楓，曾是中國(guó)新天地集團(tuán)的基石投資者，后來(lái)還收購(gòu)物流倉(cāng)儲(chǔ)品牌蓋世理；2022年初，紅杉中國(guó)新基建股權(quán)投資基金完成募集，其中博楓資產(chǎn)管理公司是該基金最大LP……這樣的案例還有很多。

這兩年，盡管經(jīng)歷了疫情和經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，很多物流地產(chǎn)管理方也遭遇不小的沖擊，但隨著消費(fèi)需求的重塑，PE們確信一個(gè)新的時(shí)機(jī)正在到來(lái)，正如黑石集團(tuán)董事長(zhǎng)蘇世民最近所說(shuō)：

“商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值正在觸底，越來(lái)越多競(jìng)標(biāo)者出現(xiàn)。資本成本大幅下降，投資的總體趨勢(shì)是積極的。”

吹響號(hào)角

如此一幕，也是黑石開(kāi)始抄底的一縷縮影。

不久前，黑石2024年第二季度財(cái)報(bào)透露了一個(gè)重要信號(hào)：過(guò)去的三個(gè)月是黑石集團(tuán)自2022年以來(lái)最活躍的投資季度，出手了2400億人民幣。

黑石全球掃貨，歷歷在目——

僅今年6月份，黑石就密集宣布多筆交易，包括收購(gòu)艾默生環(huán)境技術(shù)公司40%的股權(quán)、收購(gòu)墨西哥房地產(chǎn)信托Terrafina、美國(guó)連鎖快餐Tropical Smoothie Café、日本線上漫畫(huà)平臺(tái)Mecha Comic等等，計(jì)算下來(lái)總金額超過(guò)700億元人民幣。這個(gè)Q2，黑石公開(kāi)宣布至少15筆收購(gòu)與私有化交易。

這樣一幕還在繼續(xù)。

蘇世民坦言：“我們決定采取更積極的方式進(jìn)行新投資，播下未來(lái)價(jià)值創(chuàng)造的種子。”對(duì)此黑石預(yù)判美元今年降息；疊加估值來(lái)到低位，正是掃貨的好時(shí)機(jī)。

為此，黑石同時(shí)抓緊募資，備好彈藥：2024年Q2，黑石的總資產(chǎn)管理規(guī)模繼續(xù)創(chuàng)下新高，同比增長(zhǎng)7%至1.1萬(wàn)億美元，其中二季度共募集了394億美元。另一面，也在集結(jié)更多人馬。

無(wú)獨(dú)有偶，KKR上半年投資總額達(dá)到了370億美元，同比增長(zhǎng)了90%，其中過(guò)去的二季度投資金額230億美元，締造歷史上投資額最高的季度之一。接下來(lái)，KKR將加大投資力度，還有更多交易。

正如KKR聯(lián)席CEO Scott Nuttall不斷強(qiáng)調(diào)的，“當(dāng)前市場(chǎng)估值已經(jīng)下調(diào)，與歷史上投資收益最高的時(shí)期相似，現(xiàn)在是入場(chǎng)的絕佳時(shí)機(jī)。”

The returns are substantially higher when the bets are bigger.（賭注越大，回報(bào)就越高）

悄然間，他們不約而同吹響抄底的號(hào)角。

摘自-投資界